비씨주 외국인 주거용 부동산 2년간 구입 금지
Jan. 01. 2023 부터 시행 예정.
외국인의 주거용 부동산 구입을 금지함.
corporations, trusts, or other legal entities 등을 통해 구입하는 것도 금지.
이를 위반하는 외국인을 고의로 지원하는 개인 또는 단체에도 처벌 적용함.
위반 적발될 경우 코트 오더로 강제 매각할 수 있으며, 이 경우 판매 가격이 매입 가격을 넘지 못 함.
난민, 배우자의 경우 예외 적용됨.
2022-11-24일부터 렌탈 제한이 없어졌습니다.
Strata Property Act 아래와 같이 변경되었습니다
시행일은 2022-11-24일부터 바로 시행합니다
관련서류 아래를 클릭하시기 바랍니다.
2020년 여름부터 지금까지 뜨거워진 캐나다 부동산시장에 대해서 중앙은행은 슬그머니 눈을 감아주는 모양이다. 티프맥클렘 캐나다 중앙은행 총재는 '현재의 시장은 2017년 부동산 시장의 과열과는 다른 양상이다라고 하면서 코로나 바이러스의 결과로 현저히 낮아진 이자율과 그리고 보다 넓은 공간을 원하는 수요자가 증가하면서 생기는 현상이다' 라고...
2019년 4월말 현재 부동산 시장동향
안녕하세요?
밴쿠버 리얼터 최재동입니다.
2019년 4월말 현재 메트로 밴쿠버 지역 주거용 부동산 시장 동향 알려드리겠습니다.
시장 동향은 프레이저 강을 중심으로 대략 강북지역 중심과 강남지역 중심 지역 2개로 나누어 설명드리겠습니다.
우선, 프레이저 강 북쪽에 위치한 밴쿠버, 웨스트밴쿠버, 노스밴쿠버, 버나비, 코퀴틀람, 포트무디, 뉴웨스트민스터, 포트코퀴틀람, 메이플릿지, 리치몬드를 중심으로 하는 광역밴쿠버 부동산협회 지역입니다
주요뉴스
바이어 수요가 감소하고, 셀러 공급량이 증가하는 추세
모기지 스트레스 테스트등은 젊은층 바이어들에게 장애요인이 되는것으로 보여지고 있습니다
정부의 부동산 규제정책으로 거래량감소, 고용저하, 경기위축등 현상이 나타나고 있는 것으로 보입니다
가격
HPI 벤치마크 가격기준으로
전체적
전년대비 -8.5% 하락하였고
전월대비 -0.3% 내렸습니다
주거별
주택 $1,425,200 전년대비 -11.1% 전월대비 -0.8%
타운하우스 $783,300 전년대비 -7.5% 전월대비 가격변동 없습니다
아파트 $656,900 전년대비 -6.9% 전월대비 가격변동 없습니다.
지역별로는,
버나비이스트 -8.5%
버나비노스 -7.3%
버나비사우스 -6.6%
코퀴틀람 -7.7%
메이플릿지 -6.8%
뉴웨스트민스터 -6.6%
노스밴쿠버 -9.6%
피트메도우 -6.5%
포트코퀴틀람 -8.4%
포트무디 -7.1%
리치몬드 -9.1%
밴쿠버이스트 -8.8%
밴쿠버웨스트 -10.7%
웨스트밴쿠버 -15.5%
로 전체적인 가격 내림세를 보였습니다
거래량
2019. 4월 한달간 1,829 개가 거래되었고
전년대비 - 750개 - 29.1% 감소
전월대비 +102개 + 5.9% 증가
리스팅
2019. 4월 한달간 뉴리스팅 5,742 개 새로 시장에 진입하였고
총리스팅 재고량은 14,357 개 입니다
전년대비로는 4535개가 늘어 46.2% 증가하였고
전월대비로는 1583개가 늘어) +12.4% 증가하였습니다)
Sales to Active Ratio, STAR Ratio
전체적으로 12.7%로 전월대비 -0.8% 하락하였고,
마켓은 균형상태의 발란스드 마켓 범위내에 있으나, 바이어 마켓에 가까운 상태를 보이고 있습니다.
주거별로는
단독주택 9.4% 바이어 마켓(전월대비 0% 비율변동 없고)
타운하우스 15.4% 발란스드 마켓(전월대비 -0.5% 감소)
아파트 15.3% 발란스드 마켓(전월대비 -1.9% 감소)
다음, 프레이져 강 남쪽에 위치한 써리, 랭리, 클로버데일, 아보츠포드, 화이트락, 델타, 미션등 프레이져밸리 부동산협회 지역입니다
가격
HPI 벤치마크 가격기준
주거별
주택 $964,600 전년대비 -4.8% 전월대비 +0.2%
타운하우스 $521,800 전년대비 -5.1% 전월대비 +0.9%
아파트 $420,700 전년대비 -6.0% 전월대비 +0.6%
주거용 지역별로는,
써리 -4.1%
랭리 -5.9%
클로버데일 -6.9%
화이트락 -6.4%
아보츠포드 -4.0%
델타 -4.0%
미션 -3.7%
로 전년대비 가격 내림세를 보였습니다.
거래량
2019. 4월 한달간 1,383 개
전년대비 - 19% (감소하였고)
전월대비 +13% (증가했습니다)
참고로 프레이져밸리 지역의 거래량 1383개는 광역밴쿠버 지역 집계와는 달리 커머셜 세일을 포함하고 있습니다. 이것을 종류별로 살펴보면 주택 489건, 타운하우스 379건, 아파트 374건, 그리고 커머셜이 141건입니다.
리스팅
2019.4월 한달간 뉴리스팅 3,391 개
총리스팅 재고량 7,870 개
전년대비 +38.9%
전월대비 +12.3% 가 증가
Sales to Active Listings Ratio, STAR Ratio
전체적으로 18%의 균형된 발란스드 마켓내에 있으며
전월대비 1%가 상승하였고
이는 셀러마켓으로 한발 다가가는 모습을 보이고 있습니다
* STAR Ratio 가 12% 아래에서 몇개월동안 계속되면 가격은 내림세로 압박을 받고,
20% 이상이 몇개월 지속되면 오름세로 이어지는 경향이 대단히 높습니다.
STAR Ratio가 20%가 넘어가면 셀러가 유리한 셀러마켓,
12-20% 사이에 있으면 바이어와 셀러가 균등한 발란스드 마켓,
12% 아래에 있으면 바이어가 유리한 바이어 마켓으로 봅니다.
STAR Ratio 에 대해서는 “바이어 마켓과 셀러마켓”이란 제목의 다른 비디오로 유튜브에 자세하게 설명 올려 놓았습니다. 참고하시기 바랍니다.
지금까지 설명드린바와 같이
전반적인 시장의 분위기는 거래가 한산하고 여전히 가격 내림세를 보이고있습니다.
아울러 은행모기지 대출도 까다로운 편입니다.
이러한 시장 상황에서 선택의 폭이 넓지는 않지만 그나마 원칙적인 팁을 드리자면
큰 집을 팔고 작은 집으로 이동하는 것이 유리,
남는방들은 렌트를 주어 추가적인 인컴을 높이고,
부업등을 통하여 추가 인컴을 올리시기 바랍니다
이런것들을 통해서 다운페이먼트 금액을 높이고
보다 유리한 조건에서 모기지 승인을 받으시기를 바랍니다
여기까지입니다.
감사합니다.
밴쿠버 최재동리얼터이었습니다.
버퀴틀람-로히드 커뮤니티 개발은 이 지역의 메인로드(key road)인 클락과 노스로드를 따라서 향후 20-25년간 업그레이드하는 코퀴틀람시 도시계획중 하나이다. 버퀴틀람-로히드 지역의 면적은 1,400 에이커 정도로 현재인구는 20,000 명이 살고 있으며 비즈니스는 약 370 개 정도가 있다.
앞으로 개발기간동안에 약 10,000개의 새로운 아파트나 타운하우스가 올라가고 15,000 명의 새로운 인구유입이 예상된다. 다른 타운센터의 개발 특징들과 유사하게 이지역도 버큐틀람 전철역, 노스로드와 어스틴애비뉴 로히드가 만나는 교차로를 중심으로 보행자와 교통수단의 원활한 흐름을 우선으로 하는 역세권 개발에 중점을 두는 컨셉이다. 주변지역과 개발 연관성이 있어 영향을 주거나 받는 개발계획에는 기본적으로 Citywide Official Community Plan (CWOCP) 과 로히드 남쪽의 Southwest Coquitlam Area Plan (SWCAP)을 들수 있다.
위의 그림은 클락과 노스로드를 따라 동쪽으로 향후 어떤 모습의 건물이 들어설지 보여주는 지도 Land Use Designations 이다. 기본개념은 전철역이나 큰도로가 교차하는 지역에는 고밀집의 고층아파트가 올라가고 이것에서 멀어질수록 저밀도의 주거용부동산들이 들어선다.
예를들어 지도내 붉은색의 사선으로 표시된 구역은 대중교통에 아주 가까운 곳으로 Transit-Village Commercial 라고 하며, 고층의 주상복합빌딩이 들어선다. 아래의 표에서는 각각의 구역에서 가능한 죠닝을 보여준다. 죠닝에 대한 설명은 2018.3.9일자 칼럼을 참고하면 된다.
아래의 도표는 각각의 죠닝에서 주어진 땅위에 얼마나 큰 면적의 건물을, 얼마의 높이로 올릴수 있나 보여주는 표이다. 여기에는 FAR, Floor Area Ratio, 라는 개념이 사용되는데 이는 주어진 땅에 얼마의 면적으로 건축할 수 있는지 보여주는 비율이다. 예를들어 내가 가지고 있는 땅이 10,000 sq.ft. 이고 FAR=2.0 라고 하면 이 땅위에 지을수 있는 건물면적은 20,000 sq.ft. 까지이다. 만일 땅 10,000 sq.ft. 를 모두 이용해 건물을 올린다면 100% lot coverage 로 2층건물을 올릴수 있다. 만일 Lot coverage 가 50% 이라면 한층에 5,000 sq.ft. 씩 4층 건물을 지어 20,000 sq.ft. 까지 만들수 있다.
지역내 개발에 관심이 있거나 이사할 계획이 있으면 참고해 볼 만한 자료이다. 보다 자세한 내용은 시청을 직접 방문하거나 웹사이트를 참고할 것을 권한다.
참고자료 - 2017년 6월 코퀴틀람시 OCP
최재동리얼터
지난주 버나비 사우스게이트 65에이커 개발 프로젝트에 이어서 오늘은 웨스트 브로드웨이를 따라 확장되는 밀레니엄전철 라인과 주변 지역에 미치는 영향은 무엇인지 알아보기로 한다.
메트로 밴쿠버는 30년 이내 약 100만명의 인구증가가 예상되고 직업도 약 60만개로 늘어날 것으로 예상한다. 증가하는 인구를 수용하려면 주택보급과 적절한 교통시설 구축은 우선적으로 선결되어야 할 필수 항목이다. 밀레니엄 확장공사는 현재 서쪽 종착역인 VCC-Clark 역에서 UBC 방향으로 브로드웨이길을 따라 약 6km 를 지하로 연장하는 공사이다. 10년간 계획된 공사로 이 새로운 구간에는 6개의 지하 전철역이 생기고 가장 서쪽의 종점은 웨스트 브로드웨이와 Arbutus 가 만나는 교차점으로 교체될 예정이다. 새로 생겨날 6개 전철역은 VCC-Clark 부터 차례대로 Great Northern Way 근처, Main, Cambie, Oak, Grandville, 그리고 종점인 Arbutus이다. Arbutus 에서UBC 까지 추가 확장공사는 지상 경전철 형태의 Rapid transit 으로 더 나중에 연결될 계획이다.
VCC-Clark 전철역에서 Arbutus 종점까지는 약 10분이 소요된다. 브렌트우드센터에서 밀레니엄라인을 타고Arbutus 까지는 약 20분, 로히드타운 쎈터에서Arbutus 까지는30분, 코퀴틀람 타운센터에서Arbutus 까지는 45분이 소요될 것으로 보인다. 메트로타운센터에서Arbutus 까지는 엑스포 라인 타고 25분 정도, 에드몬즈역 사우스게이트에서Arbutus 까지는 30분, 써리 킹죠지역에서Arbutus 까지는 45분 정도가 소요될 것으로 보인다. 현재 Arbutus 에서 UBC 까지 차로는 약 10분, 버스로 30분, 자전거로 28분 거리에 있다. 밀레니엄전철 라인이 완공되면 웬만한 지역에서 UBC 까지는 1시간 이내에 도착이 가능해 진다.
UBC대학이나 브로드웨이 근처로 직장을 가진 소비자들은 빨라진 교통수단 덕분으로, 비교적 저렴한 가격대의 부동산을 찾는 소비자들을 중심으로, 가까운 외곽 타운센터 지역으로 주거지를 옮겨갈 가능성이 높아질 것으로 보인다. 인구 집중이 예상되는 역세권 지역으로는 Arbutus역까지 30분이내에 들어오는 지역으로 브렌트우드타운센터, 메트로타운센터, 사우스게이트센터, 로히드타운센터를 꼽을수 있다. 45분 정도 이내의 거리에는 포트무디타운센터, 코퀴틀람타운센터, 뉴웨스트민스터 타운센터, 써리킹죠지역 씨티센터이다.
지역별 콘크리트아파트 새 것 기준으로 가격은 스퀘어피트당 캠비부근이 $1,300-$1,500 정도, 메트로타운센터가 $1,200-$1,400 정도, 브렌트우드센터가 $1,000-$1,200 정도, 로히드타운센터가 $900-$1,000 정도, 에드몬즈역 근처 사우스게이트가 $900-$1,000 정도, 써리센트럴이 $825-$850 정도이다. 외곽으로 나갈수록 가격은 점차 내려간다. 거리와 돈의 반비례 관계에서 지역 선택은 소비자의 몫이다. 선택하려는 타운센터 지역이 제공하는 주택의 질이나 제반 시설의 다양성과 편의성등은 신중히 고려해야 할 요소이다. 대중 교통수단이 좋아지면서 부상하는 역세권 지역을 눈여겨 봄 직하다.
[최재동의 부동산 칼럼] 우리동네 개발계획(3) – 버나비 에드몬즈역 근처 Southgate Master Plan
사우스게이트 마스터 플랜은 버나비의 에드몬즈 전철역 근처 60에이커 대지위에 새롭게 개발되는 대형 커뮤니티 개발 프로젝트이다. 위치는 동쪽으로 15th Street, 서쪽은 18th Street, 남쪽은 11th Ave, 북쪽은 14th Ave 의 내부 마름모 형태의 땅위에 주소지를 둔다. 이곳은 캐나가 세이프웨이가 종전에 식품공급창고와 유제품공장으로 사용하던 장소인데 세이프웨이가 랭리로 이전하면서 레드맥, Ledingham McAllister, 디벨로퍼 회사에 1억 2천 5백만 달러에 매각하였다. 레드맥에 의해서 개발되는 사우스게이트 마스터 플랜은 현재의 인더스트리얼 지역을 점차적으로 복합적인 주거지역으로 바꾸어갈 예정이며 궁극적으로는 에드몬즈 타운센터 지역과 통합된 커뮤니티로 발전해 나간다라는 원칙을 두고 있다. 마스터플랜이 완성되기까지는 앞으로 15-20년이 걸린다.
60에이커 마스터플랜의 중심에는 5에이커의 분수대가 있는 중앙공원이 조성된다. 중앙공원은 디벨로퍼에 의해 만들어지지만 버나비시가 소유하게된다. 공원은 오픈스페이스 개념으로 조성되며 그 둘레로 주상복합 아파트 단지와 상가들이 들어서게 된다. 센트럴공원내에는 약 2만스퀘어피트의 커뮤니티 건물도 만들어 주민들이 사용하게 된다. 마스터플랜의 전체 토지 용적률은 2.86 F.A.R., Floor Area Ratio, 로 588만 스퀘어피트의 레지던셜 면적이 형성되고 59만 스퀘어피트의 비영리 임대용주택, 20만 스퀘어피트의 상업용 쇼핑 면적이 들어선다.
사우스게이트 마스터플랜은 킹스웨이와 하이게이츠 빌리지를 중심으로 하는 에드몬즈타운센터, 에드몬즈전철역, 씨티인더파크, 비씨하이드로와 연계하여 개발한다. 플랜의 기본컨셉은 버나비의 다른 타운센터의 개발과 유사하다. 기본적으로 보행자중심으로 교통의 흐름을 우선적으로 형성하고 뒤를 이어 자전거도로, 전철 버스등 대중교통, 그다음 일반자동차 차례로 무게를 두어 개발한다. 플랜에는 커뮤니티를 녹색지대로 만들고 환경을 보호하며 에너지를 절약하고 주변의 수질도 개선한다라는 내용도 포함한다.
커뮤니티는 단지의 중앙에 위치한 공원을 제외하고 Gateway, Ernie Winch, Island, Crescent, Courtyard 다섯개 지역으로 구별한다. 단지내에는 전체적으로 24-46층 범위의 하이라이즈 20개 타워가 올라간다. 아파트의 면적은 400-1,200스퀘어피트 정도 범위이고, 아파트의 평균면적은 800스퀘어피트이다. 전체 아파트의 수는 5,800-6,400개가 들어선다. 인구유입은 약 2만명을 내다본다. 전체개발의 약 9%를 차지하는 비영리임대주택은 어느 특정구역에 몰아넣지 않고 섞어서 통합적으로 개발한다.
Gateway Neighbourhood Area 은 북서쪽에 위치한 지역으로 26층에서 44층 사이의 주상복합 타워가 8개 들어서고 면적으로는 250-280만 스퀘어피트 정도가 된다. 상업용 리테일 면적은 약 4만 5천 스퀘어피트가 들어서게 된다. 스케쥴에 따르면 게이트웨이의 서쪽 꼬리부분은 1단계로 개발되어 1-5년 이내에 완성된다. 2단계로 북서쪽의 7개 빌딩을 제외하고 나머지 빌딩 대부분은 중앙공원의 일부와 함께 6-10년이내에 완성된다. 북서쪽 7개 빌딩은 마지막 4단계에 해당되어 16-20년 사이에 완성된다.
Ernie Winch Neighbourhood Area 는 북동쪽에 위치한 지역으로 80-90만 스퀘어피트의 저층 주거용 아파트와 2만 스퀘어피트의 쇼핑위주 리테일 상점들이 대부분 들어설 예정이다. 하이라이즈 빌딩은 26-30층 정도의 타워가 1개 또는 2개가 올라갈 예정이다. 개발스케쥴에 따르면 어니윈치의 동쪽 일부분은 1단계 개발에 포함되어 향후 1-5년 이내에 개발된다. 어니윈치의 나머지 대부분 빌딩은 마지막 4단계로 향후 16-20년 사이에 완성된다.
Island Neighbourhood Area 는 남서쪽에 위치한 지역으로 중앙공원과 가장 잘 어울리는 지역이라 할 수 있다. 분수대 물가와 어울려 단지의 상징적인 ‘아일랜드 주거용 타워’가 들어선다. 하이라이즈는 3개가 올라가는데 26-38층 정도이다. 주거용면적은 60-90만 스퀘어피트이고 상업용 면적은 2만 스퀘어피트가 배정된다. 아일랜드의 개발은 1단계 개발로 중앙공원의 일부와 함께 향후 1-5년내에 완성된다.
Crescent Neighbourhood Area 은 동쪽에 Ernie Winch 아래로 위치하는데 101-117만스퀘어피트의 주거용 공간과 5만5천스퀘어피트의 상업용 면적이 들어간다. 3개의 하이라이즈는 38-46층이다. 일정은 3단계로 공원의 일부와 함께 11-15년 이내에 완성된다.
Courtyard Neighbourhood Area 는 동남쪽에 위치한 지역으로 104-119만 스퀘어피트의 주거용 공간으로 3-4개의 24-32층 타워가 들어간다. 개발일정은 3단계로 공원의 일부와 함께 11-15년 이내에 완성된다.
참고자료 - 버나비시청 자료
MLA의 8월 신규분양 조사보고서에 따르면 지난 7월에 프레이져밸리를 포함한 메트로밴쿠버에 신규분양 멀티패밀리 공급량은 1,900 유닛이 약간 넘는다. 휴가와 더위 때문에 느슨한 여름 부동산 시장을 피해가는 것이 빌더들의 일반적 경향인데 올해는 예년과는 달리 한여름 7월에 많은 신규물량을 쏫아냈다, 2018년 전반기에 세일즈 오프닝을 예정하던 많은 프로젝트들이 차일피일 지연되다가 7월에 허가를 한꺼번에 받아 세일이 집중되었다. 브렌트우드센터에 길모어플레이스와 노스밴쿠버의 파크웨스트가 그랬다.
7월의 더위에도 불구하고 12개의 프로젝트에서 출시된 1,921개 아파트/타운하우스는 65%가 판매되면서 분양시장은 여전히 두터운 수요층이 있음을 증명했다. 1,921개 유닛중에는 하이라이즈 콘크리트 아파트가 1,400개 이상으로 높은 비율을 보였다. 수요자들은 프레이져밸리 지역까지도 매입 지역을 확대해 가는 추세이다. 프레이져밸리로 바이어가 확산되는 이유는 가격에 대한 자심감 때문이라고 볼 수있다. 이지역의 1 베드룸 목재아파트는 28만달러부터 판매되고 콘크리트 아파트는 36만 5천달러정도부터 시작했다.
프로젝트 허가가 지연되기는 8월에도 마찬가지이다. 개발허가가 뒷전으로 밀려나는 이유는 여름철 휴가로 공무원 공석이 많고 10월에 있을 지방선거 때문이다. 선거철에는 프로젝트 개발이 정치로 인해 주고 받을지도 모르는 영향이나 파급효과를 우려해 개발허가 신청을 보류하는것이 일반적이다. 그러나 3-5개월정도 지연된 기존의 개발허가로 인해 신규아파트 공급에는 이미 나쁜 영향을 주었다.
여름철에도 불구하고 이번달 8월에는 8개 프로젝트에서 1,045개의 신규매물이 시장에 나온다. 이중에는 콘크리트 하이라이즈 아파트가 658개, 타운하우스가 107개 포함된다. 여름철에 분양매물이 없어서 가을까지 기다리던 시절은 지나갔다. Shape Property 가 버나비 로히드센터 37에이커 위에 개발하는 City of Lougheed 가 8월에 물량을 내놓는다. 올해 하반기에 나올 신규분양 매물은 7,700개 정도 예상한다.
참고자료: MLA 보고서
[최재동의 중앙일보 부동산 칼럼] 우리동네 개발계획(2) – 브렌트우드타운센터 길모어스테이션
지난주 코퀴틀람시의 오스틴하이츠 개발계획에 이어 오늘은 브렌트우드타운센터 개발계획의 일부인 '길모어스테이션 개발계획'을 알아보기로 한다.
길모어스테이션 플랜은 주소지로는 4161, 4171 Dawson Street, 4120, 4160, 4170, 4180 Lougheed Hwy 가 해당된다. 길모어스테이션 부지는 약 12.5 에이커 정도로 북쪽경계는 Lougheed Hwy 이고 남쪽경계는 Dawson Street 까지의 블록이다. 길모어애비뉴는 브렌트우드 타운센터 개발지역의 서쪽 경계가 된다. 길모어플레이스는 6개의 구획인 parcel 로 구성된다. 4120, 4160, 4170 Lougheed Hwy 3개의 구획은 현재 전철역 일부와 빈 땅으로 구성되어 있다. 4161, 4171 Dawson Street 2개의 구획에는 1982년에 건축된 2개의 저층 오피스 빌딩이 있다. 구획으로는 가장 큰 4180 Lougheed Hwy 는 1982년도에 건축된 중저층 오피스 빌딩 2개가 들어서 있다. 길모어스테이션 부지 동쪽 블락내에는 4278 Lougheed Hwy 에 자동차 딜러샾이 있고, 4285 와 4295 Dawson Street 에는 경공업관련 비즈니스 빌딩이 있는데 모두 개발계획에 들어 있는 구획들이다.
개발구역 이외에 길모어애비뉴 서쪽으로는 1990년에 조성된 57에이커 정도의 Bridge Business Park 이 자리하고 있다. 이곳에는 영화산업 관련비즈니스와 기타 전문적인 비즈니스 오피스들 그리고 호텔등이 들어서 있다.
브렌트우드타운센터는 버나비시가 진행하는 4개 타운센터 집중 개발지역의 하나로 향후 늘어나는 인구와 직업을 적절히 수용하는데 개발 목적이 있다. 향후 브렌트우드타운센터는 20년 이내에 현재 인구 약 11,000 명 정도에서 5배의 규모로 커질것으로 예상된다. 이에 발 맞추어 주택수량도 현재 약 5,600개에서 5배 정도로 건축 공급할 예정이다. 이지역의 개발이 진행되더라도 단독주택지와 듀프렉스등은 계속 보호를 받을것이며 브렌트우드센터 총면적 404에이커중 25% 면적은 오픈스페이스와 공원으로 남겨둔다.
로히드하이웨이, 길모어애비뉴, 다슨스트리트가 만나는 서쪽 모퉁이 부지에는 밀레니엄라인이 지나는 길모어스테이션이 있다. 버나비시는 이곳을 전철과 주거빌딩을 통합하여 개발하는 역세권 지역으로 그리고 있다. 현재 이곳은 ONNI 사가 53층 65층 45층의 3개 주상복합 빌딩 약 1,500세대를 이미 개발 분양중에 있다. 버나비시는 계획은 길모어스테이션 지역을 "화려한 브렌트우드센터의 랜드마크 서쪽관문"으로 만들려한다. 대중교통을 통합하여 거주자의 편의성을 제공하고 자체적으로 오피스, 리테일, 레지던셜, 녹색공간, 레스토랑, 커뮤니티센터등을 모두 연결하야 종합적인 커뮤니티를 만들어가는 그림이다.
길모어스테이션 지역은 보행자중심 거리로 발전되며 대중교통의 중심지로 발전된다. 대중교통을 이용해 이곳에서 어디든 연결할 수 있게 뛰어난 접근성을 제공하려 한다. 다운타운과 로히드센턴까지는 전철로 불과 15분거리에 있고 #1 하이웨이도 바로 5분거리에 근접해 있다.
길모어스테이션 플랜은 북서쪽 대지의 '게이트웨이', 남쪽의 '도슨', 동북쪽의 '로히드' 3구획으로 다시 나눌수 있으며 구획별로 단계적 개발이 진행된다.
브렌트우드의 서편 게이트웨이인 '게이트웨이' 는 길모어플랜에서 1차로 개발되는 지역으로 버나비 시는 이곳에 '강력한 아키텍쳐 인상'을 주려고 시도한다. 40-65층의 랜드마크 주상복합 빌딩을 세우며, 지상 4층까지 포디움 레벨에는 리테일, 오피스 등이 들어가며 그 위로는 수영장, 짐, 요가, 어린이 놀이공원, 다양한 레져공간등 어메니티가 들어간다. 지상의 길모어광장은 1층과 2층 모두 보행자 연결을 원활히하여 보행자, 키스&라이드, 자전거이용자들이 스카이트레인 스테이션의 접근성을 용이하게 한다. 또한 스카이트레인 교각 아래로 다른 구획에 만들어질 칼튼플라자등으로 연결 가능하게 한다. 또한 로히드하이웨이에서 건물의 2층을 통하여 스카이트레인 전철역으로 보행접근이 수월하게 가능하다. 2층으로 통행하는 이유는 로히드하이웨이와 길모어전철역의 경사가 다르기 때문이다. 로히드하이웨이가 도슨거리보다 약간 높다.
'도슨' 구획은 도로변에 즐비한 고급 상점가로 개발한다. 여기에는 리테일러, 레스토랑, 까페, 아웃도어패티오 등으로 즐비할 것이다. 보행자, 자전거이용자들은 앞으로 만들어질 칼튼광장이나 도슨광장을 통해 스카이트레인 접근이 용이하다. 이곳에는 4-7층의 리테일과 오피스 건물이 들어서며 25층에서 50층 정도의 주거용 빌딩 4동이 들어서게 된다. 길모어스테이션 개발에서 광장이나 오픈스페이스가 비교적 넓어 볼거리, 마실거리, 먹거리등이 많을것으로 예상한다.
'로히드' 구획은 길모어플랜의 커머셜 오피스 중심으로 개발된다. 로히드 구획에는 3개 빌딩이 계획되어 있으며 100만 스퀘어피트의 오피스 공간을 만들 예정이다. 이 구획에는 새로운 25-40층 주상복합건물 아파트가 올라가며, 기존에 있는 8층 높이의 2개 오피스 건물은 당분간 그대로 사용하다가 인구가 늘어감에 따라 주거용 입주시점 이전을 시점으로 25-35층 오피스 건물로 신축하게된다. 예상되는 빌딩의 입주자는 기업의 헤드오피스, 정부기관, 하이텍 관련 기업등이 들어설 것으로 보인다. 로히드구획 개발로만 약 5,000-7,500개의 새로운 일자리가 창출될 예정이다.
참고자료 - 버나비시 OCP, 캐나다 인구센서스 자료
지난주에 설명되었던 버나비, 코퀴틀람, 포트무디 아파트시장 동향에 이어 오늘은 노스밴쿠버, 밴쿠버, 뉴웨스트민스터를 알아보기로 한다.
노스밴쿠버 아파트는 약 22,000개이다. 현재 시장에 나와있는 아파트 매물수는 220개 정도로 약 1.0% 가 리스팅으로 시장에 나와 있다. 노스밴쿠버는 2016년에 조사된 연방정부 선거구 기준인구는11만 5천명이 약간 넘는다. 인구는 2011년 인구조사때보다 약 6천명 정도인 5.2% 가 늘었다. 총주거용 부동산은 약 47,300개 정도이며, 한가구당 평균 2.4명이 살고있다. 노스밴쿠버 인구는 향후 10년간 약 12,000 정도가 증가할 것으로 예상한다. 증가되는 인구를 수용하려면 한 가구당 2.4명이 거주한다고 가정하면 약 5,000 개의 신규주택이 필요하다. 향후 개발 계획은 론스데일시티센터를 중심으로 남북으로는 론스데일 길과 동서로는 머린드라이브와 3가를 통해 1번 고속도로를 잇는 도로중심으로 주거지 개발이 활발할 것으로 예상된다. 디스트릭트 지역은 2011년부터 2030년까지 약 20년간 10,000개의 새로운 주거지가 예정되는데 지역별로는 린크릭에 3,000채, 린밸리에 2,500채, 라이온스게이트 머린에 2,000채, 메이플우드에 1,500채, 기타지역에 1,000채 정도 예상한다.
밴쿠버 아파트는 약 17 만개이다. 현재 시장에 나와있는 매물수는 1,550개 정도로 약 0.9%가 리스팅 되어 있다. 밴쿠버시의 인구는 2016년 기준 63만명이 약간 넘는다. 2011년에 비교하면 2만 8천명정도가 늘어 4.6% 증가했다. 총가구수는 28만 4천채로 한 가구당 약 2.2명이 거주하고 있다. 밴쿠버시의 향후 주택전략은 낮은 가격대의 토지를 보급하고 주택가격을 낮추어 안정시키고 소비자가 실질적으로 매입할 수 있는 적당한 가격대의 주택을 신속하게 보급할 수 있는 시스템을 구축하는데 있다. 밴쿠버시는 향후 10년간 72,000 채의 새로운 주택을 보급할 예정이다. 2016년 센서스에 따르면 밴쿠버시는 전체 주택의 절반 이상이 렌트로 살고 있는 렌터들로 구성되어 있다. 향후 보급되는 72,000 채의 주택중에서 50%는 년소득 8만불 미만의 가정을 위한 주택위주로 보급될 예정이며, 65%는 렌터를 위한 신규 주택을 공급할 예정이다. 2만채는 장기 렌탈홈으로, 1만2천채는 비영리 co-op 홈으로, 1만채는 타운하우스 이상의 패밀리홈으로, 6,800채는 년소득 3만불 미만의 소득자를 위한 주택으로 공급할 예정이다.
뉴웨스트민스터 아파트는 약22,000개이다. 현재 시장에 나와있는 매물수는 200개 정도로 약 0.9% 리스팅 되어 있다. 뉴웨스트민스터 인구는 2016년 센서스기준 71,000 정도이다. 2011년에 비해 약 4천명 늘어 7.6%의 인구증가가 있었다. 주택량은 약 33,000채이고 가구당 평균 2.1명이 거주하고 있다. 뉴웨스트민스터 인구는 2031년까지 21,000명이 늘어 92,100 으로 증가하고 주택공급은 9,600채가 늘어 42,600채가 될 것으로 예상된다. 향후 개발은 워터프론트 다운타운 중심과 업타운 센터 지역을 중심으로 집중적인 주거지 개발을 계획하고 있다.
[최재동의 부동산 중앙일보 칼럼] 지역별 아파트시장 동향
메트로밴쿠버가 점차 도시화 되어가면서 역세권을 중심으로 아파트 공급이 크게 늘고있다. 아파트 빌딩 높이도 종전 30-40층들이 이제는 50-60층의 고층그늘 아래로 자리를 하고 있는 추세이다. 한 빌딩내에 들어가는 세대수도 과거의 180-280세대 하던것이 이제는 한 건물내에 500세대 전후하는 것들이 많아지며 점차 대형화 고급화 되어가고 있다. 아파트와 호텔이 믹스되는 빌딩이라면 그 시설과 규모는 맘모스 급이다. 오늘은 지역별로아파트 시장을 간단히 분석해 보자.
버나비에는 아파트가 약 28,000개가 있다. 현재 시장에 나와있는 매물수는 400개 정도로 약 1.4% 가 리스팅 되어 있다. 버나비 인구는 2017년 기준23만 5천명 정도이다. 인구는 2041년까지 34만 5천명으로 1.45배 정도 늘어 매년 평균 1.6%씩 성장할 것으로 예상된다. 2041년까지 버나비 지역별로는 메트로타운센터 인구가 +2.6배 주택수는 +2.4배, 브렌트우드센터 인구는 약 +5.0배 주택수는 약 +4.9배, 에드몬즈는 인구 +1.9배 주택수 +1.8배, 로히드센터 인구는 +1.5배 주택수 +1.4배 증가할 것으로 예상한다. 자료를 볼 때 버나비는 브렌트우드센터 지역이 앞으로 크게 성장할 것으로 예상된다. 버나비 아파트는 최근 1년간 +20.3%, 3년간 +76%, 5년간 95% 의 가격 상승이 있었다. 지난 5월말 기준으로 매매되는 평균가격은 리스팅 가격보다 높은 100.6% 의 가격에서 거래되었다. 스퀘어피트당 평균가격은 $733. 시장에 나와서 한달만에 팔리는 확률은 약 48% 로 강한 셀러마켓을 보여주고 있다.
코퀴틀람 아파트는 약 8,600개이다. 현재 시장에 나와있는 매물수는 275개로 약 3.2%가 리스팅 되어 있다. 코퀴틀람 인구는 2017년 기준 15만명이다. 전체인구의 42% 가 이민자이고 가구당 평균2.7명이 거주한다. 코퀴틀람은 2023년까지 추가로 50,000명의 인구증가가 예상되고 20,000 개 정도의 새로운 주택보급을 필요로 한다. 코퀴틀람은 주택보급을 위한 주요 개발 지역으로는 코퀴틀람 타운센터, 버퀴틀람, 오스틴하이츠, 로히드하이웨이와 브루넷이 만나는 메일라드빌 등이다. 버큐틀람은 한창 고층아파트가 들어서며 이곳에는 약 6,000개의 새로운 아파트가 들어설 예정이다. 코퀴틀람 아파트 가격은 최근 1년간 약 +28%, 3년간 +93%, 5년간 119% 증가했다. 지난 5월말 기준으로 매매되는 평균가격은 리스팅 가격보다 높은101.3% 에 거래된다. 스퀘어피트당 평균가격은 $673. 시장에 나와서 한달만에 팔리는 확률은 약 37% 로 여전히 강한 셀러마켓으로 평가된다.
포트무디 아파트는 약 3,600 개이다. 현재 시장에 나와있는 매물수는 58개 정도로 약 1.6%가 리스팅 되어 있다. 포트무디 인구는 2017년 기준 3만 4천명이다. 포트무디는 2021년에 4만명 2031년에 4만5천명, 2041년에 5만명이 될 것으로 내다본다. 매 10년마다 약 5천명씩 인구가 증가해 10년마다약 1,800채의 주택 공급이 필요할 것으로 보인다. 포트무디 아파트 가격은 최근 1년간 약 +27%, 3년간 +96%, 5년간 114% 증가했다. 지난 5월말 기준으로 매매되는 가격은 리스팅 가격보다 높은 100.2% 에 거래된다. 스퀘어피트당 평균가격은 $713. 시장에 나와서 한달만에 팔리는 확률은 약 54% 로 아주 강한 셀러마켓을 보인다.
다음호 칼럼에는 노스밴쿠버, 밴쿠버, 뉴웨스트민스터 시장을 알아보기로 한다.
최재동리얼터
Sutton Group-1st West Realty
Cell 604-790-1035
요약
주거용 부동산 취득세 (Property Transfer Tax) 가 2월 21 부터 인상 적용된다. 외국인에게 부과하던 추가 취득세 15% 해당지역도 도심지역에서 외곽지역까지 확대 적용된다. 변경된 내용은 아래와 같다.
1% on the first $200,000,
2% on the portion of the fair market value greater than $200,000 and up to and including $2,000,000,
3% on the portion of the fair market value greater than $2,000,000, and
if the property is residential, a further 2% on the portion of the fair market value greater than $3,000,000 (effective February 21, 2018).
예를들어,
$650,000 주택을 매입한다면 취득세는 $11,000 이 되며 계산은 아래와 같다.
1% on the first $200,000 = $2,000
2% on the remaining $450,000 = $9,000
$2,000 + $9,000 = $11,000
$4,500,000 주택을 매입한다면 취득세는 $143,000 이 되면 계산은 아래와 같다.
1% on the first $200,000 = $2,000
2% on portion greater than $200,000 and up to and including $2,000,000 = $36,000 ($2,000,000 - $200,000 = $1,800,000 X 2% = $36,000)
3% on portion greater than $2,000,000 = $75,000 ($4,500,000 - $2,000,000 = $2,500,000 X 3% = $75,000)
A further 2% on the portion greater than $3,000,000 = $30,000 ($4,500,000 - $3,000,000 = $1,500,000 X 2% = $30,000)
$2,000 + $36,000 + $75,000 + $30,000 = $143,000
외국인일 경우에는 위에 설명된 방법으로 계산되고 추가로 2월 21일 등기기준으로 종전 15% 향후 20%를 납부하게 된다. 외국인 추가 취득세 적용지역도 종전에 광역밴쿠버지역에서 외곽지역까지 확대된다. 해당지역은,
· 빅토리아를 중심으로 하는 밴쿠버 아일랜드의 Capital Regional District (CRD) 지역,
· 아보츠포드, 칠리왁, 호프, 미션등 Faser Valley Regional Ditrict (FVRD) 지역,
· 종전에 적용하던 광역밴쿠버 Great Vancouver Regional District (GVRD) 지역,
· 나나이모를 중심으로 하는 Regional District of Nanaimo (NDR) 지역이다
보다 자세한 내용과 기타 농경지주택, 주상복합, 취득세 면제대상 등과 관련해서는 주정부 웹사이트 참고하면 된다.
참고자료 - 주정부 웹사이트
메트로밴쿠버의 주거용 부동산 시장은 단독주택이 여전히 한산한 모습을 보이는 가운데 아파트와 타운하우스 수요는 여전히 높은 편이었다. MLS를 통한 지난 1월 한달간 거래량은 1,818 건으로 전년에 비교하여 19.4% 증가했으나 지난 12월 거래량에 비하면 9.8% 감소했다. 전반적인 거래량은 10년 평균을 7% 정도 웃도는 수준이나, 주거별로 살펴보면 단독주택은 10년 평균보다 25% 감소했고, 타운하우스는 14.3% 아파트는 31.6% 증가했다. 아파트나 타운하우스 수요는 꾸준히 증가하고 있으나 단독주택 수요는 감소하기 시작하여 바이어 입장에서 보면 매입 선택의 폭이 점차 늘고 있다고 할 수 있다. 단독주택 셀러들은 이러한 시장상황을 고려하여 경쟁력 있는 가격에 시장에 진입하는 것이 좋을것으로 보인다.
1월 한달간 3,796 건의 새로운 매물이 시장에 진입하여 전월 12월보다는 두배정도 증가했고, 전년 동기대비에는 8.3% 감소했다. 시장의 총매물량은 6,947 건으로 지난 12월과 비교하면 유사한 수준을 보였고 전년대비에는 4% 감소했다. 매물이 얼마나 많이 얼마나 빨리 소화되는지를 파악하는 '리스팅대비 거래량 비율'은 26.2% 이다. 주거 형태별로는 단독주택이 11.6%, 타운하우스 32.8%, 아파트가 57.2% 이다. 리스팅대비 거래량 비율이 12% 미만이면 거래가 한산한 바이어 마켓으로 가격하락이 예상되며, 비율이 20% 이상이면 열기높은 셀러마켓으로 가격상승을 점칠수 있다.
주택지수로 산정한 전체적인 가격은 전년도에 비해서는 16.6% 상승했다. 그러나 지난 12월과 비교하면 매우 유사한 보합 수준을 유지했다. 부문별로는 전년도 대비 단독주택이 +8.3%, 타운하우스가 +27.4%, 그리고 아파트가 +17.5% 올랐다. 지난 한달간 단독주택, 타운하우스는 보합세를 유지하며 가격이 크게 오른지역도 크게 내린 지역도 없었다. 아파트는 지난 한달간 평균적으로 +2.1% 올랐으며 지역별로는 버나비노쓰 +2.5%, 메이플릿지 +3.3%, 피트메도우 +3.2% 등으로 강세를 보였다.
지난여름 같은 제목의 '비트코인과 부동산거래' 글을 올린적이 있었다. 비슷한 시기에 미국의 마이애미에서는 주택거래가 비트코인으로 결제되는 뉴스를 접하기도 했다. 캐나다 비씨주에서는 비트코인이나 다른 암호화폐 (cryptocurrency) 로 부동산매매 결제가 가능한가? 결론적으로 현재의 제도에서는 불가능하다.
암호화폐는 가상화폐라고도 하는데 디지탈 공간에서 사용되는 지불시스템 (payment system) 이다. 암호화폐가 만들어지는 과정은 금을 채굴하는 것과 유사한 개념으로 암호화폐를 채굴하는 마이너 (miner) 들이 복잡한 수학 문제들을 대용량의 컴퓨터 시스템을 통해 풀어내면 생성된다. 보통 금과 같이 '채굴 (mining)'된다고 한다. 채굴에서 만들어진 비트코인과 같은 암호화폐는 은행계좌와 유사한 전자지갑에 보관되어 사용된다. 모든 거래는 온라인상의 여러 사람이 확인한 분산형 온라인 공개 장부에 '블록체인'이라 불리는 시스템에 보관된다. 혁명의 신기술이라 불리는 '블록체인'은 암호화폐의 핵심이다.
암호화폐 시장규모는 1월 25일 기준으로 약 5,500억 달러 수준이고 올해 1월초에는 약 8,300억 달러로 사상 최고치에 올랐었다. 2017년 1월 시장규모 약 180억 달러에 비교하면 불과 1년만에 약 45배 정도 올랐다가 현재는 30배 정도 오른 수준을 유지하고 있다. 암호화폐의 일일 거래량은 약 300억 달러규모이고 비트코인은 암호화폐 중에서 가장 거래가 많은 약 100억달러 규모이다.
다시 부동산으로 돌아와 비트코인등 암호화폐로 부동산 결제가 왜 안되는지 설명해 보자. 암호화폐를 통한 자금이체는 익명의 거래이다. 누가 암호화폐를 보냈는지 누구에게서로 이체하였는지 추적하기 어렵다. 따라서 자금이동이나 사용에 따른 본인 확인이 거의 불가능하다. 이러한 자금이동의 본인확인이 불가능하면 부동산 거래시 정부에서 요구하는 FINTRAC 조건을 맞추기 어렵다. FINTRAC 은 자금세탁이나 테러자금 이동등 방지를 위해 정부가 마련한 법이다. 부동산 거래를 하는 리얼터는 거래자의 자금 원천등을 확인할 의무를 가진다. 이러한 이유로 비트코인등 암호화폐를 결제수단으로 하는 부동산 거래는 현행법상에서는 불가능하다.
2017년 한해동안 메트로밴쿠버 주거용부동산은 아파트나 타운하우스 위주로 가격이 많이 올랐다. 거래량은 비교적 많은 가운데 매물은 상대적으로 낮은 수준을 유지했다.
밴쿠버부동산협회에 따르면 2017년 한해동안 35,993 건의 거래가 이루어 졌으며 2016년 39,943 건에 비하면 9.9% 하락했고 2015년 42,326 건에 비하면 15% 낮았다. 그러나 2017년 거래량은 지난 10년간 평균거래량 보다는 9.7% 높았다.
리스팅부분은 지난한해 54,655 건을 기록하여 2016년 57,596 건보다 5.1% 감소했고, 2015년 57,249 건보다 4.5%가 줄었다.
시장은 아파트와 타운하우스가 단독주택보다 활발하고 경쟁이 심해서 멀티플 오퍼인 상황이 많았다. 단독주택시장은 대체적으로 바이어와 셀러간에 균형을 이룬 시장이었고 바이어들의 선택 폭은 종전보다 많았다.
MLS 가격의 종합지수는$1,050,300 으로 2016년보다 15.9%가 올랐다. 유형별로는 아파트가 +25.9% 타운하우스가 +18.5% 단독주택이 7.9% 각각 올랐다. 2017년 주거용부동산은 경기상승, 저금리, 고용증가, 임금상승, 유입인구 증가 등의 긍정적 요인들에 힘입었다.
2017년 단독주택 가격이 좋았던 지역으로는 코퀴틀람 14%, 메이플릿지 16.8%, 뉴웨스트민스터 11.9%, 피트메도우 16.2%, 포트코퀴틀람 17.4% 올랐고, 가격이 비교적 적게 오른 지역은 밴쿠버웨스트, 웨스트밴쿠버이다.
타운하우스는 버나비이스트 21.1%, 버나비노쓰 22.6%, 코퀴틀람 21.1%, 메이플릿지 27.3%, 뉴웨스트민스터 22.3%, 피트메도우 23.1%, 포트무디 23.2%, 밴쿠버이스트 19.8% 각각 증가했다.
아파트는 버나비 27.3%, 코퀴틀람 33.9%, 메이플릿지 35.5%, 뉴웨스트민스터 31.7%, 피트메도우 36.1%, 포트코퀴틀람 35.7%, 포트무디 29.6%, 리치몬드 31.7% 올랐다.
참고자료 REBGV 월보
비씨주의 담보권행사(foreclosure) 절차나 일명 법원경매(court ordered sale)는 비씨주 대법원 (BC Supreme Court)에서 관할한다. 담보권행사 절차나 법원경매를 통해 부동산을 매각하려면 대법원에서 매각일정, 매매가격, 기간, 조건, 수수료 등의 내용을 승인 받아야 한다.
담보권행사 절차나 법원경매가 이루어 지는 절차는 간략하게 아래와 같다.
· 주택 소유자가 모기지 할부금을 지불하지 못하는 경우에는 은행으로부터 편지나 전화를 받게 된다. 은행에서는 모기지 할부금이 상환되지 않고 있는 것이 고객의 착오나 실수에 의한 것인지 확인하고 연체하고 있는 모기지 금액을 상환할 수 있는 얼마간의 시간을 준다.
· 약 2-3개월 후에도 문제가 해결되지 않으면 은행은 일정한 날짜까지 연체금 전액을 상환하라는 편지를 보낸다. 연체금이 지정한 날짜까지 상환되지 않으면 은행은 변호사를 고용하여 담보권행사를 진행할 것이라는 내용을 연체자에게 통지한다.
· 변호사가 정한 날짜까지 연체금이 상환되지 않으면 은행은 변호사에게 담보권행사 절차를 진행할 것을 의뢰한다. 변호사는 법원경매 절차를 진행하기 이전에 연체하고 있는 주택소유자에게 모기지 금액 전액을 상환하거나 아니면 밀린 연체금을 지불하라는 최종기한(deadline)을 통지한다.
· 법원경매는 은행변호사가 담보권행사 신청(foreclosure petition)을 법원에 제출하면서 시작된다. 신청서가 접수되고 수일내에 모기지 상환을 연체한 주택 소유자에게 사본이 전달된다. 같은 내용의 사본은 다른 대출 금융권자, 세입자, 유치권자 (lien holder)등 모든 이해 관계자에게도 동시에 전달된다. 신청서에는 연체자가 따라야 할 내용도 들어 있어 잘 읽어보고 절차에 따라야 한다.
· 1개월 정도가 지나면 첫 공판이 열린다. 공판에서 판사는 은행에게 담보권행사를 할 수 있는 가권리(order nisi)를 준다. 또한 모기지 연체자에게는 대출금액, 이자, 비용 등을 상환할 수 있는 일정한 기간을 준다. 이 기간을 상환기간(redemption period)이라 하는데 일반적으로 6개월이다. 더러 은행이 기한을 단축시켜 달라고 법원에 요청하면 상환기간이 줄어드는 경우도 있다.
· 6개월이 지난 이후에 상환이 일어나지 않으면 은행은 법원경매(court ordered sale) 절차를 진행하거나 등기 권리를 넘겨 받는 확정 담보권행사 (Absolute Order of Foreclosure)를 한다.
· 법원경매(court ordered sale)를 통하게 되면 법원을 통해 매각 승인을 받는다. 매각한 대금이 상환할 금액에 부족하면 은행은 법원에서 연체자 또는 채무자에 대해 잔여채무 판결(deficiency judgement)을 받으려 한다.
· 확정 담보권행사(Order Absolute)를 하게 되면 은행은 부동산 등기를 이전 받아 해당 부동산에 대한 새로운 소유자가 된다. 등기에 대한 원소유자의 권한은 말소되며 이후에 원소유자는 부동산에 대해 별다른 방법이 없어진다. 확정 담보권행사는 일반적으로 부동산의 가치가 연체대출 금액을 초과할 때 일어난다. 부동산의 원소유자인 채무자는 어떠한 잉여금액에 대해서도 청구할 권한이 없다.
모기지 상환에 압박을 받는 주택 소유자에게는 어렵겠지만 보다 중요한 것은 문제를 해결하려는 노력이 필요하고 가급적이면 법원경매나 담보권행사 매매를 피하는 것이 좋다. 만일 대출을 받은 금융권에서 불공정한 처리가 있었다 생각되면 변호사의 자문을 받는 것이 중요하다. 합리적인 해결방법을 찾아 본인의 부동산이 다른 사람의 손에 매각되는 일이 없도록 집중하는 게 보다 중요하다.
전년도에 이어 2017년 올해도 폭발적인 거래량을 보이던 부동산은 년말로 접어들면서 당분간은 쉬어가려는 모양이다. 년말연시라 하더라도 거래는 실수요자들을 중심으로 종종 일어난다. 한 해가 넘어가는 시점에 계약을 하면서 날짜나 시간을 깜빡하고 잘못 기입하는 경우가 있다. 날짜나 시간은 계약서에 기입할 때 별로 어렵지도 않고 단순하지만 잘못 기입하면 애를 태울수 있다.
매년 1월이 되면 많은 사람들이 체크를 쓸때나 서류를 작성할 때 전년도 날짜를 깜빡하고 잘못 기입하는 것을 보게된다. 2018년을 2017년으로 습관적으로 계속 사용하는 등... 년초가 되면 아주 흔한게 보는 일이다. 이러한 실수들은 대다수가 어렵지 않게 정정할 수 있는 것들이만 부동산을 계약하는 일에 있어서는 경우에 따라 심각해 질 수도 있다.
다음과 같은 일이 생겼다고 예를 들어보자. 가급적 늦은 입주를 원하는 어느 바이어가 2017년 12월에 집을 매입하면서 다음해 '2018년 4월 15일'에 잔금을 치루는 오퍼 계약서를 보냈다고 하자. 오퍼를 받은 셀러는 년말이 가기전 올해안에 집을 팔고 싶어서 본인 리얼터를 통해 이사하는 잔금 날짜를 올해안 12월말까지 끝내는 카운터 오퍼를 만들자고 의뢰했다. 그런데 리얼터가 계약서상에 적힌 '2018년 4월 15일' 날짜 뒷부분 '4월 15일'은 줄을 그어 지우고 '12월 30일'로 바꾸었으나, '2018년'은 '2017년'으로 고치지 않고 그대로 놔둔채 카운터 오퍼를 보내는 실수를 하였다. 즉 입주날짜가 '2018년 12월 30일'로 되었다. 물론 셀러도 싸인을 하면서 오류를 읽지 못했다. 일반적으로 이러한 실수를 알아 차리는 순간에 상호 우호적으로 수정하려 하지만 이러한 셀러의 실수를 바이어의 유리한 입장으로 몰아가는 경우도 배제할 수는 없다. 바이어는 입주 날짜를 '2018년 12월 30일'이라고 주장하면 별 도리가 없을것이다.
부동산 매매계약서 상에 조건해지 날짜 등을 관리하는데 실수를 하면 매입하고 싶어하던 집도 못사게 되는 경우가 생긴다. 만일 바이어가 재개발을 목적으로 대지가 넓은 허름한 집을 매입한다고 하자. 바이어는 매매계약서를 작성하면서 여러가지 바이어 조건을 넣으면서 조건해지일을 45일 이내에 하기로 했다. 그러나 바이어나 리얼터가 조건해지 하는 날짜를 관리하지 않고 '깜빡'하여 계약은 파기되고 셀러는 바로 다른 좋은 오퍼를 받아서 체결하였다. 바이어는 결국 사고 싶어하던 부동산을 놓쳐버리고 말았다.
오퍼가 들어오면 주어진 시간내에 상대방에게 서면으로 전달되어야 한다. 서류에 오퍼를 받아들이는 싸인이 되었다 하더라도 주어진 시간내에 지체없이 상대방에게 전달되지 않으면 계약서는 효력이 없어질 수도 있다.
만일 계약서상 조건해지 날짜가 딱히 정해지지 않고 오퍼 싸인한 날짜로 부터 '45일간'이란 일정기간으로 표시하는 경우에는 45일 기간의 시작날짜와 끝날짜를 계약서 상에 명확히 해 둘 필요가 있다. 이러한 경우는 특히 상업용 부동산 계약에서 흔히 볼 수 있다. 다른 국가나 다른 주에 소재한 부동산을 매매하는 경우에는 날짜와 시간기입을 더욱 확실히 해 둘 필요가 있다. 공휴일도 각기 다를뿐아니라 시간대가 달라서 오해가 생길 소지가 다분하다.
정확한 날짜와 시간 기입은 계약서의 필수요건이다. 이러한 것에 실수하지 않으려면,
* 리마인드 프로그램이 있는 달력등에 적절히 기록하여 관리해야하고,
* 주어진 시간내에 서면으로 상대방과 커뮤니케이션이 되어야 하고,
* 조건해지일, 디파짓, 컴플리션 날짜 시간등은 상호 명확히 해야하고,
* 계약서의 조건해지일등을 연장하려면 조건해지 만기일이 지나기 전에 서면으로 해야한다.
참고자료; BCREA
2018년말까지 비씨주 부동산을 요약하면 거래량은 줄고 공급량이 많아지는 가운데 가격은 미미하게 오를것으로 전망된다.
멀티플리스팅 서비스 MLS 에 따르면 비씨주의 2017년 주거용 부동산 거래량은 전년도에 비해 8.8% 감소할 것으로 보인다. 내년 2018년은 91,700건의 거래가 예상되며 올해보다 10.4% 내려갈 것으로 예상된다. 지난해 2016년은 112,209건으로 어느해보다도 가장 높은 거래량을 보였다. 참고로 최근 10년간 평균 거래량은 84,700 건이다. 비씨주의 탄탄한 경제환경과 꾸준한 인구유입 기반으로 인해 주택수요는 계속적으로 증가세를 보이고 있다. 그러나 몇가지 현상들이 2018년 부동산 경기를 다소 위축시킬 것으로 보인다.
내년도 부동산 경기에 역풍으로 작용할 요소로는 대표적으로 최근 증가 추세에 있는 모기지 이자율과 새로 시행하는 모기지 스트레스 테스트를 들 수 있다. 이러한 요인들로 인해 소비자들의 주택 구매력은 떨어지고 집을 장만하기는 점점 어려워 지고 있다.
비씨주의 최근 주택공급량은 어느때 보다도 가장 낮은 수준에 머물고 있다. 최근 2-3년간 수요와 공급의 불균형으로 인해 가격은 급격하게 올랐다. 2018년에는 다소 누그러진 주택수요와 보다 많은 신축주택 공급이 예상된다. 시장은 바이어나 셀러 어느 한쪽으로 치우치지 않는 균형시장이 전망되고 결과적으로 가격도 많이 오르지 않을것으로 보인다. 가격은 2017년 말까지 3.1% 증가한 $712,300, 그리고 내년 2018년말까지는 4.6%가 올라 $745,300 이 될 것으로 예상된다.
참고자료 BCREA
지난 10월 비씨주 부동산 시장을 요약하면 ‘재고부족과 높은 거래량’이었다. 10월 한달간 MLS 를 통해서 거래된 주거용부동산은 8,677 건으로 지난해 10월에 비교하면 19.3% 증가했다. 한달간 거래규모는 62억 5천만 달러로 전년도에 비해 41.6% 올랐다. 평균가격은 $720,129 로 18.7% 상승했다.
년중 거래량은 활발한 가운데 리세일 마켓에 공급되는 리스팅 수량의 부족은 가격을 강하게 올리는 요인으로 작용하였다.
시장의 매물 재고량은 약 28,000개로 전년도 같은 기간에 비해서 5.1% 감소했고 지난 5년 평균 재고량에 비하면 무려 50% 가깝게 줄어들었다. 총재고량에서 한달간 거래되어 소화된 매물은 약 25% 수준이고 9월 30% 비하면 거래는 점차 감소하여 ‘균형된 시장’ 수준으로 접근하는 모습이다. 재고량 대비 거래량 비율이 12-20% 구간에 들어오면 시장은 바이어와 셀러간 ‘균형된 시장’이라 할 수 있다. 비율이 20% 이상 올라가면 과열된 ‘셀러시장’으로, 12% 아래로 내려오면 썰렁한 ‘바이어시장’ 으로 말할수 있다.
올해 1월부터 10월까지 비씨주 주거용 부동산 총거래 금액은 638억 달러 규모이고 2016년에 비교하면 9.1% 증가했다. 거래량은 9만 건이 조금 넘게 거래되어 10.7% 감소했고, 가격은 1.4% 증가했다.
참고자료 BCREA
다운타운에 사는 춘향씨(가명) 현재 살고 있는 아파트를 팔고 따뜻한 남쪽 캘리포니아로 이사 가려고 한다. 밴쿠버 부동산 시장이 워낙 뜨겁던지라 춘향씨 아파트를 리스팅 하자마자 오퍼를 하나 받았다. 오퍼가격은 580만 달러이고 계약금은 26만 달러이었다. 바이어측 조건은 일반적인 모기지 승인과 인스펙션 조건만 간단하게 달려 있었다. 춘향씨 받은 오퍼가 원하던 가격대로 적당해서 오퍼를 받기로 결정했다. 다만 변호사에게 물어볼 것도 있고 계약서 내용도 잘 모르고 해서 ‘변호사가 계약의 내용을 승인해 주는 조건’ 을 오퍼 계약서에 넣어 달라고 리스팅 에이전트에게 의뢰했다. 춘향씨 리얼터는 오퍼 계약서에 춘향씨가말한 내용을 다음과 같이 넣고 ’Subject to the Seller's legal representative/ lawyer approving the terms and conditions of the contract on or before __특정날짜 (보통은 오퍼받고 약 일주일) ___. This condition is for the sole benefit of the Seller.’ 싸인을 해서 바이어측에 보냈다.
그날밤, 춘향씨 이런저런 생각에 살짝 흥분된 가슴으로 잉글리쉬 베이를 내려다 보며 우아하게 와인을 하고 있을때 담당 리얼터에게서 전화가 왔다. 내용인 즉, 새로운 오퍼를 하나 더 받았는데 금액은 600만 달러이고 계약금은 40만 달러이며 날짜도 춘향씨가 원하는 이사날짜와 잘 맞는다 했다. 두번째 오퍼는 가격으로만 무려 20만 달러나 높았다. 얼마나 좋은 일인가! 춘향씨번뜩 생각하기를 먼저 받은 580만 달러 오퍼에는 ‘춘향씨 변호사가 계약을 승인하는 조건’을 달아 놓았으니 ‘변호사가 승인을하지 않았다’라고 하고 두번째 오퍼를 받으면 되겠다 싶었다.
다음날, 춘향씨 두개의 오퍼를 들고 변호사를 찾아갔다. 변호사와 춘향씨의 주된 상담내용은 첫번째 오퍼가 깨지게 되면 그 다음 법률적인 춘향씨의 옵션과 조치는 무엇이 있는지 등등 겉도는 이야기만 하였다. 정녕 춘향씨 마음속에 있는 결심 즉 첫번째오퍼를 거절하고 두번째 오퍼를 받으면 어떻게 되는지 변호사와 명백하게 상담하지 않았다. 변호사 또한 두개의 오퍼 계약서를 놓고 승인(approved)하지도 반대 (disapproved)하지도 않아 명확한 결론은 없었다. 춘향씨 알아서 하라는 내용으로 알아 들었다.
같은날, 변호사를 만나고 집으로 돌아오자 마자 춘향씨 리얼터를 만나 두번째 오퍼 600만 달러 오퍼 계약서에 싸인해서 보냈다. 두번째 600만불 오퍼를 넣은 바이어와 계약이 체결되었다. 그리고 첫번째 580만 달러 오퍼를 보낸 리얼터에게 전화를 걸어‘셀러 변호사가 계약을 승인하지 않았다’ 라고 전했다. 그러나 580만 달러 바이어는 이러한 셀러 춘향씨의 결정에 반기를 들었고 결국에는 법정공방으로 이어졌다. 법정에서 두 바이어는 모두 자기의 계약이 우선이라고 주장했다.
법원은 첫번째 580만 달러 바이어 오퍼와 관련해서, ‘춘향씨는 계약서에 넣은 셀러 조건을 성실하게 이행하거나 합당한 노력을보이지 않았다’라고 판단했다. ‘춘향씨는 계약서의 셀러 조건인 변호사의 계약승인 조건을 이용하여 보다 유리한 가격조건의두번째 오퍼를 받아들여 계약을 위반했다’라고 결정하고 ‘첫번째 바이어의 580만 달러 계약을 진행하라’고 명령했다. 아파트가첫번째 바이어에게 넘어가자 두번째 바이어는 계약위반에서 오는 손실에 대해 춘향씨를 상대로 소송을 벌였다. 춘향씨 잘못된판단에 돈과 비용이 엄청 들어가게 되자 우울해 지기 시작했다.
뒤늦은 일이지만, 춘향씨 리얼터는 두번째 오퍼를 받을때 다음과 같은 내용 한구절을 계약서에 추가로 삽입했어야 한다. ‘첫번째 오퍼가 깨졌을 경우에 두번째 너의 오퍼가 유효하다’
참고자료 BCREA
메트로밴쿠버의 주거용 부동산 시장은 단독주택이 점차 한산한 모습을 보이는 가운데 아파트와 타운하우스는 여전히 강세를 보이고 있다. 아파트와 타운하우스의 높은 9월 거래량은 과거 10년 평균과 비교해 보면 13% 정도 높은 수준이다. 지난 한달간 거래량은 2,821 건으로 전년에 비교하면 25.2% 증가했다.
단독주택은 바이어와 셀러가 균형된 시장을 만들어 가고 있다. 반면 아파트와 타운하우스는 여전히 셀러가 유리한 마켓이라고 할 수 있다. 바이어나 셀러 모두 주거별로 다르게 변해가는 시장상황을 참고하여 대처하는 것이 바람직할 것이다.
9월 한달간 5,375 건의 새로운 매물이 시장에 진입하여 8월보다는 26.6% 증가했고, 전년 동기대비 12% 많았다. 시장의 총매물량은 9,466 건으로 지난달보다 1.2% 증가했고 전년대비 7.5% 많았다. 총리스팅 매물중에 단독주택이 차지하는 비율은 62% 이나, 총거래에서 차지하는 단독주택 비율은 30% 로 저조한 편이다. 이러한 단독주택의 '매물증가', '거래량감소'는 과거 몇년간 보여주었던 단독주택의 폭발적 가격상승은 점차 하락 압박을 받아 당분간 약세로 돌아설 것으로 예상된다.
9월 리스팅대비 거래량 비율은 29.8% 이다. 주거 형태별로는 단독주택이 14.6%, 타운하우스 42.3%, 아파트가 60.4% 이다. 리스팅대비 거래량 비율이 12% 미만이면 가격하락이 예상되며 20% 이상이면 가격 상승이 있을것이다.
가격은 전년도에 비해서는 11% 정도 상승했다. 부문별로는 단독주택이 2.9%, 타운하우스가 14.5%, 그리고 아파트가 21.7% 올랐다.
지난 한달간 단독주택 가격이 감소한 지역으로는 버나비이스트 -3.5%, 뉴웨스트민스터 -3.2%, 포트코퀴틀람 -0.7%, 웨스트밴쿠버 -1.7% 등이다. 타운하우스도 점차 약세를 보이는 지역이 생겼는데 버나비사우스 -3.2%, 노스밴쿠버 -0.4%, 포트코퀴틀람 -1.2%, 밴쿠버 이스트 -0.9% 등이다. 아파트는 한달간 가격이 내린 지역은 없었으며 메이플릿지 +4.1%, 피트메도우 +5.0%, 포트무디 +3.6% 등으로 여전히 강세를 보였다.
비씨주 전체의 주거용부동산은 지난 8월 한달간 MLS 서비스를 통하여 9,162 건이 거래되어 전년도보다 2.4% 증가했다. 한달간 거래된 금액은 62억 달러로 2016년 동기대비 22% 증가했다. 평균가격은 $678,186 으로 19.1% 올랐다.
8월의 거래량은 비씨주의 경제 호황에 힘입어 전월에 이어 양호한 수준을 이어가고 있다. 그러나 계속 오르기만 하는 주택가격에 대한 부담감과 모기지 이자율의 상승은 올 년말까지 남은 몇달간에는 가격이 누그러질 것으로 예상된다.
2017년 1월부터 8월까지 총거래량 금액은 518억 달러이다. 이는 2016년 동기대비 15.9% 감소했다. 지난 8개월간 총거래량은 73,267 건으로 전년대비 15% 가 줄었고 평균가격은 $706,839로 1.1% 감소했다.
자료출처 - BCREA
프레이저 강북지역을 위주로 하는 메트로밴쿠버 8월 주거용 부동산은 35-75만 달러 가격대의 아파트와 타운하우스가 활발하게 거래되었던 한달이었다. 비교적 저가의 주거용 부동산 수요자는 생애 최초 주택구매자 (First Time Home Buyer) 와 렌트수입을 목적으로 투자용 아파트를 찾는 수요자들이 대부분이었다. 8월 한달간 거래량은 3,043 건으로 지난해 같은 기간에 비해 22.3% 증가하였고 지난 7월보다는 2.8% 올랐다. 8월 거래량은 지난 10년간 평균 거래량보다 19.6% 높은 수준을 보였다.
8월 한달간 시장에 새롭게 진입한 매물수량은 4,245 건으로 전년도 같은 기간에 비해서 약간 낮은 수준을 보였고 지난 7월보다는 19.2% 줄었다. MLS 매물 총재고량은 8,807 개로 지난달 처음으로 9천개를 넘었던 수준이 다시 깨지고 그 아래로 내려섰다. 이는 전년보다는 3.5% 높은 수준이고 7월 재고량보다는 4.2% 가 감소했다.
지난 한달간 '매물 총재고량 대비 판매량 비율'은 전체적으로 34.6% 의 높은 수준을 보였다. 주거별로는 단독주택이 16.3%, 타운하우스가 44.8%, 아파트가 76.3% 를 보였다. 일반적으로 '매물 재고량대비 판매량 비율'이 12% 이하이면 '바이어 마켓'으로 불리우며 부동산 가격 하락이 예상되며, 20% 이상이면 '셀러 마켓'으로 가격은 당분간 계속 오를것으로 전망할 수 있다. 8월의 수치를 놓고 본다면 2017년 연말까지 가격은 단독주택은 보합세를 유지할 것으로 보이고, 아파트와 타운하우스는 상승 모멘텀이 당분간 이어질 것으로 보인다.
8월의 가격은 주택지수 기준으로 전년도에 비해 전체적으로 9.4% 올랐으며 지난해 7월에 비해서 1.0% 증가했다. 주거 종류별로는 단독주택이 전년대비 2.2%, 타운하우스 19.4%, 아파트는 12.8% 씩 각각 올랐다.
7월 한달간을 보면 단독주택은 보합세를 보였다. 가격이 좋았던 지역으로는 버나비이스트와 포트무디를 꼽을수 있으며, 노스밴쿠버와 밴쿠버웨스트는 가격이 미미하게 내렸다. 타운하우스는 버나비 피트메도우 포트코퀴틀람 지역의 가격이 좋았고 뉴웨스트민스터와 밴쿠버이스트에서는 약세를 보였다. 아파트는 코퀴틀람 버나비 메이플릿지 피트메도우 가격이 많이 올랐고 가격이 내린지역은 없었다.
아파트 타운하우스등 스트라타 내에서 발생하는 분쟁이나 5천달러 이내의 소액분쟁 등을 효율적으로 해결하고 누구나 저렴하고 쉽게 이용 가능한 온라인 재판 시스템이 있다. 온라인 시민 재판소 (The Civil Resolution Tribunal, CRT)라 할 수 있는 이 기구는 캐나다 최초의 온라인 재판소이다.
기존의 소액 재판 절차나 스트라타 관련법이 여러 분쟁들을 해결하는 구체적인 메카니즘을 가지고 있으나, 분쟁의 당사자들은 보다 간편하고 빠른 분쟁해결 시스템이나 방법을 원해왔었다. CRT는 이러한 취지로 2015년에 창립이 되어 시행하고 있다. 여기서는 부동산과 관련한 스트라타 분쟁 위주로만 알아보기로 한다.
CRT는 스트라타내에서 발생하는 사소한 분쟁등이 적절한 시간내에 해결하여 더 큰 분쟁으로 발전하는 것을 방지하고 제도의 효율성을 높여서 사용자들에게 법적 도움을 주려는 차원에서 디자인 되었다. 온라인 재판소는 아래와 같은 분쟁들을 해결하게 된다.
월관리비 또는 벌과금 미납,
스트라타회사의 불공정한 행동,
스트라타 건물을 절반 이상 보유한 소유주의 불공정한 행동,
소음, 애완동물, 주차, 렌트등과 관련해서 발생하는 분쟁에 대해 임의적이고 무기력한 규약 (Bylaws)에 대한 이슈,
건물수리에 따른 금전적 지출과 관련한 분쟁, 그리고 수리 공사업체 선정에 대한 공정성 시비,
반상회 미팅, 투표, 월보등 관리에 대한 부조리,
규약이나 관련법 해석에 대한 시비,
공동관리 구역에 대한 분쟁
등이다.
CRT 사용자들은 24시간 온라인 재판소 접근이 가능하며 재판소내에서 관련정보와 분쟁의 해결지침등을 손쉽게 구할수 있어 작은 분쟁들을 보다 용이하게 해결하는것을 돕는다. CRT를 이용하는데는 소액재판소 (Small Claims Court)를 이용하는 정도의 수수료가 들어가는데 사안의 경중을 놓고 간단하게 분쟁이 해결되는 것은 판결까지 가는것 보다는 수수료가 비교적 저렴하다.
CRT는 사용자들에게 분쟁해결에 단계적 방법을 제시한다. 만일 분쟁당사자들이 CRT 온라인 시스템을 통하여 분쟁을 해결하지 못하면 재판소는 분쟁자들간에 협상을 제시하거나 비슷한 사례연구등 서비스를 제공하여 해결방안을 유도한다. 그러나 이러한 협상으로도 분쟁이 해소되지 않으면 재판소는 판결을 내려 분쟁을 결론낸다. 재판소는 스트라타 관련 법 전문가들로 구성된다.
CRT가 많은 스트라타 분쟁들을 다루고 있지만 토지나 건물 소유권에 영향을 미치는 분쟁등은 다루지 않는다.
프레이저 강북지역을 위주로 하는 메트로 밴쿠버의 주거용 부동산은 7월 들어서 전형적인 여름시장의 느슨함을 보였다. 7월 한달간 거래량은 2,960건으로 지난해 같은 기간에 비해 8.2% 감소하였고 지난 6월보다는 24%가 떨어졌다. 7월 거래량은 지난 10년간 평균 거래량보다는 약간 상회하는 수준이다.
매물이 거래되는데 소요되는 기간은 가격, 지역, 주거종류에 따라 각각 속도 차이를 보였다. 예를들어 단독주택은 타운하우스나 아파트가 팔리는 기간보다도 평균적으로 2배나 많이 걸렸다.
7월 한달간 시장에 새롭게 진입한 매물수량은 5,256 건으로 전년도 동기대비 유사한 수준이고 지난 6월보다는 8.1% 정도 줄었다. MLS 매물 총재고량은 올해 처음으로 9천개를 넘어선 9,194개로 전년보다는 10.1% 많았고 지난 6월 재고량보다는 8% 늘었다.
'매물 재고량 대비 판매량 비율'은 전반적으로 32.2% 의 높은 수준을 보였고, 주거별로는 단독주택이 16.9%, 타운하우스가 44.9%, 아파트가 62% 를 보였다. 일반적으로 '매물 재고량대비 판매량 비율'이 12% 이하로 몇달간 지속되면 부동산 가격이 내릴것으로 전망할 수 있으며, 20% 이상 얼마간 지속된다면 가격이 계속 오를것으로 예상하면 된다.
가격은 주택지수 기준으로 전년도에 비해 전체적으로 8.7% 올랐으며 지난해 6월에 비해서 2.1% 증가했다. 주거 종류별로는 단독주택이 전년대비 1.9%, 타운하우스 11.9%, 아파트는 18.5% 씩 각각 올랐다. 7월 한달간을 들여다 보면 단독주택은 2.2% 증가를 보였으며 아주 미미하지만 중심지 보다는 외곽지역이 가격이 좋았다. 타운하우스는 3.1% 뛰었고 메이플릿지, 포트코퀴틀람, 밴쿠버이스트 지역의 가격상승이 좋았다. 아파트도 3.1% 올랐으며 코퀴틀람, 뉴웨스트민스터, 포트무디 지역이 강세를 보였다.
단독주택, 타운하우스, 아파트등 주거용부동산 매도 절차에 대해서 간단하게 알아 보도록 한다.
일반적인 주택매도 절차:
상담- 리얼터를 정하여 부동산 시장동향과 팔려고 하는 부동산의 시장가격을 알아본다. 주거용부동산 가치를 측정하는 방법은 비교평가법이 가장 많이 쓰인다. 비교평가법은 같은 지역내에서 최근에 거래되거나 현재 시장에 나와있는 유사한 매물들을 비교하여 가격을 정하는 방법이다.
리스팅계약- 매매할 가격이 정해지면 리얼터의 브로커 회사와 리스팅계약을 한다. 리스팅 계약 내용에는 리스팅 계약기간, 리스팅가격, 브로커 커미션, 마케팅 방법등이 설명되어 있다. 리스팅 계약은 상담에 따라 비교적 자유로울수 있으나 일반적으로 계약기간은 3-6개월이고 브로커커미션이나 마케팅 방법은 브로커나 에이전트에 따라 다를수 있어 별도로 상담하는것이 좋다.
마케팅- 매도 마케팅전략을 상담한다. 일반적인 방법으로는 오픈하우스, 이메일 마케팅, 광고지 배포, 웹사이트등 온라인광고, 신문광고등이 있다. 어떤 지역의 어떤 매물이냐에 따라 마케팅 대상이나 방법을 달리 하는것이 좋다. 최근에는 매도 타이밍을 잘 맞추어서 리스팅하는것도 중요하다.
쇼잉- 리스팅 매물을 청결히 하고 쇼잉을 시작한다. 계절이 지나거나 많이쓰지 않는 가구나 짐은 창고나 차고에 정리하고 묶은때는 향기나는 세제로 잘 닦아내고 집안의 음식 냄새등를 없앤다. 주택의 가격에 따라 홈스테이징 방법을 이용해 판매하는 방법이 있으나 판매에 실패할 경우 매도자가 부담하여야 할 비용이 적지 않아 잘 생각하여 결정해야 한다. 화려하지는 않더라도 집주인이 사는동안 꾸준히 잘 정돈해 왔고 청결하게 유지하던 매물들이 단기간에 좋은 가격으로 팔려나가는것을 많이 경험한다.
오퍼&계약- 바이어에게서 오퍼를 받으면 리얼터가 계약서의 설명과 함께 계약에서 일어날 일들을 구체적으로 설명해 줄 것이다. 매도자는 오퍼 계약서에 싸인하면 특별히 정한 경우를 제외하고는 취소가 불가능하다. 따라서 오퍼가 들어왔을때 내용을 잘 점검하여 신중하게 결정하여야 한다. 그러나 매입자는 계약상에 조건을 거는 경우가 대부분이라 일정기간내에 계약을 취소할 수도 있다. 계약이 잘 진행되고 바이어가 조건해지와 함께 계약금을 입금하게 되면 상호간에 계약은 특별히 정한 경우를 제외하고는 취소불능이 된다. 이제는 계약서에 정한 날짜에 잔금을 받고 이사를 해야한다.
변호사/노터리퍼블릭 고용 - 등기이전과 자금이체를 도와줄 변호사나 노터리퍼블릭을 고용하여 등기를 이전하고 잔금을 받는다.
이사준비- 운송업체에 예약하여 이사준비를 하고, 전기와 가스등 유틸리티 어카운트는 새로 이사할 집으로 이전을 하던가 필요 없는 것은 계정을 취소를 한다. 정기적으로 우편을 받는 것들은 연락하여 이전되는 주소지를 통지하고 만일의 경우에 대비하여 캐나다포스트에서 메일을 새주소지로 배달해 주는 전달서비스인 Redirect Service 등을 이용하면 편리하다.
이사- 새로운 바이어가 즐겁게 이사할 수 있도록 깨끗이 청소하고 카펫은 전문업체에 의뢰하여 카페클리닝을 하고 주택에 대한 매뉴얼, 가전제품 사용설명서, 우편함번호, 버즈넘버등을 메모해서 알려주고 키와 리모트컨트럴은 리얼터 통해 바이어에게 넘겨준다.
렌트용 주거시설 (Secondary Suite)은 단독주택에 부수적으로 만들어지는 추가 주거공간을 의미한다. 렌트용 주거시설 허가 규정은 시청마다 기준이 조금씩 달라서 포트무디 시청의 가이드라인을 예를 들어 설명해 본다.
포트무디시의 경우에 렌트용 주거공간 면적은 970스퀘어피트가 넘지 않아야 하고 건물 전체면적의 40%를 초과하지 않아야 한다. 아울러 렌트용 공간은 기본적으로 테넌트 거주자의 건강과 안전기준을 마련하기 위해서 비씨주 빌딩코드(BCBC, BC Building Code)에 따라야 한다. 허가에 필요한 경비는 주택소유자에게 너무 부담되지 않는 범위에서 아래와 같은 가이드라인을 세웠다.
화재시 불이나 연기가 번지는 것을 방지하고 비상상황에 테넌트 거주자가 안전하게 집에서 빠져나가게 하기 위해서 렌트용 공간은 주택의 나머지 다른 부분과 화재 분리시설이 설치되어야 한다.
화재분리시설은 불이 번지는 것을 막아주는 일종의 건축물이다. 화재시 구조물에 따라서 25-45분간은 불이 번지는 것을 막아주어야 하는데 이렇게 하려면 기준에 적합한 드라이월이나 문을 설치해야 한다.
렌트용 공간과 메인 주거지에는 최소한 한 개씩의 출입문이 각각 있어야 하고 문의 크기는 적어도 폭이 2피트 8인치 그리고 높이가 6피트 6인치 정도가 되어야 한다.
문에는 안에서 밖을 내다 볼 수 있는 도어뷰어가 있어야 한다. 공용으로 사용되는 공간인 복도, 층계, 외부 보행도로 등은 적어도 폭이 2피트 10인치 정도 되어야 한다.
비상시 정해진 규격의 피신가능한 창문이 없다면 출입문은 항상 반대방향으로 하나 더 있어야 한다. 베드룸에는 창문이 각각 있어야 하며 화재시 제 2의 피신용으로 사용 가능해야 한다.
창문이 열리는 공간은적어도 3.76스퀘어피트 정도는 되어야 하고 어느 한쪽 길이가 15인치 보다 작아서는 안된다. 창문은 누구나 쉽게 열수 있어야 하고 도난방지용 막대등을 창문에 설치해서는 안된다.
연기를 감지하여 울리는 스모크 알람은 각 층과 렌트용 주거공간에도 있어야 하며 베드룸에도 각각 있어야 한다. 스모크 알람간에는 인터 커넥션이 되어 하나의 감지기가 경보음을 내면 다른 경보기도 동시에 소리를 내야만 한다.
렌트용 주거공간의 각 방에는 겨울용 히팅시스템이 되어 있어야 한다. 화재시 불이 번지는 것을 막기 위해서 메인 주거 공간과 렌트용 주거 공간간에는 일반적으로 가장 많이 쓰이는 공기를 히팅하여 난방하는 시스템 (forced air heating system)을 같이 사용할수 없다. 그러나 예외로 퍼네이스 룸에 스모크 알람을 설치하고 알람이 울리면 가스와 송풍기 팬이 자동으로 꺼지는 장치를 하는 등 적절한 조치를 취하면 공기히팅시스템을 공유할 수 있다.
비씨주 빌딩코드에는 주택내 공기를 외부로 빼주는 환풍기를 욕실과 부엌에 설치하는 것이 의무화 되어 있다.
하루에 두번 4시간씩 적당한 시간에 환풍이 되어야 한다. 만일 렌트용 주거공간에 온수탱크나 벽난로와 같이 가스연료 사용 가전제품이 있으면 신선한 공기를 밖에서 안으로 끌어 들이는 장치도 별도로 필요하다.
부엌싱크, 욕조, 샤워실 화장실등 플러밍은 메인주거빌딩이나 렌트용 부속시설 모두에 설치 되어 있어야만 한다. 렌트용 주거공간에 추가적으로 설치되는 플러밍 시설은 집안의 다른 배관등 사용에 영향을 미칠수 있다. 따라서 하수 워터시스템등은 플러밍 코드에 맞게 설치하고 관리되어야 한다.
가스나 전기배선 공사는 비씨 안전관리소 (BC Safty Authority 604.927.2041)에 허가를 받으면 된다. 테넌트 거주자를 위한 주차공간도 별도로 있어야 한다. 테넌트 주차공간은 메인하우스의 대지위에 별도로 마련되어야 하며 도로변 주차는 허용되지 않는다.
테넌트 주거공간을 공사하기 위해서는 빌딩코드, 죠-닝, 플러밍등 여러가지 규정을 따라야 하며 빌딩플랜, 지적도(site plan), 단면도, 고도를 표시한 지도등이 제출되어야 한다. 시청이 요구하는 규정이나 제출해야 할 서류에 대해서 잘 모르겠으면 이러한 분야에 등록된 디자이너등 전문가와 협의하여 허가를 받는것이 좋다. 허가가 나오기 까지는 약 2주가 소요된다.
비씨주 부동산협회 BCREA에 따르면 지난 4월 MLS 서비스를 통한 비씨주 주거용 부동산 거래량은 모두 9,865건으로 지난해 같은 기간보다 약 24% 하락했다. 총거래 금액은 71억 9천만 달러로 25% 감소했다. 비씨주 주거용 부동산 평균 가격은 $728,955 이며 전년대비 2% 가 내렸다. 봄부터 급격히 증가한 소비자 수요는 가격과 거래량을 모두 반등 상승하는 모습으로 바꾸었다. 계절적 요인을 감안한 년말까지 총거래량은 106,000 건으로 거래량은 점차 늘고있다.
전월의 매물 공급량은 지난해 4월보다 17%가 감소했다. 매물 재고량은 2012년부터 계속 줄어들어 지난달까지 약 50% 감소했다. 이러한 재고량은 지난 20년간 가장 낮은 수준이다. 수요와 공급의 불균형은 모든 지역에서 가격상승으로 이어지고 있다. 이러한 결과로 서민들의 입장에서는 집장만하기가 점차 어려워지고 있는 실정이다. 올해 1월부터 4월까지 비씨주 주거용 부동산 년간 총거래금액은 213억달러로 전년대비 32% 정도가 감소했고 거래량은 30,757건으로 25% 감소했다. 평균금액은 $692,220으로 9.2% 가 내렸다.
참고자료 - BCREA
붙임파일 567 akit final april 19 2017
이사를 한다는 것이 쉬운 일은 아니다. 어디서부터 손을 대야할 지 엄두가 안나는 경우가 더 많다. 팔려고 하는 집도 정리해야 할 뿐 아니라 새로 이사하려는 집도 보러 다녀야 하고 할 일이 많다. 큰 집으로 이사하던 작은 집으로 줄여서 가던 가구, 가전제품, 유틸리티, 학교, 우편물 등 정리할 것들이 한 두가지가 아니다. 집을 팔기 전 아래의 몇 가지 내용들을 점검하면 다소 도움이 될 것이다.
첫째는, 은행 담당자와 상의하기 바란다. 이사는 돈도 같이 움직이기 때문에 이사하기 전에 은행 담당자와 상의하여 자금의 흐름을 알아두어야 할것이다. 매매 후 들어올 금액과 지출될 금액을 잘 계산하여 매매 자금에 차질이 없게 해야 한다. 최근 은행 대출 기준이 종전과 달라 대출 받는 자의 소득에 많은 비중을 둔다. 따라서 현재 사용하는 모기지 대출 한도금액이 있다 하더라도 새로 대출을 받거나 대출금을 이전하거나 하는 과정에서 소득금액에 따라 모기지 대출금에 차이가 있을수 있다. 만기 이전에 대출금을 조기 상환하는 경우에는 페널티 금액이 있을 수 있어 예상 금액에 또한 차이가 있을 수 있다. 이자율을 비교해 보고 앞으로 변경될 월 페이먼트도 예상해 볼 필요가 있다. 잔금을 받고 이사를 같은 날에 잡아 나가고 들어오게 되면 복잡하고 예정된 시간에 이사 일정을 맞추기 어렵다. 따라서 이런 경우에는 이사를 들어가는 집에 며칠 먼저 가고 비워줄 집을 나중에 나와 여유있는 이사를 하는 것을 권한다. 이런경우 여유 자금이 있다면 문제 없겠지만, 자금이 부족하면 은행의 '브릿지론'을 이용해보기 바란다. 이자는 쓰는 날짜 만큼만 내게 되어 아주 큰 부담은 없을 것이다.
리얼터를 정한다. 리얼터를 정해 부동산 시장에 대한 정보를 들어보고 팔고자 하는 집이 얼마에 리스팅 할 수 있는지 상의하고 마케팅 전략도 들어본다. 마켓팅 전략은 아무리 강조해도 지나침이 없다. 매매에 따른 세금과 수수료 등도 알아보고 필요하면 회계사와도 상의해 본다. 집을 판매하는데 상속, 파산, 이혼 등 법적 이슈가 있다면 변호사와 상의할 필요가 있다. 리얼터가 정해지면 리얼터가 속한 브로커회사와 리스팅 계약을 하게 되고 계약서 내용으로는 리스팅 가격, 기간, 수수료, 서비스 등이 명시된다.
이사할 집을 대략 정한다. 리얼터와 상의하여 이사할 지역과 주택 종류를 대략 정한다. 집이 팔리기 전에는 시간적 여유가 있으니 인터넷을 이용해 매물들의 동향을 주시하고, 시간이 나는 대로 주말 등을 이용하여 발품을 팔아 오픈하우스를 다녀보는 것도 좋다. 다른 집들을 보게 되면 안목이 넓어져 팔려고 하는 본인 집을 개선할 수 있는 장점도 있다.
팔려고 하는 집을 깨끗이 정리하고 리스팅 한다. 본격적으로 집을 정리하고 주택 시장에 내 놓는다. 비교적 큰 가구들과 꼭 필요한 물건만 남기고 나머지 계절성 품목이나 자주 쓰지 않는 물건들은 박스등에 넣어 차고나 창고 등에 미리 정리한다. 규모를 줄이거나 늘여서 이사가는 경우라면 가구가 맞지 않은 경우가 많다. 이사전에 무빙 세일을 하여 정리하는 것도 좋은 방법이다. 작은 물건 등은 클로젯이나 서랍 등에 되도록 전부 정리하여 넣어두면 좋다. 집안을 쇼-홈처럼 꾸미는 홈 스테이징 방법도 있는데 비용이 많이 들어 집이 팔리지 않을 경우에는 곤란해 질 수 있다. 리스팅 후 초반에 매매가 가능하도록 리얼터와 잘 협조하여 총력을 다하는 것이 좋다. 그래야 좋은 가격을 받을 수 있는 가능성이 높다.
매매 계약을 하고 정리한다. 오퍼를 받고 조건해지가 되면 집이 팔렸다고 볼 수 있다. 변호사나 노터리 퍼블릭을 고용하여 등기이전과 대금정리에 도움을 받고 유틸리티와 주소지 등을 정리한다. 나머지 가구와 물건 등은 무빙세일 인터넷세일 등을 이용하여 처분한다. 그리고 그동안 보아왔던 이사할 집에 오퍼를 넣어 이사갈 준비를 한다.
올 겨울은 유난히 눈이 많이 온다. 그러나 부동산 시장은 아랑곳하지 않는 분위기이다. 타이밍을 보고있는 잠재 셀러들에게 도움이 되었으면 하는 바램이다.
2017-3-9 중앙일보 최재동부동산 칼럼중
커머셜 부동산의 가치를 평가하는 방법에는 다음과 같은 것이 있다.
1. 주변에 유사한 부동산 매매 가격을 비교하는 '비교평가법',
2. 새로 건축한다고 가정하고 총투입비용을 계산하고 나서 비교할 대상 물건의 나이만큼 감가상각을 적용하여 계산하는 '투입비용 평가법',
3. 투자된 건물에서 나오는 현금흐름의 수익률로 평가하는 '인컴수입평가법' 또는 'CAP RATE 계산법'
불필요한 물건 정리 등 집 청소한 후 합리적인 가격에 내 놓는 것이 중요
새해가 되면서 벌써 매물들이 시장에 나오기 시작했다. 매입 기운도 슬며시 오르는 분위기이다. 단독주택 가격은 메트로 밴쿠버 지역 위주로 지난 6개월 전 고점인 약 180만 달러에서 17% 정도 하락하여 최근에 150만 달러 수준까지 머물다 재반등 기미를 보이고 있다. 지난 9월초 <부동산시장 동향과 예측> 칼럼을 통해 '단독주택은 앞으로 1년 이내에 17% 정도 가격이 하락할 것'이라고 예측한바 있다. 이러한 포인트가 지난 며칠 전에 지나가고 있었다. 6개월의 가격내림은 바닥이라고 단정하기에는 다소 짧게 느껴지기도 한다. 이러한 가운데 매물은 시장에 점차 쏟아져 나오고 있다. 리스팅 매물이 보다 경쟁력 있게 만들려면 아래와 같은 부분에 신경 써보기 바란다.
BC주 유학을 희망하는 조기 유학생들을 위한 특별한 웹사이트가 개설됐다. BC주 정부는 유학에 필요한 정보를 원스톱으로 해결할 수 있는 웹사이트를 열었다. 웹사이트에는 BC주 교육시스템과 교사, 학교 소개 및 학교 등록과 캐나다 학생 비자 취득 방법을 포함해 문화와 지역사회 소개, 홈스테이 가정, 그리고 포스트세컨더리 입학 등 다양한 정보를 담고 있다.... 자세한 내용은 아래 웹사이트 참조
http://bcforhighschool.gov.bc.ca/en/home
2016년 밴쿠버 부동산 시장은 산의 정상을 오른후 이제 막 하산해 내려가는 형상처럼 보인다. 가격과 거래량은 지난 여름을 기점으로 그동안 보지 못했던 기록을 경신하며 가파르게 올랐다. 이러한 오름세는 부동산 종류와 지역에 상관없이 가히 폭발적이었다. 특히 단독주택 부분은 믿기지 않을 정도의 상승을 보이며 극심한 재고부족 현상까지 나타났다. 그러나 산이 언제나 오르막만 있을수 없듯이 부동산에도 예외는 아니다. 주택경기는 정부의 개입으로 인해 지난 여름의 정점을 찍고 이내 내림세로 돌아서 내려가고 있다.
메트로밴쿠버는 최근 주거용 부동산 가격이 많이 올랐다는 소비자 불안감과 외국인 바이어에 대해 새롭게 부과하는 비씨 정부의 15% 취득세 충격이 맞물려 많은 소비자들은 관망세로 돌아서고시장은 점차 위축되고 있다. 그러나 올해 년초부터 7월말까지 보여준 왕성한 거래량 덕분에 2016년은 어느해 보다 높은 기록을 보일것으로 전망한다
멀티플리스팅서비스 MLS 는 올해 비씨주의 주거용 부동산 거래량은 10.4%가 상승한 113,000건의 거래량을 보이며 최근 가장 높았던 2005년의 106,310건의 기록을 경신할 것으로 보인다. 내년2017년 주택에 대한 수요는 올해보다 8% 정도 감소한 104,400건의 보통 수준의 거래량을 예상한다. 이는 최근 10년간 평균 거래량 85,000 건의 거래량 보다는 높은 양호한 수준을 보여준다.
외국인에 대한 새로운 취득세 시행으로 메트로밴쿠버의 부동산 시장은 내년 전반기까지 중립정도의 트렌드로 움직일 것으로 보인다. 그러나 메트로밴쿠버 이외의 지역에서는 예상보다 다소 활발한 거래량을 보이며 메트로밴쿠버 지역의 거래량 내림세를 상쇄할 것으로 보인다.
멀티플리스팅서비스 MLS에 거래되는 주거용부동산의 올해 년말까지 평균가격은 $706,900으로11% 상승할 것으로 보이며 내년 2017년까지는 5.2% 더 오르며 $743,700 이 될 것으로 예상된다.
2016년 비씨주의 주택착공과 허가건수는 1993년 이후 최고기록을 보일것으로 예상하며 이러한물량들은 현재 대부분 건축중이다. 보통수준의 바이어 수준과 보다 많은 신규주택과 기존주택의매물 공급으로 시장은 셀러시장에서 균형된 시장으로 자리를 잡아갈 것으로 보이고 치솟던 가격은 다소 진정될 것으로 전망한다.
참고자료: BCREA 월보
메트로밴쿠버의 과열된 부동산을 잡으려는 수단으로 비씨주정부는 지난 8월 2일부터 외국인 바이어에게 15%의 부동산취득세를 신설하여 시행하고 있다. 이로인해 400건이 넘는 기존의 계약건이 계약 이행되지 못할것으로 예상되며 법적분쟁이 따를것으로 보인다. 금액규모로는 외국인 바이어들의 평균 매입금액 약 95만달러로 계산하면 4억달러가 넘을것으로 예상한다.
비씨주는 지난 6월 멀티플리스팅 MLS 를 통해 12,906개의 주거용 부동산 거래를 기록하여 지난해 같은 기간보다 14.3% 증가했다. 총거래 금액으로는 89억 7천만 달러로 25.7% 증가했으며 주거용 부동산 평균가격은 전년 동기보다 10% 오른 $694,925 이었다.
로워메인랜드, 밴쿠버아일랜드, 오카나간의 폭발적 주택수요가 6월 부동산 시장을 이끌었다. 계속적인 낮은 주택공급에서 오는 재고부족으로 시장은 매우 균형을 맞추기 매우 어려운 상태로 이어졌다.
이러한 재고부족 현상은 비씨주 전반에서 나타나고 있으나 빅토리아와 프레이져 밸리에서 더욱 심각했다. 이 두 지역에서 리스팅 수량에 대비하여 팔리는 비율은 60%로 2달간 거래량 수준에도 미치지 못했다.
2016년 1월부터 6월까지 총거래 금액 규모는 499억 달러로 전년도에 비해 53.2% 증가했고 거래량은 67,361개로 30.6% 높았으며 평균가격은 $741,150 으로 17.3% 올랐다.
참고자료 BCREA
밴쿠버 부동산시장은 5월을 지나며 다소 주춤하는 모습을 보였다. 오픈하우스를 찾아오는 방문자 수도 줄었고, 팔려고 내놓는 매물수량은 늘었고, 거래량도 살짝 꺾이는 모습이었다.
이러한 현상은 날이 더워지는 여름이 다가오면서 두세 달간은 당분간 이어질 것으로 보인다. 그러나 전반적인 시장의 수요와 열기는 여전히 뜨겁다. 단독주택 가격이 많이 오른후 상대적으로 가격이 저평가 되었다고 생각되는 아파트와 타운하우스의 수요가 최근 높아지고 있다.
비씨주는 지난 4월 MLS (Multiple Listing Services) 를 통해 12,969건의 주거용부동산이 거래되어 전년도에 비해 30.3% 가 상승하는 기록을 보였다고 British Columbia Real Estate Association (BCREA) 는 말했다. 또한 4월에는 지난 3월 거래량 12,560 건의 기록을 경신했다. 4월 거래금액은96억 4천만 달러로 전년도보다 63% 높았다. 비씨주의 주거용부동산 평균가격은 $743,640로17.2%가 올랐다.
주택에 대한 수요는 비씨주 남쪽에서 유난히 강한 모습을 보였다. 특히 밴쿠버아일랜드, 프레이져밸리, 톰슨, 오카나간 지역의 소비자 거래가 활발했다. 강한 고용증가가 소비자 신뢰와 의욕을 끌어올렸다. 비씨주에서는 4월까지 4개월간 78,000명의 새로운 일자리가 생겼다. 이것은 전년도 동기대비 3.5%나 고용이 증가한 셈이다.
2016년 4월까지 주거용 부동산 총거래 금액은 312억 달러로 전년도에 비해 64.3% 상승했으며 거래량은 28,028개로 36.2%가 많았고 평균가격은 $761,860로 20.6% 증가했다. 끝.
참고자료 - BCREA
** Source - graph from BCREA
참고자료 - BCREA
스트라타 관련법, Strata Property Act 에 따르면 스트라타는 단지내 렌트를 제한할 수 있는 규정을 개별적으로 만들수 있도록 되어있다. 이 규정은 자체 주민회의와 투표를 통해서 단지내 자체규정인 Bylaws 에 명시한다. 렌트를 제한하는 규정인 Rental Restriction Bylaw (RRB) 는 등기소에 접수가 되어야 하며 다음과 같이 즉시 효력이 발생한다.
정부는 내년 2월15일부터 50만 달러가 초과하는 주택에 대해서 다운페이먼트 금액을 상향 조정하기로 했다. 그러나 50만 달러가 넘지않는 가격 범위내에서는 기존의 최소 다운페이먼트 금액 5%를 그대로 유지하기로 했다. 50만 ~100만 달러 사이의 금액은 10% 다운페이먼트가 요구되며 100만 달러가 넘는 주택에 대해서는 최저 20%의 다운페이먼트를 적용하기로 했다. 100만 달러가 넘는 주택에 대해서는 물론 현행대로 모기지 보험이 적용되지 않는다.
예를 들어 $700,000 주택을 구입하는 바이어는 최소한 $45,000의 다운페이먼트 금액이 필요하다.
5% x $500,000 = $25,000
10% x $20,000 = $20,000
Total: $45,000
새로 변경되는 기준은 앞으로 발행되는 신규 모기지 대출건에만 적용되고 기존의 대출건과 갱신건에 대해서는 적용되지 않는다. 다운페이먼트 금액이 20% 미만일 경우에는 현행대로 모기지 보험을 반드시 구입해야 한다.
새로운 규정은 내년 2월 15일 이후부터 신청 발행된 신규 모기지 대출부터 적용된다. 올해 12월 11일부터 내년 2월 15일 사이에 접수된 모기지 신청건에 대해서는 내년 7월 1일까지 대출을 받아야 새로운 기준에 적용받지 않는다. 이러한 기준을 마련한 정부의 목적은 '주택시장의 잠재적 리스크를 잡아두려는 의지'에 있다고 본다.
메트로 밴쿠버에서 50-100만 달러 사이에 거래되는 주택의 비중은 전체 거래량의 35% 정도이다. 50만달러 이하에서 낮은 다운페이먼트의 금액으로 주택을 매입하려는 바이어들에게는 새로운 기준에 영향을 받지 않는다. 특히 매입시 취득세 면제를 받기 위해 50만 달러 이하의 주택을 구입하려는 생애 최초 주택매입자들은 종전과 크게 다를 것이 없다.
자료출처 : REBGV
제목 - 비씨주 부동산 시장 동향과 예측
지난 10월 MLS를 통해 비씨주에서 매매된 주거용 부동산은 8,725개로 전년도에 비해서 14.1% 증가했다. 거래 금액으로는 58억달러로 32.3%가 올랐다. 평균가격은 전년동기에 비해서 16% 올랐다.
바이어와 셀러가 $1,000,000에 주택 매매계약을 체결하였다. 바이어는 일주일 후에 모든 조건을 해지(subjects removal)하고 계약금으로 $50,000을 디파짓 하였다.
바이어와 셀러는 한달후에 있을 잔금일(completion date)을 기다리고 있는 상황이다. 바이어는 운영하던 모텔을 매각하여 그 대금으로 잔금을 지불하려 했으나 모텔이 예정대로 팔리지 않아 잔금 치르는 것에실패하고 계약은 파기되었다.
얼마 후 셀러는 그 집을 다시 주택시장에 내 놓아 $920,000에 다른 바이어에게 매각하였다. 셀러는 실질적으로 $1,000,000에 팔 수 있었던 집을 $920,000에 매매 하여 $80,000이라는 손해를 보았다.
이러한 경우에 계약금 $50,000은 셀러에게 귀속되고, 차액 $30,000및 기타비용에 대해서도 소송하여 받아낼 수 있을 것이라는데 대해 이견은 없을 것이다.
그러나 $1,080,000에 매각한 경우에는 어떻게 될까?
1997년 비씨주 어느 항소법정 판결에서는 셀러가 바이어의 거래위반으로 입은 손해는 피해 금액이 많고 적음에 상관없이 계약금은 셀러에게 돌아가도록 판결하였다.
즉 계약이 파기된 이후에 다른 바이어와 계약한 금액이 종전에 계약한 금액보다 설령 높은 가격에 팔렸다 하더라도 셀러에게 돌아가게 판결한 것이다.
이는 처음 표준매매계약서를 만들 때 계약금 조항에 부여한 취지 즉 "바이어가 잔금지불에 실패하는 경우에 계약금은 셀러에게 몰수된다" 와 부합한다.
그러나 2009년 또 다른 건의 비씨주 항소법정에서는 다른 판결이 나왔다. 즉 "셀러는 실질적으로 손실(actual damage)을 입은 부분에 대해서만 계약금을 가져가도록 하고 이를 초과한 부분에 대해서는 적용되지 않는다"는 판결을 내렸다.
예에서 본 바와 같이 바이어가 잔금지불에 실패하여 계약이 파기되고 그 이후에 셀러가 같은 물건을 $1,080,000에 매각한 경우에는 셀러는 실질적으로 손해를 보지 않았으니 바이어의 계약금 $50,000은 다시 바이어에게 돌아가도록 판결한 것이다.
동일한 내용을 놓고 다른 판결이 나오자 대법원에서는 동일 사안에 대해 각기 다른 해석은 양립할 수 없다고 결론을 내리고 "바이어가 잔금을 완납하지 못하고 거래 종결에 실패한 경우에 셀러는 받은 손실을 입증하지 않고도 계약금을 몰수할 수 있다"라는 해석으로 내용을 분명히 하였다.
이에 따라 표준계약서 내용에는 "non-refundable"이란 단어가 추가되면서 계약금의방향을 확실히 하였다.
자료출처 - RECBC
고가주택을 매매하는 전략은 조금은 다르게 다루어져야 한다. 우선은 고가의 틈새시장에 밝은 리얼터를 고용하여 조언을 받는게 좋다. 고가주택 전문 리얼터라 함은 지역에서 본인의 비즈니스 네트워트와 브로커 회사의 자원을 잘 활용하는 발 빠르고 능력있는 리얼터라 할 수 있겠다. 주택가격이 높다는 것은 소비자 즉 바이어들의 기대수준도 높기때문에 이에 맞게 준비하여 시장에 물건을 내 놓아야 보다 좋은 가격을 이끌어 낼 수 있다.
렌트용 주거시설 (Secondary Suite)은 단독주택에 부수적으로 만들어지는 추가 주거공간을 의미한다. 렌트용 주거시설 허가 규정은 시청마다 기준이 조금씩 달라서 포트무디 시청의 가이드라인을 예를 들어 설명해 본다.
포트무디시의 경우에 렌트용 주거공간 면적은 970스퀘어피트가 넘지 않아야 하고 건물 전체면적의 40%를 초과하지 않아야 한다. 아울러 렌트용 공간은 기본적으로 테넌트 거주자의 건강과 안전기준을 마련하기 위해서 비씨주 빌딩코드(BCBC, BC Building Code)에 따라야 한다. 허가에 필요한 경비는 주택소유자에게 너무 부담되지 않는 범위에서 아래와 같은 가이드라인을 세웠다.
화재시 불이나 연기가 번지는 것을 방지하고 비상상황에 테넌트 거주자가 안전하게 집에서 빠져나가게 하기 위해서 렌트용 공간은 주택의 나머지 다른 부분과 화재 분리시설이 설치되어야 한다.
화재분리시설은 불이 번지는 것을 막아주는 일종의 건축물이다. 화재시 구조물에 따라서 25-45분간은 불이 번지는 것을 막아주어야 하는데 이렇게 하려면 기준에 적합한 드라이월이나 문을 설치해야 한다.
렌트용 공간과 메인 주거지에는 최소한 한 개씩의 출입문이 각각 있어야 하고 문의 크기는 적어도 폭이 2피트 8인치 그리고 높이가 6피트 6인치 정도가 되어야 한다.
문에는 안에서 밖을 내다 볼 수 있는 도어뷰어가 있어야 한다. 공용으로 사용되는 공간인 복도, 층계, 외부 보행도로 등은 적어도 폭이 2피트 10인치 정도 되어야 한다.
비상시 정해진 규격의 피신가능한 창문이 없다면 출입문은 항상 반대방향으로 하나 더 있어야 한다. 베드룸에는 창문이 각각 있어야 하며 화재시 제 2의 피신용으로 사용 가능해야 한다.
창문이 열리는 공간은적어도 3.76스퀘어피트 정도는 되어야 하고 어느 한쪽 길이가 15인치 보다 작아서는 안된다. 창문은 누구나 쉽게 열수 있어야 하고 도난방지용 막대등을 창문에 설치해서는 안된다.
연기를 감지하여 울리는 스모크 알람은 각 층과 렌트용 주거공간에도 있어야 하며 베드룸에도 각각 있어야 한다. 스모크 알람간에는 인터 커넥션이 되어 하나의 감지기가 경보음을 내면 다른 경보기도 동시에 소리를 내야만 한다.
렌트용 주거공간의 각 방에는 겨울용 히팅시스템이 되어 있어야 한다. 화재시 불이 번지는 것을 막기 위해서 메인 주거 공간과 렌트용 주거 공간간에는 일반적으로 가장 많이 쓰이는 공기를 히팅하여 난방하는 시스템 (forced air heating system)을 같이 사용할수 없다. 그러나 예외로 퍼네이스 룸에 스모크 알람을 설치하고 알람이 울리면 가스와 송풍기 팬이 자동으로 꺼지는 장치를 하는 등 적절한 조치를 취하면 공기히팅시스템을 공유할 수 있다.
비씨주 빌딩코드에는 주택내 공기를 외부로 빼주는 환풍기를 욕실과 부엌에 설치하는 것이 의무화 되어 있다.
하루에 두번 4시간씩 적당한 시간에 환풍이 되어야 한다. 만일 렌트용 주거공간에 온수탱크나 벽난로와 같이 가스연료 사용 가전제품이 있으면 신선한 공기를 밖에서 안으로 끌어 들이는 장치도 별도로 필요하다.
부엌싱크, 욕조, 샤워실 화장실등 플러밍은 메인주거빌딩이나 렌트용 부속시설 모두에 설치 되어 있어야만 한다. 렌트용 주거공간에 추가적으로 설치되는 플러밍 시설은 집안의 다른 배관등 사용에 영향을 미칠수 있다. 따라서 하수 워터시스템등은 플러밍 코드에 맞게 설치하고 관리되어야 한다.
가스나 전기배선 공사는 비씨 안전관리소 (BC Safty Authority 604.927.2041)에 허가를 받으면 된다. 테넌트 거주자를 위한 주차공간도 별도로 있어야 한다. 테넌트 주차공간은 메인하우스의 대지위에 별도로 마련되어야 하며 도로변 주차는 허용되지 않는다.
테넌트 주거공간을 공사하기 위해서는 빌딩코드, 죠-닝, 플러밍등 여러가지 규정을 따라야 하며 빌딩플랜, 지적도(site plan), 단면도, 고도를 표시한 지도등이 제출되어야 한다. 시청이 요구하는 규정이나 제출해야 할 서류에 대해서 잘 모르겠으면 이러한 분야에 등록된 디자이너등 전문가와 협의하여 허가를 받는것이 좋다. 허가가 나오기 까지는 약 2주가 소요된다.
