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[최재동의 부동산 칼럼] 우리동네 개발계획(5) – 버퀴틀람 & 로히드

January 3, 2019

버퀴틀람-로히드 커뮤니티 개발은 이 지역의 메인로드(key road)인 클락과 노스로드를 따라서 향후 20-25년간 업그레이드하는 코퀴틀람시 도시계획중 하나이다. 버퀴틀람-로히드 지역의 면적은 1,400 에이커 정도로 현재인구는 20,000 명이 살고 있으며 비즈니스는 약 370 개 정도가 있다.

앞으로 개발기간동안에 약 10,000개의 새로운 아파트나 타운하우스가 올라가고 15,000 명의 새로운 인구유입이 예상된다. 다른 타운센터의 개발 특징들과 유사하게 이지역도 버큐틀람 전철역, 노스로드와 어스틴애비뉴 로히드가 만나는 교차로를 중심으로 보행자와 교통수단의 원활한 흐름을 우선으로 하는 역세권 개발에 중점을 두는 컨셉이다. 주변지역과 개발 연관성이 있어 영향을 주거나 받는 개발계획에는 기본적으로 Citywide Official Community Plan (CWOCP) 과 로히드 남쪽의 Southwest Coquitlam Area Plan (SWCAP)을 들수 있다.

위의 그림은 클락과 노스로드를 따라 동쪽으로 향후 어떤 모습의 건물이 들어설지 보여주는 지도 Land Use Designations 이다. 기본개념은 전철역이나 큰도로가 교차하는 지역에는 고밀집의 고층아파트가 올라가고 이것에서 멀어질수록 저밀도의 주거용부동산들이 들어선다.

예를들어 지도내 붉은색의 사선으로 표시된 구역은 대중교통에 아주 가까운 곳으로 Transit-Village Commercial 라고 하며, 고층의 주상복합빌딩이 들어선다. 아래의 표에서는 각각의 구역에서 가능한 죠닝을 보여준다. 죠닝에 대한 설명은 2018.3.9일자 칼럼을 참고하면 된다.

아래의 도표는 각각의 죠닝에서 주어진 땅위에 얼마나 큰 면적의 건물을, 얼마의 높이로 올릴수 있나 보여주는 표이다. 여기에는 FAR, Floor Area Ratio, 라는 개념이 사용되는데 이는 주어진 땅에 얼마의 면적으로 건축할 수 있는지 보여주는 비율이다. 예를들어 내가 가지고 있는 땅이 10,000 sq.ft. 이고 FAR=2.0 라고 하면 이 땅위에 지을수 있는 건물면적은 20,000 sq.ft. 까지이다. 만일 땅 10,000 sq.ft. 를 모두 이용해 건물을 올린다면 100% lot coverage 로 2층건물을 올릴수 있다. 만일 Lot coverage 가 50% 이라면 한층에 5,000 sq.ft. 씩 4층 건물을 지어 20,000 sq.ft. 까지 만들수 있다.

지역내 개발에 관심이 있거나 이사할 계획이 있으면 참고해 볼 만한 자료이다. 보다 자세한 내용은 시청을 직접 방문하거나 웹사이트를 참고할 것을 권한다.

참고자료 - 2017년 6월 코퀴틀람시 OCP

최재동리얼터

[최재동의 중앙일보 부동산 칼럼] 우리동네 개발계획(4) – 밀레니엄라인 확장공사 효과

September 8, 2018

Train Mass Rapid Transit Station Subway Pl

지난주 버나비 사우스게이트 65에이커 개발 프로젝트에 이어서 오늘은 웨스트 브로드웨이를 따라 확장되는 밀레니엄전철 라인과 주변 지역에 미치는 영향은 무엇인지 알아보기로 한다.

메트로 밴쿠버는 30년 이내 약 100만명의 인구증가가 예상되고 직업도 약 60만개로 늘어날 것으로 예상한다. 증가하는 인구를 수용하려면 주택보급과 적절한 교통시설 구축은 우선적으로 선결되어야 할 필수 항목이다. 밀레니엄 확장공사는 현재 서쪽 종착역인 VCC-Clark 역에서 UBC 방향으로 브로드웨이길을 따라 약 6km 를 지하로 연장하는 공사이다. 10년간 계획된 공사로 이 새로운 구간에는 6개의 지하 전철역이 생기고 가장 서쪽의 종점은 웨스트 브로드웨이와 Arbutus 가 만나는 교차점으로 교체될 예정이다. 새로 생겨날 6개 전철역은 VCC-Clark 부터 차례대로 Great Northern Way 근처, Main, Cambie, Oak, Grandville, 그리고 종점인 Arbutus이다. Arbutus 에서UBC 까지 추가 확장공사는 지상 경전철 형태의 Rapid transit 으로 더 나중에 연결될 계획이다.

VCC-Clark 전철역에서 Arbutus 종점까지는 약 10분이 소요된다. 브렌트우드센터에서 밀레니엄라인을 타고Arbutus 까지는 약 20분, 로히드타운 쎈터에서Arbutus 까지는30분, 코퀴틀람 타운센터에서Arbutus 까지는 45분이 소요될 것으로 보인다. 메트로타운센터에서Arbutus 까지는 엑스포 라인 타고 25분 정도, 에드몬즈역 사우스게이트에서Arbutus 까지는 30분, 써리 킹죠지역에서Arbutus 까지는 45분 정도가 소요될 것으로 보인다. 현재 Arbutus 에서 UBC 까지 차로는 약 10분, 버스로 30분, 자전거로 28분 거리에 있다. 밀레니엄전철 라인이 완공되면 웬만한 지역에서 UBC 까지는 1시간 이내에 도착이 가능해 진다.

UBC대학이나 브로드웨이 근처로 직장을 가진 소비자들은 빨라진 교통수단 덕분으로, 비교적 저렴한 가격대의 부동산을 찾는 소비자들을 중심으로, 가까운 외곽 타운센터 지역으로 주거지를 옮겨갈 가능성이 높아질 것으로 보인다. 인구 집중이 예상되는 역세권 지역으로는 Arbutus역까지 30분이내에 들어오는 지역으로 브렌트우드타운센터, 메트로타운센터, 사우스게이트센터, 로히드타운센터를 꼽을수 있다. 45분 정도 이내의 거리에는 포트무디타운센터, 코퀴틀람타운센터, 뉴웨스트민스터 타운센터, 써리킹죠지역 씨티센터이다.

지역별 콘크리트아파트 새 것 기준으로 가격은 스퀘어피트당 캠비부근이 $1,300-$1,500 정도, 메트로타운센터가 $1,200-$1,400 정도, 브렌트우드센터가 $1,000-$1,200 정도, 로히드타운센터가 $900-$1,000 정도, 에드몬즈역 근처 사우스게이트가 $900-$1,000 정도, 써리센트럴이 $825-$850 정도이다. 외곽으로 나갈수록 가격은 점차 내려간다. 거리와 돈의 반비례 관계에서 지역 선택은 소비자의 몫이다. 선택하려는 타운센터 지역이 제공하는 주택의 질이나 제반 시설의 다양성과 편의성등은 신중히 고려해야 할 요소이다. 대중 교통수단이 좋아지면서 부상하는 역세권 지역을 눈여겨 봄 직하다.

[최재동의 중앙일보 부동산 칼럼] 우리동네 개발계획(3) – 버나비 에드몬즈역 근처 Southgate Master Plan

August 23, 2018

[최재동의 부동산 칼럼] 우리동네 개발계획(3) – 버나비 에드몬즈역 근처 Southgate Master Plan

사우스게이트 마스터 플랜은 버나비의 에드몬즈 전철역 근처 60에이커 대지위에 새롭게 개발되는 대형 커뮤니티 개발 프로젝트이다. 위치는 동쪽으로 15^th Street, 서쪽은 18^th Street, 남쪽은 11^th Ave, 북쪽은 14^thAve 의 내부 마름모 형태의 땅위에 주소지를 둔다. 이곳은 캐나가 세이프웨이가 종전에 식품공급창고와 유제품공장으로 사용하던 장소인데 세이프웨이가 랭리로 이전하면서 레드맥, Ledingham McAllister, 디벨로퍼 회사에 1억 2천 5백만 달러에 매각하였다. 레드맥에 의해서 개발되는 사우스게이트 마스터 플랜은 현재의 인더스트리얼 지역을 점차적으로 복합적인 주거지역으로 바꾸어갈 예정이며 궁극적으로는 에드몬즈 타운센터 지역과 통합된 커뮤니티로 발전해 나간다라는 원칙을 두고 있다. 마스터플랜이 완성되기까지는 앞으로 15-20년이 걸린다.

60에이커 마스터플랜의 중심에는 5에이커의 분수대가 있는 중앙공원이 조성된다. 중앙공원은 디벨로퍼에 의해 만들어지지만 버나비시가 소유하게된다. 공원은 오픈스페이스 개념으로 조성되며 그 둘레로 주상복합 아파트 단지와 상가들이 들어서게 된다. 센트럴공원내에는 약 2만스퀘어피트의 커뮤니티 건물도 만들어 주민들이 사용하게 된다. 마스터플랜의 전체 토지 용적률은 2.86 F.A.R., Floor Area Ratio, 로 588만 스퀘어피트의 레지던셜 면적이 형성되고 59만 스퀘어피트의 비영리 임대용주택, 20만 스퀘어피트의 상업용 쇼핑 면적이 들어선다.

사우스게이트 마스터플랜은 킹스웨이와 하이게이츠 빌리지를 중심으로 하는 에드몬즈타운센터, 에드몬즈전철역, 씨티인더파크, 비씨하이드로와 연계하여 개발한다. 플랜의 기본컨셉은 버나비의 다른 타운센터의 개발과 유사하다. 기본적으로 보행자중심으로 교통의 흐름을 우선적으로 형성하고 뒤를 이어 자전거도로, 전철 버스등 대중교통, 그다음 일반자동차 차례로 무게를 두어 개발한다. 플랜에는 커뮤니티를 녹색지대로 만들고 환경을 보호하며 에너지를 절약하고 주변의 수질도 개선한다라는 내용도 포함한다.

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커뮤니티는 단지의 중앙에 위치한 공원을 제외하고 Gateway, Ernie Winch, Island, Crescent, Courtyard 다섯개 지역으로 구별한다. 단지내에는 전체적으로 24-46층 범위의 하이라이즈 20개 타워가 올라간다. 아파트의 면적은 400-1,200스퀘어피트 정도 범위이고, 아파트의 평균면적은 800스퀘어피트이다. 전체 아파트의 수는 5,800-6,400개가 들어선다. 인구유입은 약 2만명을 내다본다. 전체개발의 약 9%를 차지하는 비영리임대주택은 어느 특정구역에 몰아넣지 않고 섞어서 통합적으로 개발한다.

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Gateway Neighbourhood Area 은 북서쪽에 위치한 지역으로 26층에서 44층 사이의 주상복합 타워가 8개 들어서고 면적으로는 250-280만 스퀘어피트 정도가 된다. 상업용 리테일 면적은 약 4만 5천 스퀘어피트가 들어서게 된다. 스케쥴에 따르면 게이트웨이의 서쪽 꼬리부분은 1단계로 개발되어 1-5년 이내에 완성된다. 2단계로 북서쪽의 7개 빌딩을 제외하고 나머지 빌딩 대부분은 중앙공원의 일부와 함께 6-10년이내에 완성된다. 북서쪽 7개 빌딩은 마지막 4단계에 해당되어 16-20년 사이에 완성된다.

Ernie Winch Neighbourhood Area 는 북동쪽에 위치한 지역으로 80-90만 스퀘어피트의 저층 주거용 아파트와 2만 스퀘어피트의 쇼핑위주 리테일 상점들이 대부분 들어설 예정이다. 하이라이즈 빌딩은 26-30층 정도의 타워가 1개 또는 2개가 올라갈 예정이다. 개발스케쥴에 따르면 어니윈치의 동쪽 일부분은 1단계 개발에 포함되어 향후 1-5년 이내에 개발된다. 어니윈치의 나머지 대부분 빌딩은 마지막 4단계로 향후 16-20년 사이에 완성된다.

Island Neighbourhood Area 는 남서쪽에 위치한 지역으로 중앙공원과 가장 잘 어울리는 지역이라 할 수 있다. 분수대 물가와 어울려 단지의 상징적인 ‘아일랜드 주거용 타워’가 들어선다. 하이라이즈는 3개가 올라가는데 26-38층 정도이다. 주거용면적은 60-90만 스퀘어피트이고 상업용 면적은 2만 스퀘어피트가 배정된다. 아일랜드의 개발은 1단계 개발로 중앙공원의 일부와 함께 향후 1-5년내에 완성된다.

Crescent Neighbourhood Area 은 동쪽에 Ernie Winch 아래로 위치하는데 101-117만스퀘어피트의 주거용 공간과 5만5천스퀘어피트의 상업용 면적이 들어간다. 3개의 하이라이즈는 38-46층이다. 일정은 3단계로 공원의 일부와 함께 11-15년 이내에 완성된다.

Courtyard Neighbourhood Area 는 동남쪽에 위치한 지역으로 104-119만 스퀘어피트의 주거용 공간으로 3-4개의 24-32층 타워가 들어간다. 개발일정은 3단계로 공원의 일부와 함께 11-15년 이내에 완성된다.

참고자료 - 버나비시청 자료

[최재동의 중앙일보 부동산 칼럼] 7월 신규분양 동향 - 65% 팔려

August 15, 2018

MLA의 8월 신규분양 조사보고서에 따르면 지난 7월에 프레이져밸리를 포함한 메트로밴쿠버에 신규분양 멀티패밀리 공급량은 1,900 유닛이 약간 넘는다. 휴가와 더위 때문에 느슨한 여름 부동산 시장을 피해가는 것이 빌더들의 일반적 경향인데 올해는 예년과는 달리 한여름 7월에 많은 신규물량을 쏫아냈다, 2018년 전반기에 세일즈 오프닝을 예정하던 많은 프로젝트들이 차일피일 지연되다가 7월에 허가를 한꺼번에 받아 세일이 집중되었다. 브렌트우드센터에 길모어플레이스와 노스밴쿠버의 파크웨스트가 그랬다.

7월의 더위에도 불구하고 12개의 프로젝트에서 출시된 1,921개 아파트/타운하우스는 65%가 판매되면서 분양시장은 여전히 두터운 수요층이 있음을 증명했다. 1,921개 유닛중에는 하이라이즈 콘크리트 아파트가 1,400개 이상으로 높은 비율을 보였다. 수요자들은 프레이져밸리 지역까지도 매입 지역을 확대해 가는 추세이다. 프레이져밸리로 바이어가 확산되는 이유는 가격에 대한 자심감 때문이라고 볼 수있다. 이지역의 1 베드룸 목재아파트는 28만달러부터 판매되고 콘크리트 아파트는 36만 5천달러정도부터 시작했다.

프로젝트 허가가 지연되기는 8월에도 마찬가지이다. 개발허가가 뒷전으로 밀려나는 이유는 여름철 휴가로 공무원 공석이 많고 10월에 있을 지방선거 때문이다. 선거철에는 프로젝트 개발이 정치로 인해 주고 받을지도 모르는 영향이나 파급효과를 우려해 개발허가 신청을 보류하는것이 일반적이다. 그러나 3-5개월정도 지연된 기존의 개발허가로 인해 신규아파트 공급에는 이미 나쁜 영향을 주었다.

여름철에도 불구하고 이번달 8월에는 8개 프로젝트에서 1,045개의 신규매물이 시장에 나온다. 이중에는 콘크리트 하이라이즈 아파트가 658개, 타운하우스가 107개 포함된다. 여름철에 분양매물이 없어서 가을까지 기다리던 시절은 지나갔다. Shape Property 가 버나비 로히드센터 37에이커 위에 개발하는 City of Lougheed 가 8월에 물량을 내놓는다. 올해 하반기에 나올 신규분양 매물은 7,700개 정도 예상한다.

참고자료: MLA 보고서

[최재동의 중앙일보 부동산 칼럼] 우리동네 개발계획(2) – 브렌트우드타운센터 길모어스테이션

August 2, 2018

[최재동의 중앙일보 부동산 칼럼] 우리동네 개발계획(2) – 브렌트우드타운센터 길모어스테이션

지난주 코퀴틀람시의 오스틴하이츠 개발계획에 이어 오늘은 브렌트우드타운센터 개발계획의 일부인 '길모어스테이션 개발계획'을 알아보기로 한다.

길모어스테이션 플랜은 주소지로는 4161, 4171 Dawson Street, 4120, 4160, 4170, 4180 Lougheed Hwy 가 해당된다. 길모어스테이션 부지는 약 12.5 에이커 정도로 북쪽경계는 Lougheed Hwy 이고 남쪽경계는 Dawson Street 까지의 블록이다. 길모어애비뉴는 브렌트우드 타운센터 개발지역의 서쪽 경계가 된다. 길모어플레이스는 6개의 구획인 parcel 로 구성된다. 4120, 4160, 4170 Lougheed Hwy 3개의 구획은 현재 전철역 일부와 빈 땅으로 구성되어 있다. 4161, 4171 Dawson Street 2개의 구획에는 1982년에 건축된 2개의 저층 오피스 빌딩이 있다. 구획으로는 가장 큰 4180 Lougheed Hwy 는 1982년도에 건축된 중저층 오피스 빌딩 2개가 들어서 있다. 길모어스테이션 부지 동쪽 블락내에는 4278 Lougheed Hwy 에 자동차 딜러샾이 있고, 4285 와 4295 Dawson Street 에는 경공업관련 비즈니스 빌딩이 있는데 모두 개발계획에 들어 있는 구획들이다.

개발구역 이외에 길모어애비뉴 서쪽으로는 1990년에 조성된 57에이커 정도의 Bridge Business Park 이 자리하고 있다. 이곳에는 영화산업 관련비즈니스와 기타 전문적인 비즈니스 오피스들 그리고 호텔등이 들어서 있다.

브렌트우드타운센터는 버나비시가 진행하는 4개 타운센터 집중 개발지역의 하나로 향후 늘어나는 인구와 직업을 적절히 수용하는데 개발 목적이 있다. 향후 브렌트우드타운센터는 20년 이내에 현재 인구 약 11,000 명 정도에서 5배의 규모로 커질것으로 예상된다. 이에 발 맞추어 주택수량도 현재 약 5,600개에서 5배 정도로 건축 공급할 예정이다. 이지역의 개발이 진행되더라도 단독주택지와 듀프렉스등은 계속 보호를 받을것이며 브렌트우드센터 총면적 404에이커중 25% 면적은 오픈스페이스와 공원으로 남겨둔다.

로히드하이웨이, 길모어애비뉴, 다슨스트리트가 만나는 서쪽 모퉁이 부지에는 밀레니엄라인이 지나는 길모어스테이션이 있다. 버나비시는 이곳을 전철과 주거빌딩을 통합하여 개발하는 역세권 지역으로 그리고 있다. 현재 이곳은 ONNI 사가 53층 65층 45층의 3개 주상복합 빌딩 약 1,500세대를 이미 개발 분양중에 있다. 버나비시는 계획은 길모어스테이션 지역을 "화려한 브렌트우드센터의 랜드마크 서쪽관문"으로 만들려한다. 대중교통을 통합하여 거주자의 편의성을 제공하고 자체적으로 오피스, 리테일, 레지던셜, 녹색공간, 레스토랑, 커뮤니티센터등을 모두 연결하야 종합적인 커뮤니티를 만들어가는 그림이다.

길모어스테이션 지역은 보행자중심 거리로 발전되며 대중교통의 중심지로 발전된다. 대중교통을 이용해 이곳에서 어디든 연결할 수 있게 뛰어난 접근성을 제공하려 한다. 다운타운과 로히드센턴까지는 전철로 불과 15분거리에 있고 #1 하이웨이도 바로 5분거리에 근접해 있다.

길모어스테이션 플랜은 북서쪽 대지의 '게이트웨이', 남쪽의 '도슨', 동북쪽의 '로히드' 3구획으로 다시 나눌수 있으며 구획별로 단계적 개발이 진행된다.

브렌트우드의 서편 게이트웨이인 '게이트웨이' 는 길모어플랜에서 1차로 개발되는 지역으로 버나비 시는 이곳에 '강력한 아키텍쳐 인상'을 주려고 시도한다. 40-65층의 랜드마크 주상복합 빌딩을 세우며, 지상 4층까지 포디움 레벨에는 리테일, 오피스 등이 들어가며 그 위로는 수영장, 짐, 요가, 어린이 놀이공원, 다양한 레져공간등 어메니티가 들어간다. 지상의 길모어광장은 1층과 2층 모두 보행자 연결을 원활히하여 보행자, 키스&라이드, 자전거이용자들이 스카이트레인 스테이션의 접근성을 용이하게 한다. 또한 스카이트레인 교각 아래로 다른 구획에 만들어질 칼튼플라자등으로 연결 가능하게 한다. 또한 로히드하이웨이에서 건물의 2층을 통하여 스카이트레인 전철역으로 보행접근이 수월하게 가능하다. 2층으로 통행하는 이유는 로히드하이웨이와 길모어전철역의 경사가 다르기 때문이다. 로히드하이웨이가 도슨거리보다 약간 높다.

'도슨' 구획은 도로변에 즐비한 고급 상점가로 개발한다. 여기에는 리테일러, 레스토랑, 까페, 아웃도어패티오 등으로 즐비할 것이다. 보행자, 자전거이용자들은 앞으로 만들어질 칼튼광장이나 도슨광장을 통해 스카이트레인 접근이 용이하다. 이곳에는 4-7층의 리테일과 오피스 건물이 들어서며 25층에서 50층 정도의 주거용 빌딩 4동이 들어서게 된다. 길모어스테이션 개발에서 광장이나 오픈스페이스가 비교적 넓어 볼거리, 마실거리, 먹거리등이 많을것으로 예상한다.

'로히드' 구획은 길모어플랜의 커머셜 오피스 중심으로 개발된다. 로히드 구획에는 3개 빌딩이 계획되어 있으며 100만 스퀘어피트의 오피스 공간을 만들 예정이다. 이 구획에는 새로운 25-40층 주상복합건물 아파트가 올라가며, 기존에 있는 8층 높이의 2개 오피스 건물은 당분간 그대로 사용하다가 인구가 늘어감에 따라 주거용 입주시점 이전을 시점으로 25-35층 오피스 건물로 신축하게된다. 예상되는 빌딩의 입주자는 기업의 헤드오피스, 정부기관, 하이텍 관련 기업등이 들어설 것으로 보인다. 로히드구획 개발로만 약 5,000-7,500개의 새로운 일자리가 창출될 예정이다.

참고자료 - 버나비시 OCP, 캐나다 인구센서스 자료

[최재동의 중앙일보 부동산 칼럼] 우리동네 개발계획(1) – 오스틴하이츠

July 12, 2018

[최재동의 중앙일보 부동산 칼럼] 우리동네 개발계획(1) – 오스틴하이츠

코퀴틀람의 오스틴하이츠 지역 개발은 2011년부터 2030년까지 약 20년간 코퀴틀람 지역에 증가하는 인구에 대응하여 함축적이고 효율적인 도시공간을 만들어간다는데 목표를 두고 있다. 코퀴틀람시는 현재 주어진 환경내에서 개발 방향에 부응하거나 혁신적인 주민들의 토지사용 신청에 대해 시의 문턱을 낮추어 환영하는 입장이다. 시는 오스틴과 블루마운틴이 만나는 상업중심지역에는 보행자를 위주로 하는 매력적인 쇼핑타운 그리고 오피스 빌딩등 컴팩트하고 활력 넘치는 거리로 개발할 예정이다. 오스틴 하이츠의 개발은 코퀴틀람 전체시의 주요 개발계획 지역에 포함되며 가깝게는 로체스터 길 아래의 지역개발인 Maillardville 지역과 밀접하게 연결하여 개발할 계획이다.

오스틴하이츠 개발지역은 북쪽으로는 Foster Ave, 남쪽으로는 Rochester Ave, 서쪽으로는 Blue Mountain St/ Joyce St, 동쪽으로는 Linton St 까지 연결하는 직사각형 모양의 지역내이다. 오스틴하이츠 지역은 2차대전 이후에 베드타운으로 형성된 지역이다. 이후 1953년에 로히드하이웨이와 1964년에 #1 하이웨이가 생기면서 커져왔었다. 로히드하이웨이, #1 하이웨이, 그리고 스쿨하우스 도로가 만나는 지역을 중심으로 자동차 판매나 수리 업종에 종사하는 직업군의 주민들이 주로 오스틴하이츠 지역에 거주를 하였다. 오스틴하이츠의 대부분 지역은 대지가 넓은 단독주택이 주류이었고 상업 중심지역에나 저층아파트가 일부 자리를 차지해 왔었다. 이 지역에은 커뮤니티센터, 학교, 공원등의 접근성이 좋으며 원만한 남향 경사면으로 이루어져 있어서 대부분의 주택에서 전망이 좋은 곳이 많고 작은 크릭들도 여기저기 있어 숲을 끼고 있는 집들도 많다.

오스틴하이츠의 주요 개발 가이드는 아래와 같다.

고층빌딩 도심으로 개발한다.
쇼핑의 메인스트리트로 개발한다.
커머셜 집중지역은 주상복합 빌딩으로 개발한다.
가정소득 차이에 따른 다양한 가격대의 주택을 보급한다.
보행자중심, 자전거도로, 대중교통 중심지로 만든다.
업그레이드된 커뮤니티센터, 공원, 스포츠컴플렉스를 만든다
빌딩디자인, 색상, 자연환경적 요소등을 강조한다

지역내 미래 10년간 5천채의 새로운 주택 보급이 실현되며 54만 스퀘어피트의 상업용 면적이 추가된다. 개발의 주요 컨셉은 아래와 같다.

커머셜지역은 고밀도인구가 집중되는 주상복합지역으로 보행자 중심, 자전거이용자중심, 대중교통이용자 중심 거리로 만든다. 이지역은 오스틴애비유를 따라 서쪽으로는 블루마운틴까지 동으로는 게텐스베리까지이다.
남쪽으로 새로 형성되는 저층의 중밀도의 커머셜지역은 주거지역과 상업지역을 완만히 연결하는 완충적인 빌딩들로 개발할 예정이다. 이지역은 챨렌드애비뉴부터 남으로는 로체스터애비뉴까지 이른다.
단독주택, 타운하우스, 듀플렉스에 상관없이 아주 작은규모의 그라운드레벨 주택들을 대량 보급할 예정이다
기존의 대지가 넒은 단독주택은 지하등에 월세를 줄수 있게하며 스몰비즈니스도 할수 있게 적극 장려한다
상점이 밀집되는 오스틴길은 복잡한 길가로 보행자를 차량과 구분하는 스트리트 월을 세운다
릿지웨이의 Ridge Way Walk 과 센트럴비스타의 Central Vista Walk 보행자중심의 주상복합 지역으로 자동차와 보행자가 길을 공유하는 형태로 만든다

오스틴하이츠의 개발계획은 2011년 4월에 통과되었으며 2013년과 지난해 2017년 7월에 업데이트 되었다.

참고자료 - 코퀴틀람시OCP

[최재동의 부동산 중앙일보 칼럼] 지역별 아파트시장 동향 (2)

July 11, 2018

지난주에 설명되었던 버나비, 코퀴틀람, 포트무디 아파트시장 동향에 이어 오늘은 노스밴쿠버, 밴쿠버, 뉴웨스트민스터를 알아보기로 한다.

노스밴쿠버 아파트는 약 22,000개이다. 현재 시장에 나와있는 아파트 매물수는 220개 정도로 약 1.0% 가 리스팅으로 시장에 나와 있다. 노스밴쿠버는 2016년에 조사된 연방정부 선거구 기준인구는11만 5천명이 약간 넘는다. 인구는 2011년 인구조사때보다 약 6천명 정도인 5.2% 가 늘었다. 총주거용 부동산은 약 47,300개 정도이며, 한가구당 평균 2.4명이 살고있다. 노스밴쿠버 인구는 향후 10년간 약 12,000 정도가 증가할 것으로 예상한다. 증가되는 인구를 수용하려면 한 가구당 2.4명이 거주한다고 가정하면 약 5,000 개의 신규주택이 필요하다. 향후 개발 계획은 론스데일시티센터를 중심으로 남북으로는 론스데일 길과 동서로는 머린드라이브와 3가를 통해 1번 고속도로를 잇는 도로중심으로 주거지 개발이 활발할 것으로 예상된다. 디스트릭트 지역은 2011년부터 2030년까지 약 20년간 10,000개의 새로운 주거지가 예정되는데 지역별로는 린크릭에 3,000채, 린밸리에 2,500채, 라이온스게이트 머린에 2,000채, 메이플우드에 1,500채, 기타지역에 1,000채 정도 예상한다.

밴쿠버 아파트는 약 17 만개이다. 현재 시장에 나와있는 매물수는 1,550개 정도로 약 0.9%가 리스팅 되어 있다. 밴쿠버시의 인구는 2016년 기준 63만명이 약간 넘는다. 2011년에 비교하면 2만 8천명정도가 늘어 4.6% 증가했다. 총가구수는 28만 4천채로 한 가구당 약 2.2명이 거주하고 있다. 밴쿠버시의 향후 주택전략은 낮은 가격대의 토지를 보급하고 주택가격을 낮추어 안정시키고 소비자가 실질적으로 매입할 수 있는 적당한 가격대의 주택을 신속하게 보급할 수 있는 시스템을 구축하는데 있다. 밴쿠버시는 향후 10년간 72,000 채의 새로운 주택을 보급할 예정이다. 2016년 센서스에 따르면 밴쿠버시는 전체 주택의 절반 이상이 렌트로 살고 있는 렌터들로 구성되어 있다. 향후 보급되는 72,000 채의 주택중에서 50%는 년소득 8만불 미만의 가정을 위한 주택위주로 보급될 예정이며, 65%는 렌터를 위한 신규 주택을 공급할 예정이다. 2만채는 장기 렌탈홈으로, 1만2천채는 비영리 co-op 홈으로, 1만채는 타운하우스 이상의 패밀리홈으로, 6,800채는 년소득 3만불 미만의 소득자를 위한 주택으로 공급할 예정이다.

뉴웨스트민스터 아파트는 약22,000개이다. 현재 시장에 나와있는 매물수는 200개 정도로 약 0.9% 리스팅 되어 있다. 뉴웨스트민스터 인구는 2016년 센서스기준 71,000 정도이다. 2011년에 비해 약 4천명 늘어 7.6%의 인구증가가 있었다. 주택량은 약 33,000채이고 가구당 평균 2.1명이 거주하고 있다. 뉴웨스트민스터 인구는 2031년까지 21,000명이 늘어 92,100 으로 증가하고 주택공급은 9,600채가 늘어 42,600채가 될 것으로 예상된다. 향후 개발은 워터프론트 다운타운 중심과 업타운 센터 지역을 중심으로 집중적인 주거지 개발을 계획하고 있다.

[최재동의 부동산 중앙일보 칼럼] 지역별 아파트시장 동향

June 14, 2018

Document, Paper, Business, People

[최재동의 부동산 중앙일보 칼럼] 지역별 아파트시장 동향

메트로밴쿠버가 점차 도시화 되어가면서 역세권을 중심으로 아파트 공급이 크게 늘고있다. 아파트 빌딩 높이도 종전 30-40층들이 이제는 50-60층의 고층그늘 아래로 자리를 하고 있는 추세이다. 한 빌딩내에 들어가는 세대수도 과거의 180-280세대 하던것이 이제는 한 건물내에 500세대 전후하는 것들이 많아지며 점차 대형화 고급화 되어가고 있다. 아파트와 호텔이 믹스되는 빌딩이라면 그 시설과 규모는 맘모스 급이다. 오늘은 지역별로아파트 시장을 간단히 분석해 보자.

버나비에는 아파트가 약 28,000개가 있다. 현재 시장에 나와있는 매물수는 400개 정도로 약 1.4% 가 리스팅 되어 있다. 버나비 인구는 2017년 기준23만 5천명 정도이다. 인구는 2041년까지 34만 5천명으로 1.45배 정도 늘어 매년 평균 1.6%씩 성장할 것으로 예상된다. 2041년까지 버나비 지역별로는 메트로타운센터 인구가 +2.6배 주택수는 +2.4배, 브렌트우드센터 인구는 약 +5.0배 주택수는 약 +4.9배, 에드몬즈는 인구 +1.9배 주택수 +1.8배, 로히드센터 인구는 +1.5배 주택수 +1.4배 증가할 것으로 예상한다. 자료를 볼 때 버나비는 브렌트우드센터 지역이 앞으로 크게 성장할 것으로 예상된다. 버나비 아파트는 최근 1년간 +20.3%, 3년간 +76%, 5년간 95% 의 가격 상승이 있었다. 지난 5월말 기준으로 매매되는 평균가격은 리스팅 가격보다 높은 100.6% 의 가격에서 거래되었다. 스퀘어피트당 평균가격은 $733. 시장에 나와서 한달만에 팔리는 확률은 약 48% 로 강한 셀러마켓을 보여주고 있다.

코퀴틀람 아파트는 약 8,600개이다. 현재 시장에 나와있는 매물수는 275개로 약 3.2%가 리스팅 되어 있다. 코퀴틀람 인구는 2017년 기준 15만명이다. 전체인구의 42% 가 이민자이고 가구당 평균2.7명이 거주한다. 코퀴틀람은 2023년까지 추가로 50,000명의 인구증가가 예상되고 20,000 개 정도의 새로운 주택보급을 필요로 한다. 코퀴틀람은 주택보급을 위한 주요 개발 지역으로는 코퀴틀람 타운센터, 버퀴틀람, 오스틴하이츠, 로히드하이웨이와 브루넷이 만나는 메일라드빌 등이다. 버큐틀람은 한창 고층아파트가 들어서며 이곳에는 약 6,000개의 새로운 아파트가 들어설 예정이다. 코퀴틀람 아파트 가격은 최근 1년간 약 +28%, 3년간 +93%, 5년간 119% 증가했다. 지난 5월말 기준으로 매매되는 평균가격은 리스팅 가격보다 높은101.3% 에 거래된다. 스퀘어피트당 평균가격은 $673. 시장에 나와서 한달만에 팔리는 확률은 약 37% 로 여전히 강한 셀러마켓으로 평가된다.

포트무디 아파트는 약 3,600 개이다. 현재 시장에 나와있는 매물수는 58개 정도로 약 1.6%가 리스팅 되어 있다. 포트무디 인구는 2017년 기준 3만 4천명이다. 포트무디는 2021년에 4만명 2031년에 4만5천명, 2041년에 5만명이 될 것으로 내다본다. 매 10년마다 약 5천명씩 인구가 증가해 10년마다약 1,800채의 주택 공급이 필요할 것으로 보인다. 포트무디 아파트 가격은 최근 1년간 약 +27%, 3년간 +96%, 5년간 114% 증가했다. 지난 5월말 기준으로 매매되는 가격은 리스팅 가격보다 높은 100.2% 에 거래된다. 스퀘어피트당 평균가격은 $713. 시장에 나와서 한달만에 팔리는 확률은 약 54% 로 아주 강한 셀러마켓을 보인다.

다음호 칼럼에는 노스밴쿠버, 밴쿠버, 뉴웨스트민스터 시장을 알아보기로 한다.

최재동리얼터

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[최재동의 중앙일보 부동산 칼럼] 미등기전매

April 28, 2018

미등기전매란 사전분양 pre-sale 로 매입한 부동산을 등기하기 이전에 분양받은 '계약'을 제 3자에게 되파는 것을 말한다. 미등기전매 거래는 단독주택이나 타운하우스보다는 아파트에서 일반적으로 많이 일어난다. 최근에 세워지는 아파트는 빌딩높이와 규모가 커지면서 한 빌딩내에 들어가는 아파트 유닛수가 종전보다 크게 많아져 500세대까지도 입주가 가능하게 되었다. 이렇게 빌딩규모가 커지면서 공사기간은 다소 길어져 공사시작부터 입주때까지는 약 3.5년이 소요된다. 미등기전매 거래는 입주전 약 1년간이 가장 활발한데, 그 이유는 디벨로퍼 입장에서 몇가지 조건이 맞아야 미등기전매가 가능하게 된다. 가장 중요한 이유중에 하나는 디벨로퍼는 자체에서 판매하는 분양 물량 대부분을 소진해야 미등기전매를 허락하기 시작한다. 이는 분양물량과 미등기 전매물건이 시장에 한꺼번에 쏫아져 나와 본인들 판매가격에 영향을 주는것을 원하지 않기 때문이다. 디벨로퍼는 보통 전체 분양 물건의 95% 정도를 판매하였을 경우에 미등기전매를 허락하는것이 일반적이다. 미등기전매 거래로 디벨로퍼에게 지불하는 수수료는 거래대금의 약 1-3% 정도이다.

그러면 어떻게 수익이 생기는지 알아보자. 예를들어 2016년에 50만달러 2베드룸 아파트를 계약금과 중도금 20%인 10만달러를 지불하고 사전분양 받은 바이어가 있다고 하자. 아파트는 2019년에 완공될 예정이고, 디벨로퍼의 분양물건은 모두 팔려서 2018년부터 바이어들에게 미등기전매를 허가해 준다고 하자. 최근에 아파트 시장은 크게 상승하여 2년간 20%가 상승했다고 하면 아파트 시장가격은 10만달러가 올라 60만달러가 된다. 전매자는 60만달러에 계약을 제 3자에 넘기고 본인은 계약금으로 지불했던 10만달러와 가격상승분 10만달러를 합하여 20만달러를 챙겨서 거래를 끝냈다. 거래에 따른 수수료를 무시한다면 전매자의 최초 10만달러는 2년만에 두배인 20만 달러가 되었다. 가격이 상승하는 부동산시장에서 미등기전매 거래는 수익을 가져온다.

그러나 반대로 부동산 시장이 하락할 경우에는 전매 시장은 거래 없이 한산하거나 오히려 손실을 가져다 줄 수도 있다. 이러한 하락장에서는 미등기 전매가 어려우니 포기하고 오히려 사전분양 받은 아파트의 잔금을 모두 치루고 아파트 자체를 당분간 소유해야 하는 것이 유리할 수 있다. 시장이 호전될 때까지는 렌트수입에 의존하면서 기대 수익률을 맞추어 가는것이 좋겠다. 메트로 밴쿠버의 최근 30년간 부동산 가격은 두세차례의 단기 조정기간을 제외하고는 대체적으로 우상승하며 상승하는 모양으로 현재까지 이어져왔다. 두세차례의 조정기간을 제외하고는 대부분 미등기 전매거래를 통해 이익을 볼 수 있었다는 의미도 된다. 시장의 방향성만 예측한다면 수익을 만들어 낼 수 있는 거래임에 틀림없다.

시장의 판단과 투자의 결정은 모두 소비자의 몫이다. 이번글의 내용은 미등기전매의 기본 개념만 보여주었기에 모든 미등기전매 투자에 동일하게 적용되지 않는다. 거래를 하기 이전에 관련 전문가와 상의하여 좋은 결과 만들어 내길 바란다

2018. 2월부터 변경되는 세금등 요약

April 27, 2018

요약

PTT: 1% on the first $200,000, 2% on the portion of the fair market value greater than $200,000 and up to and including $2,000,000, 3% on the portion of the fair market value greater than $2,000,000, and if the property is residential, a further 2% on the portion of the fair market value greater than $3,000,000 (effective February 21, 2018).
Foreign Buyers’ Tax Increase. Effective February 21, 2018, the foreign buyers’ tax (also known as the additional property transfer tax) has been increased from 15% to 20%. This tax has also been extended outside of the Lower Mainland to include the Capital Regional District, the Fraser Valley, the Central Okanagan and the Nanaimo Regional District (though there will be a short grandfathering period for transactions in these regions).
Pre-Sale Assignment Registry. The Province will require developers to collect and report comprehensive information about the assignment of pre-sale contracts. The government also indicated that collecting this information will allow government to develop new taxation models in the future.
투기세: BC주민들은 0.5%를 유지하며, BC주민이 아닌 캐나다인들은 1%로, 외국인 투자자에 대해서는 원래대로 2%를 각각 부과한다고 발표했다.
BC주 주민이 0.5% 세율 혜택을 받으려면 40만달러 이하의 주택을 소유해야 하며 6개월 이상 임대를 했어야 한다.
적용 세율도 BC주민·주민 제외 내국인·외국인 등 3단계로 구분한다. BC주민에게는 세율 0.5%를 과세년도에 관계없이 적용한다, 내국인에게는 시행 첫 해인 2018년도에 0.5%를, 그 후부터는 1%를 과세한다. 가족 중 주소득자를 제외한 일부만 해당 주택에 살거나 외국인이 소유한 경우는 2018년도에 0.5%, 그 후 2% 세율을 유지한다. 이에 따라 가족 모두 영주권이 있더라도 주소득자인 아버지가 한국에 있고 어머니와 자녀만 밴쿠버에 사는 경우 기러기 가족(satellite family)으로 간주돼 2%를 내야 한다.
예외 조항은 늘었다. 주택 가격이 40만 달러 아래면 사실상 투기세 적용에서 제외된다. 임대용 주택도 1월 1일부터 12월 31일 사이에 6개월 이상 임차인이 거주하면 투기세를 내지 않는다. 단 단기임대를 억제하기 위해 임대기간을 인정받으려면 한 번의 계약기간이 최소 30일 이상이어야 한다.
그 외에도 거주자가 입원하거나 출장 간 경우, 소유주가 사망한 경우 등에도 예외 상황이 인정된다.
정부는 주민의 99% 이상이 투기세와 무관하다며 대도시에 소유한 여러 채의 주택을 빈 상태로 두는 집주인들에게만 해당된다고 설명했다
걸프 아일랜드와 파크스 빌, 퀄리컴 비치나 프레이저 밸리 농촌지역은 투기세를 면제한다고 밝혔다. 반면 다음 지역에 대해서는 변함없이 투기세가 부과된다. 광역 밴쿠버, 칠리왁, 아보츠포드, 미션(보웬 아일랜드는 제외), CRD(밴쿠버 아일랜드 남부지역(걸프 아일랜드 제외),나나이모, 렌츠빌, 켈로나
4월1일부로 BC주의 기름값 또 오른다. 탄소세가 1일부터 리터당 1.1센트 오르면서 총 7.78센트가 된다.
탄소세가 오르는 날 BC 하이드로도 전기료를 3% 인상한다.
에어비앤비 운영자들에게 8%의 주판매세와 최대 3%의 지방자치세를 납부.그러나 주정부는 여전히 우버나 다른 라이드-헤일링 서비스를 언제부터 합법화할 것인지 명확히 밝히지 않고 있다.
4월1일부터 담배 1카튼(200개비) 당 5.60달러의 세금이 증액된다.
마리화나가 올해 말쯤 합법화되면 흡연자들은 10%의 연방소비세를 지불해야 한다.
주택검사관들에 대한 주 면허수수료가 4월1일 36% 오르는데 이어 2019년과 2020년에 25%가 또 오른다. 수수료 인상은 결국은 소비자들에게 전가될 것이 확실하다.
고가주택과 승용차에 대한 사치세: 3백만달러 상당의 주택과 12만5천달러의 고가 스포츠 카를 소유한 사람들에게도 보유세가 올라간다.
신민당 정부는 첫 주택구입자에 대해 제공했던 전임 자유당정부의 무이자 대출 프로그램은 폐지했다

[최재동의 중앙일보 부동산 칼럼] 부동산과 우리 도시의 가까운 미래

March 22, 2018

차를 몰고 다니다보면 우리가 살고 있는 도시의 모양이 크게 변하고 있다는 것을 쉽게 알 수 있다. 전철이 들어서고, 도로와 다리가 넓어지고, 빌딩이 높아지고, 외곽으로 점차 확산되고 하는 그런것들 말이다. 메트로밴쿠버는 종전의 납작하고 넓게 퍼진 주거형태 위주에서 이제는 늘씬하고 고도 높은 대형 아파트 빌딩군의 형태로 점차 변모해 가고있다.

겨울에서 봄으로 온도가 변하는 계절에 그라우스나 사이프러스등 가까운 산에 올라 아래를 내려다 본 경험이 있는 사람들은 잘 알겠지만, 봄이되면 밴쿠버는 구름인지 안개인지가 깔려 도시전체를 낮게 덮고 있는 것을 종종 볼 수 있다. 그렇게 솜털처럼 덮힌 위로 여기저기 삐죽삐죽 올라와 있는 몇십개씩의 아파트 빌딩군들을 볼 수 있다. 튀어 올라온 빌딩들의 위치를 보고는 그 곳이 메트로타운인지, 브렌트우드인지, 로히드인지, 포트무디인지, 뉴웨스트민스터인지 알 수가 있다. 해가 갈수록 이런것들이 군데군데 더 자라는 것을 볼 수 있다.

최근에 빌더들은 오래되고 납작한 쇼핑몰이나 웨어하우스 건물들을 밀어내고 그 자리에 더욱 많은 사람들이 모여살수 있는 종합적이고 현대적인 리빙공간을 만들어 내고 있다. 브렌트우드 쇼핑몰 지역에는 'The Amazing Brentwood" 란 브랜드로, 로히드쎈터에는 'The City of Lougheed" 란 이름으로, 그리고 조만간 판매가 예정된 버나비 Southgate 지역에는 'The Edmonds Town Centre' 라는 프로젝트가 그렇다. 이러한 대형 프로젝트들의 주거 공급물량은 메트로밴쿠버로 몰려드는 인구유입으로 요구되는 주거공간의 수요를 해결하는데 크게 기여할 것은 분명한 사실이다.

판매가 예정된 '에드몬즈타운쎈터'는 몇년전부터 신문이나 부동산 정보지등을 통해서 알려져 왔었다. 최근 개발이 임박하면서 자료들이 한두개씩 나오기 시작하니 한번 알아보기로 하자. 에드몬즈 타운쎈터는 버나비 Southgate 지역 약 60에이커 부지에 20개의 레지던셜 하이라이즈 아파트 빌딩이 들어서는 대형 프로젝트이다. 총세대수는 6,400개 유닛으로 약 2만명 정도의 인구유입을 예상한다. 20개 빌딩은 24층에서 46층까지 다양한 모양으로 올라가며 앞으로 15년에서 20년 계획으로 건설될 예정이다. 프로젝트의 위치는 종전에 세이프웨이 디스트리뷰션 쎈터가 있던 에드몬즈 전철역 근처이다. 세이프웨이 디스트리뷰션 쎈터가 2011년 랭리로 이전하면서 이 부지를 빌더인 Ledingham McAllister 에 약 1억 2천 5백만 달러에 팔았다. 주민의 편의를 위주로 하는 종합단지로 '에즈몬즈타운쎈터' 마스터플랜은 2015-2016년에 버나비시로부터 승인을 받았다. '에즈몬즈타운쎈터'에는 고층아파트 뿐만 아니라 타운하우스 형태의 가든홈도 세워지며 전체단지의 중앙에는 5에이커 정도의 분수대 공원도 들어선다. 전체 프로젝트 규모는 약 588만 스퀘어피트의 주거용 공간과, 약 59만 스퀘어피트의 임대형 아파트 공간과, 20만 스퀘어피트의 상가, 새로운 커뮤니티쎈터가 들어선다. 에드몬즈 전철역까지는 2블럭 거리로 도보로 10분 정도이다. 버나비시는 이미 포화상태의 메트로타운 지역과 한창 개발이 진행중인 브렌트우드 지역 그리고 이제 막 개발을 시작하려는 에즈몬즈 지역을 연계하여 균형있게 발전시키려는 계획을 가지고 있다.

메트로밴쿠버의 도시 공간은 점차 복잡하게 바뀌어 가고 있다. 가까운 미래에는 점차 변화의 가속도가 붙을지도 모른다. 우리는 이제 편의성과 신기술이 결합한 밀집형 대단위 주거형태에 보다 익숙해져야 할 때가 아닌가 싶다.

[최재동의 중앙일보 부동산 칼럼] 죠닝(Zoning)이란?

March 8, 2018

Engineer, Man, Male, Helmet, Worker

어느 쵸콜렛 제조 판매회사가 상업용 창고건물을 리스계약 체결후 회사 비즈니스 용도에 맞게 레노베이션 하려고 시청에 갔다. 시청에서는 쵸코렛회사가 제출한 '절반공간은 쵸콜렛 아울렛 판매에... 다른 반쪽은 창고용도로 사용하려고 하니 건물 레노베이션 허가를 해달라'는 내용에 대해 승인해 주지 않았다. 제출한 내용이 퇴짜를 맞은 이유는 '아울렛 판매공간이 현재의 죠닝에 맞지 않는다'라는 내용이었다. 테넌트인 쵸코렛 회사는 건물이 자신들의 비즈니스 용도에 맞지 않으니 리스계약을 진행하지 못하겠다고 건물주인 랜드로드에게 통지하고, 건물주는 손해를 보았으니 변상하라는 티격태격 과정에서 서로 맞고소로 이어졌고 결국은 법정싸움으로 가면서 문제는 복잡해 졌다. 오늘은 법정싸움의 결과보다는 테넌트가 계약에 들어가면서 계약내용에서 간과했던 죠닝에 대해 알아본다.

죠닝법은 도심에서 떨어진 변두리에 커다란 땅 위에 허름한 집 하나 있는 부동산을 사서 미래에 주변 개발과 함께 먼미래 수익을 노리는 투자자나, 인더스트리얼 죠닝의 건물에 커피숖 김치공장등 사업에 사용하려는 테넌트, 코너땅에 주상복합 건축물을 생각하는 스몰사업가, 옆집들과 의기투합해 단독주택 죠닝에서 타운하우스 죠닝으로 바꾸려고 단체로 주택을 시장에 내놓는 주택소유자들, 인더스트리얼 창고를 상업용 건축물 용도로 바꾸려는 중소기업체, 쇼핑몰이나 저층아파트를 고층아파트 단지로 바꾸려는 개발업자등 모두에게 중요하다. 모든 건축물은 현재의 죠닝법에 따라 용도에 맞게 건축되고 사용되어야 한다. 죠닝은 제약적이긴 하나 시나 사용자의 요구에 따라 변경 가능하며 일단 변경되면 자체로 커다란 부가가치가 생긴다. 같은 땅이 둔갑하여 돈이 된다는 이야기이다.

죠닝(Zoning) 이란 토지사용에 대한 용도를 지정한 시(city)의 토지용도지정법 (Zoning bylaws)정도로 규정할 수 있다. 한국에서는 '지목'이란 단어로 사용되는 것으로 안다. 여기서는 짧게 '죠닝법'이라 부르려 한다. 정부는 도시가 계획된 청사진 범위내에서 질서있게 확장되길 원한다. 죠닝은 건축물의 크기, 높이, 사용목적등을 제한함으로써 주거환경의 안전, 안락, 교통량제한, 인구밀도등을 통제하는데 목적이 있다. 죠닝법은 시간이 흐르면서, 환경이 변화면서, 경제구조가 변하면서 등등 여러요인으로 인하여 도시가 요구하는 입맛에 따라 진화한다. 최근에 인구증가 및 이민자 유입으로 주거용 상업용 건축물들이 빠른 속도로 늘고 있다. 오래된 도심내에는 죠닝법 개정 이전에 건축된 오래된 건물들도 있다. 이러한 빌딩들은 현재의 죠닝법에는 맞지는 않지만 전관예우 차원의 grandfather rule 불소급의 원칙에 따라 당장은 괜찮지만 재건축 하려면 현재의 죠닝법에 따라야 한다.

코퀴틀람시 죠닝법을 한번 살펴보자. 몇백 페이지에 달하는 죠닝법을 모두 설명하기는 어렵지만 중요한 부분만 알아보기로 하자. 매입이나 사용하려는 매물의 주소를 이용해 시청에서 제공하는 죠닝맵을 보고 RS-4, RT-1, CS-2, M-1 등의 죠닝부호를 먼저 알아야 한다. 부호에 맞는 해당 죠닝법을 찾아서 살펴보면 된다. 아주 간단하다. 죠닝법은 그 나열이 대부분 농경지 주거지 상업용지 공업용지 기타용지 순서로 되어 있다. 순서대로 A-3는 농경지및 농경지주택 부호이며 농경지에서 건축물 크기 높이 사용등에 대한 내용이 들어 있다. RS-1~11는 단독주택지 사용을 규정하고 있으며 RS 뒤에 붙어 있는 번호는 커질수록 일반적으로 건축물은 작아지고 인구밀도는 높아지는 경향이 있다. RT-1 는 듀플렉스를, RT-2 는 타운하우스를, RM-1~6는 아파트를, C-1 ~7은 커머셜을, M-1~2는 공업지역의 토지사용을 규정한다. 죠닝을 변경하고자 하면 리죠닝 (Rezoning) 관련 규정에 읽어보고 시청에 문의하면 가능성을 알아볼 수 있다.

부동산 구입전에 또는 비즈니스 시작전에 전문가와 상의하여 목적한 바가 시가 규정한 죠닝법에 부합되는지 충분히 알아보고 진행하는 것이 중요하다.

[최재동의 부동산 칼럼 - 중앙일보] 2월 21일부터 취득세 인상 & 외국인 추가 취득세 지역도 확대 적용

February 23, 2018

Turn On, Turn Off, Arrow, Success, Trend

주거용 부동산 취득세 (Property Transfer Tax) 가 2월 21 부터 인상 적용된다. 외국인에게 부과하던 추가 취득세 15% 해당지역도 도심지역에서 외곽지역까지 확대 적용된다. 변경된 내용은 아래와 같다.

1% on the first $200,000,

2% on the portion of the fair market value greater than $200,000 and up to and including $2,000,000,

3% on the portion of the fair market value greater than $2,000,000, and

if the property is residential, a further 2% on the portion of the fair market value greater than $3,000,000 (effective February 21, 2018).

예를들어,

$650,000 주택을 매입한다면 취득세는 $11,000 이 되며 계산은 아래와 같다.

1% on the first $200,000 = $2,000

2% on the remaining $450,000 = $9,000

$2,000 + $9,000 = $11,000

$4,500,000 주택을 매입한다면 취득세는 $143,000 이 되면 계산은 아래와 같다.

1% on the first $200,000 = $2,000

2% on portion greater than $200,000 and up to and including $2,000,000 = $36,000 ($2,000,000 - $200,000 = $1,800,000 X 2% = $36,000)

3% on portion greater than $2,000,000 = $75,000 ($4,500,000 - $2,000,000 = $2,500,000 X 3% = $75,000)

A further 2% on the portion greater than $3,000,000 = $30,000 ($4,500,000 - $3,000,000 = $1,500,000 X 2% = $30,000)

$2,000 + $36,000 + $75,000 + $30,000 = $143,000

외국인일 경우에는 위에 설명된 방법으로 계산되고 추가로 2월 21일 등기기준으로 종전 15% 향후 20%를 납부하게 된다. 외국인 추가 취득세 적용지역도 종전에 광역밴쿠버지역에서 외곽지역까지 확대된다. 해당지역은,

· 빅토리아를 중심으로 하는 밴쿠버 아일랜드의 Capital Regional District (CRD) 지역,

· 아보츠포드, 칠리왁, 호프, 미션등 Faser Valley Regional Ditrict (FVRD) 지역,

· 종전에 적용하던 광역밴쿠버 Great Vancouver Regional District (GVRD) 지역,

· 나나이모를 중심으로 하는 Regional District of Nanaimo (NDR) 지역이다

보다 자세한 내용과 기타 농경지주택, 주상복합, 취득세 면제대상 등과 관련해서는 주정부 웹사이트 참고하면 된다.

참고자료 - 주정부 웹사이트

[최재동의 부동산 칼럼- 중앙일보] 2018. 2월 부동산 동향

February 9, 2018

City, The Skyscraper, Architecture

메트로밴쿠버의 주거용 부동산 시장은 단독주택이 여전히 한산한 모습을 보이는 가운데 아파트와 타운하우스 수요는 여전히 높은 편이었다. MLS를 통한 지난 1월 한달간 거래량은 1,818 건으로 전년에 비교하여 19.4% 증가했으나 지난 12월 거래량에 비하면 9.8% 감소했다. 전반적인 거래량은 10년 평균을 7% 정도 웃도는 수준이나, 주거별로 살펴보면 단독주택은 10년 평균보다 25% 감소했고, 타운하우스는 14.3% 아파트는 31.6% 증가했다. 아파트나 타운하우스 수요는 꾸준히 증가하고 있으나 단독주택 수요는 감소하기 시작하여 바이어 입장에서 보면 매입 선택의 폭이 점차 늘고 있다고 할 수 있다. 단독주택 셀러들은 이러한 시장상황을 고려하여 경쟁력 있는 가격에 시장에 진입하는 것이 좋을것으로 보인다.

1월 한달간 3,796 건의 새로운 매물이 시장에 진입하여 전월 12월보다는 두배정도 증가했고, 전년 동기대비에는 8.3% 감소했다. 시장의 총매물량은 6,947 건으로 지난 12월과 비교하면 유사한 수준을 보였고 전년대비에는 4% 감소했다. 매물이 얼마나 많이 얼마나 빨리 소화되는지를 파악하는 '리스팅대비 거래량 비율'은 26.2% 이다. 주거 형태별로는 단독주택이 11.6%, 타운하우스 32.8%, 아파트가 57.2% 이다. 리스팅대비 거래량 비율이 12% 미만이면 거래가 한산한 바이어 마켓으로 가격하락이 예상되며, 비율이 20% 이상이면 열기높은 셀러마켓으로 가격상승을 점칠수 있다.

주택지수로 산정한 전체적인 가격은 전년도에 비해서는 16.6% 상승했다. 그러나 지난 12월과 비교하면 매우 유사한 보합 수준을 유지했다. 부문별로는 전년도 대비 단독주택이 +8.3%, 타운하우스가 +27.4%, 그리고 아파트가 +17.5% 올랐다. 지난 한달간 단독주택, 타운하우스는 보합세를 유지하며 가격이 크게 오른지역도 크게 내린 지역도 없었다. 아파트는 지난 한달간 평균적으로 +2.1% 올랐으며 지역별로는 버나비노쓰 +2.5%, 메이플릿지 +3.3%, 피트메도우 +3.2% 등으로 강세를 보였다.

[최재동의 부동산 칼럼- 중앙일보] 뜨거운 감자 '비트코인' - 비트코인으로 부동산 매입 가능한가

January 26, 2018

지난여름 같은 제목의 '비트코인과 부동산거래' 글을 올린적이 있었다. 비슷한 시기에 미국의 마이애미에서는 주택거래가 비트코인으로 결제되는 뉴스를 접하기도 했다. 캐나다 비씨주에서는 비트코인이나 다른 암호화폐 (cryptocurrency) 로 부동산매매 결제가 가능한가? 결론적으로 현재의 제도에서는 불가능하다.

암호화폐는 가상화폐라고도 하는데 디지탈 공간에서 사용되는 지불시스템 (payment system) 이다. 암호화폐가 만들어지는 과정은 금을 채굴하는 것과 유사한 개념으로 암호화폐를 채굴하는 마이너 (miner) 들이 복잡한 수학 문제들을 대용량의 컴퓨터 시스템을 통해 풀어내면 생성된다. 보통 금과 같이 '채굴 (mining)'된다고 한다. 채굴에서 만들어진 비트코인과 같은 암호화폐는 은행계좌와 유사한 전자지갑에 보관되어 사용된다. 모든 거래는 온라인상의 여러 사람이 확인한 분산형 온라인 공개 장부에 '블록체인'이라 불리는 시스템에 보관된다. 혁명의 신기술이라 불리는 '블록체인'은 암호화폐의 핵심이다.

암호화폐 시장규모는 1월 25일 기준으로 약 5,500억 달러 수준이고 올해 1월초에는 약 8,300억 달러로 사상 최고치에 올랐었다. 2017년 1월 시장규모 약 180억 달러에 비교하면 불과 1년만에 약 45배 정도 올랐다가 현재는 30배 정도 오른 수준을 유지하고 있다. 암호화폐의 일일 거래량은 약 300억 달러규모이고 비트코인은 암호화폐 중에서 가장 거래가 많은 약 100억달러 규모이다.

다시 부동산으로 돌아와 비트코인등 암호화폐로 부동산 결제가 왜 안되는지 설명해 보자. 암호화폐를 통한 자금이체는 익명의 거래이다. 누가 암호화폐를 보냈는지 누구에게서로 이체하였는지 추적하기 어렵다. 따라서 자금이동이나 사용에 따른 본인 확인이 거의 불가능하다. 이러한 자금이동의 본인확인이 불가능하면 부동산 거래시 정부에서 요구하는 FINTRAC 조건을 맞추기 어렵다. FINTRAC 은 자금세탁이나 테러자금 이동등 방지를 위해 정부가 마련한 법이다. 부동산 거래를 하는 리얼터는 거래자의 자금 원천등을 확인할 의무를 가진다. 이러한 이유로 비트코인등 암호화폐를 결제수단으로 하는 부동산 거래는 현행법상에서는 불가능하다.

[최재동의 부동산 칼럼- 중앙일보] 2017년 부동산 결산

January 12, 2018

2017년 한해동안 메트로밴쿠버 주거용부동산은 아파트나 타운하우스 위주로 가격이 많이 올랐다. 거래량은 비교적 많은 가운데 매물은 상대적으로 낮은 수준을 유지했다.

밴쿠버부동산협회에 따르면 2017년 한해동안 35,993 건의 거래가 이루어 졌으며 2016년 39,943 건에 비하면 9.9% 하락했고 2015년 42,326 건에 비하면 15% 낮았다. 그러나 2017년 거래량은 지난 10년간 평균거래량 보다는 9.7% 높았다.

리스팅부분은 지난한해 54,655 건을 기록하여 2016년 57,596 건보다 5.1% 감소했고, 2015년 57,249 건보다 4.5%가 줄었다.

시장은 아파트와 타운하우스가 단독주택보다 활발하고 경쟁이 심해서 멀티플 오퍼인 상황이 많았다. 단독주택시장은 대체적으로 바이어와 셀러간에 균형을 이룬 시장이었고 바이어들의 선택 폭은 종전보다 많았다.

MLS 가격의 종합지수는$1,050,300 으로 2016년보다 15.9%가 올랐다. 유형별로는 아파트가 +25.9% 타운하우스가 +18.5% 단독주택이 7.9% 각각 올랐다. 2017년 주거용부동산은 경기상승, 저금리, 고용증가, 임금상승, 유입인구 증가 등의 긍정적 요인들에 힘입었다.

2017년 단독주택 가격이 좋았던 지역으로는 코퀴틀람 14%, 메이플릿지 16.8%, 뉴웨스트민스터 11.9%, 피트메도우 16.2%, 포트코퀴틀람 17.4% 올랐고, 가격이 비교적 적게 오른 지역은 밴쿠버웨스트, 웨스트밴쿠버이다.

타운하우스는 버나비이스트 21.1%, 버나비노쓰 22.6%, 코퀴틀람 21.1%, 메이플릿지 27.3%, 뉴웨스트민스터 22.3%, 피트메도우 23.1%, 포트무디 23.2%, 밴쿠버이스트 19.8% 각각 증가했다.

아파트는 버나비 27.3%, 코퀴틀람 33.9%, 메이플릿지 35.5%, 뉴웨스트민스터 31.7%, 피트메도우 36.1%, 포트코퀴틀람 35.7%, 포트무디 29.6%, 리치몬드 31.7% 올랐다.

참고자료 REBGV 월보

[최재동의 부동산 칼럼- 중앙일보] 법원경매

December 17, 2017

Professions, Auction, Hammer, Bids

비씨주의 담보권행사(foreclosure) 절차나 일명 법원경매(court ordered sale)는 비씨주 대법원 (BC Supreme Court)에서 관할한다. 담보권행사 절차나 법원경매를 통해 부동산을 매각하려면 대법원에서 매각일정, 매매가격, 기간, 조건, 수수료 등의 내용을 승인 받아야 한다.

담보권행사 절차나 법원경매가 이루어 지는 절차는 간략하게 아래와 같다.

· 주택 소유자가 모기지 할부금을 지불하지 못하는 경우에는 은행으로부터 편지나 전화를 받게 된다. 은행에서는 모기지 할부금이 상환되지 않고 있는 것이 고객의 착오나 실수에 의한 것인지 확인하고 연체하고 있는 모기지 금액을 상환할 수 있는 얼마간의 시간을 준다.

· 약 2-3개월 후에도 문제가 해결되지 않으면 은행은 일정한 날짜까지 연체금 전액을 상환하라는 편지를 보낸다. 연체금이 지정한 날짜까지 상환되지 않으면 은행은 변호사를 고용하여 담보권행사를 진행할 것이라는 내용을 연체자에게 통지한다.

· 변호사가 정한 날짜까지 연체금이 상환되지 않으면 은행은 변호사에게 담보권행사 절차를 진행할 것을 의뢰한다. 변호사는 법원경매 절차를 진행하기 이전에 연체하고 있는 주택소유자에게 모기지 금액 전액을 상환하거나 아니면 밀린 연체금을 지불하라는 최종기한(deadline)을 통지한다.

· 법원경매는 은행변호사가 담보권행사 신청(foreclosure petition)을 법원에 제출하면서 시작된다. 신청서가 접수되고 수일내에 모기지 상환을 연체한 주택 소유자에게 사본이 전달된다. 같은 내용의 사본은 다른 대출 금융권자, 세입자, 유치권자 (lien holder)등 모든 이해 관계자에게도 동시에 전달된다. 신청서에는 연체자가 따라야 할 내용도 들어 있어 잘 읽어보고 절차에 따라야 한다.

· 1개월 정도가 지나면 첫 공판이 열린다. 공판에서 판사는 은행에게 담보권행사를 할 수 있는 가권리(order nisi)를 준다. 또한 모기지 연체자에게는 대출금액, 이자, 비용 등을 상환할 수 있는 일정한 기간을 준다. 이 기간을 상환기간(redemption period)이라 하는데 일반적으로 6개월이다. 더러 은행이 기한을 단축시켜 달라고 법원에 요청하면 상환기간이 줄어드는 경우도 있다.

· 6개월이 지난 이후에 상환이 일어나지 않으면 은행은 법원경매(court ordered sale) 절차를 진행하거나 등기 권리를 넘겨 받는 확정 담보권행사 (Absolute Order of Foreclosure)를 한다.

· 법원경매(court ordered sale)를 통하게 되면 법원을 통해 매각 승인을 받는다. 매각한 대금이 상환할 금액에 부족하면 은행은 법원에서 연체자 또는 채무자에 대해 잔여채무 판결(deficiency judgement)을 받으려 한다.

· 확정 담보권행사(Order Absolute)를 하게 되면 은행은 부동산 등기를 이전 받아 해당 부동산에 대한 새로운 소유자가 된다. 등기에 대한 원소유자의 권한은 말소되며 이후에 원소유자는 부동산에 대해 별다른 방법이 없어진다. 확정 담보권행사는 일반적으로 부동산의 가치가 연체대출 금액을 초과할 때 일어난다. 부동산의 원소유자인 채무자는 어떠한 잉여금액에 대해서도 청구할 권한이 없다.

모기지 상환에 압박을 받는 주택 소유자에게는 어렵겠지만 보다 중요한 것은 문제를 해결하려는 노력이 필요하고 가급적이면 법원경매나 담보권행사 매매를 피하는 것이 좋다. 만일 대출을 받은 금융권에서 불공정한 처리가 있었다 생각되면 변호사의 자문을 받는 것이 중요하다. 합리적인 해결방법을 찾아 본인의 부동산이 다른 사람의 손에 매각되는 일이 없도록 집중하는 게 보다 중요하다.

[최재동의 부동산 칼럼- 중앙일보] 해가 바뀌면서 '깜빡'하는 숫자들

December 15, 2017

Design, 2018, To Reach, New Year

전년도에 이어 2017년 올해도 폭발적인 거래량을 보이던 부동산은 년말로 접어들면서 당분간은 쉬어가려는 모양이다. 년말연시라 하더라도 거래는 실수요자들을 중심으로 종종 일어난다. 한 해가 넘어가는 시점에 계약을 하면서 날짜나 시간을 깜빡하고 잘못 기입하는 경우가 있다. 날짜나 시간은 계약서에 기입할 때 별로 어렵지도 않고 단순하지만 잘못 기입하면 애를 태울수 있다.

매년 1월이 되면 많은 사람들이 체크를 쓸때나 서류를 작성할 때 전년도 날짜를 깜빡하고 잘못 기입하는 것을 보게된다. 2018년을 2017년으로 습관적으로 계속 사용하는 등... 년초가 되면 아주 흔한게 보는 일이다. 이러한 실수들은 대다수가 어렵지 않게 정정할 수 있는 것들이만 부동산을 계약하는 일에 있어서는 경우에 따라 심각해 질 수도 있다.

다음과 같은 일이 생겼다고 예를 들어보자. 가급적 늦은 입주를 원하는 어느 바이어가 2017년 12월에 집을 매입하면서 다음해 '2018년 4월 15일'에 잔금을 치루는 오퍼 계약서를 보냈다고 하자. 오퍼를 받은 셀러는 년말이 가기전 올해안에 집을 팔고 싶어서 본인 리얼터를 통해 이사하는 잔금 날짜를 올해안 12월말까지 끝내는 카운터 오퍼를 만들자고 의뢰했다. 그런데 리얼터가 계약서상에 적힌 '2018년 4월 15일' 날짜 뒷부분 '4월 15일'은 줄을 그어 지우고 '12월 30일'로 바꾸었으나, '2018년'은 '2017년'으로 고치지 않고 그대로 놔둔채 카운터 오퍼를 보내는 실수를 하였다. 즉 입주날짜가 '2018년 12월 30일'로 되었다. 물론 셀러도 싸인을 하면서 오류를 읽지 못했다. 일반적으로 이러한 실수를 알아 차리는 순간에 상호 우호적으로 수정하려 하지만 이러한 셀러의 실수를 바이어의 유리한 입장으로 몰아가는 경우도 배제할 수는 없다. 바이어는 입주 날짜를 '2018년 12월 30일'이라고 주장하면 별 도리가 없을것이다.

부동산 매매계약서 상에 조건해지 날짜 등을 관리하는데 실수를 하면 매입하고 싶어하던 집도 못사게 되는 경우가 생긴다. 만일 바이어가 재개발을 목적으로 대지가 넓은 허름한 집을 매입한다고 하자. 바이어는 매매계약서를 작성하면서 여러가지 바이어 조건을 넣으면서 조건해지일을 45일 이내에 하기로 했다. 그러나 바이어나 리얼터가 조건해지 하는 날짜를 관리하지 않고 '깜빡'하여 계약은 파기되고 셀러는 바로 다른 좋은 오퍼를 받아서 체결하였다. 바이어는 결국 사고 싶어하던 부동산을 놓쳐버리고 말았다.

오퍼가 들어오면 주어진 시간내에 상대방에게 서면으로 전달되어야 한다. 서류에 오퍼를 받아들이는 싸인이 되었다 하더라도 주어진 시간내에 지체없이 상대방에게 전달되지 않으면 계약서는 효력이 없어질 수도 있다.

만일 계약서상 조건해지 날짜가 딱히 정해지지 않고 오퍼 싸인한 날짜로 부터 '45일간'이란 일정기간으로 표시하는 경우에는 45일 기간의 시작날짜와 끝날짜를 계약서 상에 명확히 해 둘 필요가 있다. 이러한 경우는 특히 상업용 부동산 계약에서 흔히 볼 수 있다. 다른 국가나 다른 주에 소재한 부동산을 매매하는 경우에는 날짜와 시간기입을 더욱 확실히 해 둘 필요가 있다. 공휴일도 각기 다를뿐아니라 시간대가 달라서 오해가 생길 소지가 다분하다.

정확한 날짜와 시간 기입은 계약서의 필수요건이다. 이러한 것에 실수하지 않으려면,

* 리마인드 프로그램이 있는 달력등에 적절히 기록하여 관리해야하고,

* 주어진 시간내에 서면으로 상대방과 커뮤니케이션이 되어야 하고,

* 조건해지일, 디파짓, 컴플리션 날짜 시간등은 상호 명확히 해야하고,

* 계약서의 조건해지일등을 연장하려면 조건해지 만기일이 지나기 전에 서면으로 해야한다.

참고자료; BCREA

[최재동의 부동산 칼럼- 중앙일보] 2018년 부동산 전망

December 1, 2017

Weather Sunshine Clouds Weather Forecast S

2018년말까지 비씨주 부동산을 요약하면 거래량은 줄고 공급량이 많아지는 가운데 가격은 미미하게 오를것으로 전망된다.

멀티플리스팅 서비스 MLS 에 따르면 비씨주의 2017년 주거용 부동산 거래량은 전년도에 비해 8.8% 감소할 것으로 보인다. 내년 2018년은 91,700건의 거래가 예상되며 올해보다 10.4% 내려갈 것으로 예상된다. 지난해 2016년은 112,209건으로 어느해보다도 가장 높은 거래량을 보였다. 참고로 최근 10년간 평균 거래량은 84,700 건이다. 비씨주의 탄탄한 경제환경과 꾸준한 인구유입 기반으로 인해 주택수요는 계속적으로 증가세를 보이고 있다. 그러나 몇가지 현상들이 2018년 부동산 경기를 다소 위축시킬 것으로 보인다.

내년도 부동산 경기에 역풍으로 작용할 요소로는 대표적으로 최근 증가 추세에 있는 모기지 이자율과 새로 시행하는 모기지 스트레스 테스트를 들 수 있다. 이러한 요인들로 인해 소비자들의 주택 구매력은 떨어지고 집을 장만하기는 점점 어려워 지고 있다.

비씨주의 최근 주택공급량은 어느때 보다도 가장 낮은 수준에 머물고 있다. 최근 2-3년간 수요와 공급의 불균형으로 인해 가격은 급격하게 올랐다. 2018년에는 다소 누그러진 주택수요와 보다 많은 신축주택 공급이 예상된다. 시장은 바이어나 셀러 어느 한쪽으로 치우치지 않는 균형시장이 전망되고 결과적으로 가격도 많이 오르지 않을것으로 보인다. 가격은 2017년 말까지 3.1% 증가한 $712,300, 그리고 내년 2018년말까지는 4.6%가 올라 $745,300 이 될 것으로 예상된다.

참고자료 BCREA

[최재동의 부동산 칼럼 - 중앙일보] 10월 부동산동향 – 공급부족에도 불구하고 거래량 높아

November 16, 2017

Growth, Progress, Graph, Diagram

지난 10월 비씨주 부동산 시장을 요약하면 ‘재고부족과 높은 거래량’이었다. 10월 한달간 MLS 를 통해서 거래된 주거용부동산은 8,677 건으로 지난해 10월에 비교하면 19.3% 증가했다. 한달간 거래규모는 62억 5천만 달러로 전년도에 비해 41.6% 올랐다. 평균가격은 $720,129 로 18.7% 상승했다.

년중 거래량은 활발한 가운데 리세일 마켓에 공급되는 리스팅 수량의 부족은 가격을 강하게 올리는 요인으로 작용하였다.

시장의 매물 재고량은 약 28,000개로 전년도 같은 기간에 비해서 5.1% 감소했고 지난 5년 평균 재고량에 비하면 무려 50% 가깝게 줄어들었다. 총재고량에서 한달간 거래되어 소화된 매물은 약 25% 수준이고 9월 30% 비하면 거래는 점차 감소하여 ‘균형된 시장’ 수준으로 접근하는 모습이다. 재고량 대비 거래량 비율이 12-20% 구간에 들어오면 시장은 바이어와 셀러간 ‘균형된 시장’이라 할 수 있다. 비율이 20% 이상 올라가면 과열된 ‘셀러시장’으로, 12% 아래로 내려오면 썰렁한 ‘바이어시장’ 으로 말할수 있다.

올해 1월부터 10월까지 비씨주 주거용 부동산 총거래 금액은 638억 달러 규모이고 2016년에 비교하면 9.1% 증가했다. 거래량은 9만 건이 조금 넘게 거래되어 10.7% 감소했고, 가격은 1.4% 증가했다.

참고자료 BCREA

[최재동의 부동산 칼럼] Subject Removal, 조건해지 마음대로 써도 되나

November 9, 2017

다운타운에 사는 춘향씨(가명) 현재 살고 있는 아파트를 팔고 따뜻한 남쪽 캘리포니아로 이사 가려고 한다. 밴쿠버 부동산 시장이 워낙 뜨겁던지라 춘향씨 아파트를 리스팅 하자마자 오퍼를 하나 받았다. 오퍼가격은 580만 달러이고 계약금은 26만 달러이었다. 바이어측 조건은 일반적인 모기지 승인과 인스펙션 조건만 간단하게 달려 있었다. 춘향씨 받은 오퍼가 원하던 가격대로 적당해서 오퍼를 받기로 결정했다. 다만 변호사에게 물어볼 것도 있고 계약서 내용도 잘 모르고 해서 ‘변호사가 계약의 내용을 승인해 주는 조건’ 을 오퍼 계약서에 넣어 달라고 리스팅 에이전트에게 의뢰했다. 춘향씨 리얼터는 오퍼 계약서에 춘향씨가말한 내용을 다음과 같이 넣고 ’Subject to the Seller's legal representative/ lawyer approving the terms and conditions of the contract on or before __특정날짜 (보통은 오퍼받고 약 일주일) ___. This condition is for the sole benefit of the Seller.’ 싸인을 해서 바이어측에 보냈다.

그날밤, 춘향씨 이런저런 생각에 살짝 흥분된 가슴으로 잉글리쉬 베이를 내려다 보며 우아하게 와인을 하고 있을때 담당 리얼터에게서 전화가 왔다. 내용인 즉, 새로운 오퍼를 하나 더 받았는데 금액은 600만 달러이고 계약금은 40만 달러이며 날짜도 춘향씨가 원하는 이사날짜와 잘 맞는다 했다. 두번째 오퍼는 가격으로만 무려 20만 달러나 높았다. 얼마나 좋은 일인가! 춘향씨번뜩 생각하기를 먼저 받은 580만 달러 오퍼에는 ‘춘향씨 변호사가 계약을 승인하는 조건’을 달아 놓았으니 ‘변호사가 승인을하지 않았다’라고 하고 두번째 오퍼를 받으면 되겠다 싶었다.

다음날, 춘향씨 두개의 오퍼를 들고 변호사를 찾아갔다. 변호사와 춘향씨의 주된 상담내용은 첫번째 오퍼가 깨지게 되면 그 다음 법률적인 춘향씨의 옵션과 조치는 무엇이 있는지 등등 겉도는 이야기만 하였다. 정녕 춘향씨 마음속에 있는 결심 즉 첫번째오퍼를 거절하고 두번째 오퍼를 받으면 어떻게 되는지 변호사와 명백하게 상담하지 않았다. 변호사 또한 두개의 오퍼 계약서를 놓고 승인(approved)하지도 반대 (disapproved)하지도 않아 명확한 결론은 없었다. 춘향씨 알아서 하라는 내용으로 알아 들었다.

같은날, 변호사를 만나고 집으로 돌아오자 마자 춘향씨 리얼터를 만나 두번째 오퍼 600만 달러 오퍼 계약서에 싸인해서 보냈다. 두번째 600만불 오퍼를 넣은 바이어와 계약이 체결되었다. 그리고 첫번째 580만 달러 오퍼를 보낸 리얼터에게 전화를 걸어‘셀러 변호사가 계약을 승인하지 않았다’ 라고 전했다. 그러나 580만 달러 바이어는 이러한 셀러 춘향씨의 결정에 반기를 들었고 결국에는 법정공방으로 이어졌다. 법정에서 두 바이어는 모두 자기의 계약이 우선이라고 주장했다.

법원은 첫번째 580만 달러 바이어 오퍼와 관련해서, ‘춘향씨는 계약서에 넣은 셀러 조건을 성실하게 이행하거나 합당한 노력을보이지 않았다’라고 판단했다. ‘춘향씨는 계약서의 셀러 조건인 변호사의 계약승인 조건을 이용하여 보다 유리한 가격조건의두번째 오퍼를 받아들여 계약을 위반했다’라고 결정하고 ‘첫번째 바이어의 580만 달러 계약을 진행하라’고 명령했다. 아파트가첫번째 바이어에게 넘어가자 두번째 바이어는 계약위반에서 오는 손실에 대해 춘향씨를 상대로 소송을 벌였다. 춘향씨 잘못된판단에 돈과 비용이 엄청 들어가게 되자 우울해 지기 시작했다.

뒤늦은 일이지만, 춘향씨 리얼터는 두번째 오퍼를 받을때 다음과 같은 내용 한구절을 계약서에 추가로 삽입했어야 한다. ‘첫번째 오퍼가 깨졌을 경우에 두번째 너의 오퍼가 유효하다’

참고자료 BCREA

고용한 리얼터에게 돈을 빌려 디파짓을 하려는데 - Quick Fix or Quicksand?

October 26, 2017

밴쿠버 타운하우스에 사는 길동씨 부부는 아이들이 커지면서 조금더 규모가 큰 주택으로 이사하기로 결정했다. 타운하우스를 팔고 주택을 매입하기 위해 지역에서 경험있는 리얼터 장비씨를 고용하기로 하고 타운하우스를 파는 조건으로 주택을 매입하기로 했다. 길동씨 부부는 은행에서 모기지 사전승인을 받아 놓았고 현재 살고 있는 타운하우스에는 모기지가 많지 않아 이사할 주택에 다운페이먼트 자금에도 문제는 없었다. 그러나 젊고 맞벌이하는 젊은 부부 길동씨는 주택을 매입하는데 필요한 디파짓 5% 정도가 당장 은행 잔고에 없었다.

발빠른 리얼터 장비씨는 길동씨 부부가 아주 좋아하는 환상의 집을 찾아냈다. 그날밤 집을 파는 조건과 인스펙션 조건등 여러가지 바이어 조건을 넣기로 하고 오퍼를 쓰기로 결정했다. 디파짓은 타운하우스가 팔리면 입금하기로 하는 조건으로 했다. 멀티플 오퍼 상황에서 셀러는 가격이 월등히 높은 길동씨 오퍼를 받기로 하였으나 타운하우스를 파는 조건은 지우고 디파짓 $50,000 은 오퍼가 체결되는대로 입금하라고 하는 카운터오퍼로 고쳐서 보내왔다. 시장은 과열되어 빠르게 진행되었고 멀티플 오퍼는 시장 여기저기에서 일반적인 현상이었다. 리얼터 장비씨는 길동씨 부부에게 카운터 오퍼를 받지 않게 되면 다른 오퍼가 체결될 것이고 길동씨는 그 좋아하는 집을 사지 못할것이라고 조언했다. 게다가 이만한 집을 앞으로 찾기도 쉽지 않을것이라 했다. 그러나 길동씨 당장에 디파짓 할 $50,000 구하기는 어려웠다.

이때 장비씨 왈 계약금 $50,000 일시적으로 빌려줄테니 계약을 밀어붙이자고 했다. 길동씨는 그렇듯하여 타운하우스가 팔리면 빌린돈을 상환하겠다는 서면 약속을 하고 계약을 진행했다. 길동씨 타운하우스를 파는것은 시장이 활황인지라 문제도 아닐것이라고 두사람은 굳게 믿었다. 길동씨 가족이나 장비씨 본인 모두가 만족한 계약이었다. 길동씨는 꿈에 그리던 단독주택으로 이사를 갈 수 있었고, 장비씨는 매입 결과로 따라오는 커미션을 받고 타운하우스를 리스팅 할 수가 있었으니 일석이조이었다. 게다가 타운하우스가 팔리면 바로 빌려준 $50,000 을 상환받을수 있었다. 얼마나 좋은일인가?

몇주가 지나고 부동산 시장은 은행금리와 정부정책등 변수가 개입되면서 갑자기 식어가기 시작했다. 길동씨 매입한 단독주택의 컴플리션 날짜 즉 잔금을 주어야 하는 날짜는 다가오는데 타운하우스는 팔리지 않았다. 두번이나 타운하우스 가격을 내렸다. 이미 계약된 주택을 사기 위해서는 타운하우스 가격은 더이상 내릴수 없었다. 은행에서는 타운하우스가 팔려야만 모기지 대출이 가능하다는 조건이었다. 결국 길동씨는 잔금을 치룰수 없는 입장이 되었고 빌린돈으로 넣은 계약금 $50,000 도 날리게 되었다. 모두를 위한 슬픔의 서곡은 흐르기 시작했다.

셀러측에서는 계약금 $50,000을 찾아가기 위해 법적절차에 들어갔다. 이 돈은 당연히 셀러에게로 갈 것이다. 리얼터 장비씨는 본인 변호사 조언에 따라 길동씨 타운하우스 등기부에 $50,000을 돌려받기 위한 소송진행 내용을 걸었다. 길동씨도 리얼터 장비씨가 이해의 상충 (conflict of interest) 에 대한 조언을 제대로 하지 않은 이유로 법적절차에 들어갔다. 셀러측도 바이어 리얼터 장비씨에게 거래자체에 장비씨 이익이 섞여 있는것을 밝히지 않은 과실로 해당기관에 컴플레인을 접수했다. 거래는 깨지고 모두가 우울해지는 상황이었다.

여기에서 모두가 알아두어야 할 것은, 길동와 리얼터 장비씨는 계약을 진행하기 전에 아래의 내용들을 충분히 상의했어야 한다.

매매절차 숙지;
현재의 시장상황;
매매와 관련한 제반 비용;
디파짓 조달;
팔기전에 사는데 따르는 위험;
다른 가능한 옵션등 검토.

결론적으로 이해의 상충이란 문제가 결부되기에 길동씨와 장비씨간에 돈은 빌리지도 빌려주지도 않았어야 한다.

참고자료 - RECBC Legal update 2017

단독주택 약세로 돌아서는 가운데 아파트와 타운하우스는 여전히 강세

October 6, 2017

메트로밴쿠버의 주거용 부동산 시장은 단독주택이 점차 한산한 모습을 보이는 가운데 아파트와 타운하우스는 여전히 강세를 보이고 있다. 아파트와 타운하우스의 높은 9월 거래량은 과거 10년 평균과 비교해 보면 13% 정도 높은 수준이다. 지난 한달간 거래량은 2,821 건으로 전년에 비교하면 25.2% 증가했다.

단독주택은 바이어와 셀러가 균형된 시장을 만들어 가고 있다. 반면 아파트와 타운하우스는 여전히 셀러가 유리한 마켓이라고 할 수 있다. 바이어나 셀러 모두 주거별로 다르게 변해가는 시장상황을 참고하여 대처하는 것이 바람직할 것이다.

9월 한달간 5,375 건의 새로운 매물이 시장에 진입하여 8월보다는 26.6% 증가했고, 전년 동기대비 12% 많았다. 시장의 총매물량은 9,466 건으로 지난달보다 1.2% 증가했고 전년대비 7.5% 많았다. 총리스팅 매물중에 단독주택이 차지하는 비율은 62% 이나, 총거래에서 차지하는 단독주택 비율은 30% 로 저조한 편이다. 이러한 단독주택의 '매물증가', '거래량감소'는 과거 몇년간 보여주었던 단독주택의 폭발적 가격상승은 점차 하락 압박을 받아 당분간 약세로 돌아설 것으로 예상된다.

9월 리스팅대비 거래량 비율은 29.8% 이다. 주거 형태별로는 단독주택이 14.6%, 타운하우스 42.3%, 아파트가 60.4% 이다. 리스팅대비 거래량 비율이 12% 미만이면 가격하락이 예상되며 20% 이상이면 가격 상승이 있을것이다.

가격은 전년도에 비해서는 11% 정도 상승했다. 부문별로는 단독주택이 2.9%, 타운하우스가 14.5%, 그리고 아파트가 21.7% 올랐다.

지난 한달간 단독주택 가격이 감소한 지역으로는 버나비이스트 -3.5%, 뉴웨스트민스터 -3.2%, 포트코퀴틀람 -0.7%, 웨스트밴쿠버 -1.7% 등이다. 타운하우스도 점차 약세를 보이는 지역이 생겼는데 버나비사우스 -3.2%, 노스밴쿠버 -0.4%, 포트코퀴틀람 -1.2%, 밴쿠버 이스트 -0.9% 등이다. 아파트는 한달간 가격이 내린 지역은 없었으며 메이플릿지 +4.1%, 피트메도우 +5.0%, 포트무디 +3.6% 등으로 여전히 강세를 보였다.

시장동향 - 비씨 주택시장 왕성한 거래량 이어져

September 22, 2017

비씨주 전체의 주거용부동산은 지난 8월 한달간 MLS 서비스를 통하여 9,162 건이 거래되어 전년도보다 2.4% 증가했다. 한달간 거래된 금액은 62억 달러로 2016년 동기대비 22% 증가했다. 평균가격은 $678,186 으로 19.1% 올랐다.

8월의 거래량은 비씨주의 경제 호황에 힘입어 전월에 이어 양호한 수준을 이어가고 있다. 그러나 계속 오르기만 하는 주택가격에 대한 부담감과 모기지 이자율의 상승은 올 년말까지 남은 몇달간에는 가격이 누그러질 것으로 예상된다.

2017년 1월부터 8월까지 총거래량 금액은 518억 달러이다. 이는 2016년 동기대비 15.9% 감소했다. 지난 8개월간 총거래량은 73,267 건으로 전년대비 15% 가 줄었고 평균가격은 $706,839로 1.1% 감소했다.

자료출처 - BCREA

시장동향 - 아파트와 타운하우스 강세 이어져

September 8, 2017

프레이저 강북지역을 위주로 하는 메트로밴쿠버 8월 주거용 부동산은 35-75만 달러 가격대의 아파트와 타운하우스가 활발하게 거래되었던 한달이었다. 비교적 저가의 주거용 부동산 수요자는 생애 최초 주택구매자 (First Time Home Buyer) 와 렌트수입을 목적으로 투자용 아파트를 찾는 수요자들이 대부분이었다. 8월 한달간 거래량은 3,043 건으로 지난해 같은 기간에 비해 22.3% 증가하였고 지난 7월보다는 2.8% 올랐다. 8월 거래량은 지난 10년간 평균 거래량보다 19.6% 높은 수준을 보였다.

8월 한달간 시장에 새롭게 진입한 매물수량은 4,245 건으로 전년도 같은 기간에 비해서 약간 낮은 수준을 보였고 지난 7월보다는 19.2% 줄었다. MLS 매물 총재고량은 8,807 개로 지난달 처음으로 9천개를 넘었던 수준이 다시 깨지고 그 아래로 내려섰다. 이는 전년보다는 3.5% 높은 수준이고 7월 재고량보다는 4.2% 가 감소했다.

지난 한달간 '매물 총재고량 대비 판매량 비율'은 전체적으로 34.6% 의 높은 수준을 보였다. 주거별로는 단독주택이 16.3%, 타운하우스가 44.8%, 아파트가 76.3% 를 보였다. 일반적으로 '매물 재고량대비 판매량 비율'이 12% 이하이면 '바이어 마켓'으로 불리우며 부동산 가격 하락이 예상되며, 20% 이상이면 '셀러 마켓'으로 가격은 당분간 계속 오를것으로 전망할 수 있다. 8월의 수치를 놓고 본다면 2017년 연말까지 가격은 단독주택은 보합세를 유지할 것으로 보이고, 아파트와 타운하우스는 상승 모멘텀이 당분간 이어질 것으로 보인다.

8월의 가격은 주택지수 기준으로 전년도에 비해 전체적으로 9.4% 올랐으며 지난해 7월에 비해서 1.0% 증가했다. 주거 종류별로는 단독주택이 전년대비 2.2%, 타운하우스 19.4%, 아파트는 12.8% 씩 각각 올랐다.

7월 한달간을 보면 단독주택은 보합세를 보였다. 가격이 좋았던 지역으로는 버나비이스트와 포트무디를 꼽을수 있으며, 노스밴쿠버와 밴쿠버웨스트는 가격이 미미하게 내렸다. 타운하우스는 버나비 피트메도우 포트코퀴틀람 지역의 가격이 좋았고 뉴웨스트민스터와 밴쿠버이스트에서는 약세를 보였다. 아파트는 코퀴틀람 버나비 메이플릿지 피트메도우 가격이 많이 올랐고 가격이 내린지역은 없었다.

알아두면 좋은 온라인 소액 재판소

August 24, 2017

아파트 타운하우스등 스트라타 내에서 발생하는 분쟁이나 5천달러 이내의 소액분쟁 등을 효율적으로 해결하고 누구나 저렴하고 쉽게 이용 가능한 온라인 재판 시스템이 있다. 온라인 시민 재판소 (The Civil Resolution Tribunal, CRT)라 할 수 있는 이 기구는 캐나다 최초의 온라인 재판소이다.

기존의 소액 재판 절차나 스트라타 관련법이 여러 분쟁들을 해결하는 구체적인 메카니즘을 가지고 있으나, 분쟁의 당사자들은 보다 간편하고 빠른 분쟁해결 시스템이나 방법을 원해왔었다. CRT는 이러한 취지로 2015년에 창립이 되어 시행하고 있다. 여기서는 부동산과 관련한 스트라타 분쟁 위주로만 알아보기로 한다.

CRT는 스트라타내에서 발생하는 사소한 분쟁등이 적절한 시간내에 해결하여 더 큰 분쟁으로 발전하는 것을 방지하고 제도의 효율성을 높여서 사용자들에게 법적 도움을 주려는 차원에서 디자인 되었다. 온라인 재판소는 아래와 같은 분쟁들을 해결하게 된다.

월관리비 또는 벌과금 미납,

스트라타회사의 불공정한 행동,

스트라타 건물을 절반 이상 보유한 소유주의 불공정한 행동,

소음, 애완동물, 주차, 렌트등과 관련해서 발생하는 분쟁에 대해 임의적이고 무기력한 규약 (Bylaws)에 대한 이슈,

건물수리에 따른 금전적 지출과 관련한 분쟁, 그리고 수리 공사업체 선정에 대한 공정성 시비,

반상회 미팅, 투표, 월보등 관리에 대한 부조리,

규약이나 관련법 해석에 대한 시비,

공동관리 구역에 대한 분쟁

등이다.

CRT 사용자들은 24시간 온라인 재판소 접근이 가능하며 재판소내에서 관련정보와 분쟁의 해결지침등을 손쉽게 구할수 있어 작은 분쟁들을 보다 용이하게 해결하는것을 돕는다. CRT를 이용하는데는 소액재판소 (Small Claims Court)를 이용하는 정도의 수수료가 들어가는데 사안의 경중을 놓고 간단하게 분쟁이 해결되는 것은 판결까지 가는것 보다는 수수료가 비교적 저렴하다.

CRT는 사용자들에게 분쟁해결에 단계적 방법을 제시한다. 만일 분쟁당사자들이 CRT 온라인 시스템을 통하여 분쟁을 해결하지 못하면 재판소는 분쟁자들간에 협상을 제시하거나 비슷한 사례연구등 서비스를 제공하여 해결방안을 유도한다. 그러나 이러한 협상으로도 분쟁이 해소되지 않으면 재판소는 판결을 내려 분쟁을 결론낸다. 재판소는 스트라타 관련 법 전문가들로 구성된다.

CRT가 많은 스트라타 분쟁들을 다루고 있지만 토지나 건물 소유권에 영향을 미치는 분쟁등은 다루지 않는다.

거래량 줄고 재고량 늘어

August 10, 2017

프레이저 강북지역을 위주로 하는 메트로 밴쿠버의 주거용 부동산은 7월 들어서 전형적인 여름시장의 느슨함을 보였다. 7월 한달간 거래량은 2,960건으로 지난해 같은 기간에 비해 8.2% 감소하였고 지난 6월보다는 24%가 떨어졌다. 7월 거래량은 지난 10년간 평균 거래량보다는 약간 상회하는 수준이다.

매물이 거래되는데 소요되는 기간은 가격, 지역, 주거종류에 따라 각각 속도 차이를 보였다. 예를들어 단독주택은 타운하우스나 아파트가 팔리는 기간보다도 평균적으로 2배나 많이 걸렸다.

7월 한달간 시장에 새롭게 진입한 매물수량은 5,256 건으로 전년도 동기대비 유사한 수준이고 지난 6월보다는 8.1% 정도 줄었다. MLS 매물 총재고량은 올해 처음으로 9천개를 넘어선 9,194개로 전년보다는 10.1% 많았고 지난 6월 재고량보다는 8% 늘었다.

'매물 재고량 대비 판매량 비율'은 전반적으로 32.2% 의 높은 수준을 보였고, 주거별로는 단독주택이 16.9%, 타운하우스가 44.9%, 아파트가 62% 를 보였다. 일반적으로 '매물 재고량대비 판매량 비율'이 12% 이하로 몇달간 지속되면 부동산 가격이 내릴것으로 전망할 수 있으며, 20% 이상 얼마간 지속된다면 가격이 계속 오를것으로 예상하면 된다.

가격은 주택지수 기준으로 전년도에 비해 전체적으로 8.7% 올랐으며 지난해 6월에 비해서 2.1% 증가했다. 주거 종류별로는 단독주택이 전년대비 1.9%, 타운하우스 11.9%, 아파트는 18.5% 씩 각각 올랐다. 7월 한달간을 들여다 보면 단독주택은 2.2% 증가를 보였으며 아주 미미하지만 중심지 보다는 외곽지역이 가격이 좋았다. 타운하우스는 3.1% 뛰었고 메이플릿지, 포트코퀴틀람, 밴쿠버이스트 지역의 가격상승이 좋았다. 아파트도 3.1% 올랐으며 코퀴틀람, 뉴웨스트민스터, 포트무디 지역이 강세를 보였다.

주택매도절차

July 28, 2017

단독주택, 타운하우스, 아파트등 주거용부동산 매도 절차에 대해서 간단하게 알아 보도록 한다.

일반적인 주택매도 절차:

상담- 리얼터를 정하여 부동산 시장동향과 팔려고 하는 부동산의 시장가격을 알아본다. 주거용부동산 가치를 측정하는 방법은 비교평가법이 가장 많이 쓰인다. 비교평가법은 같은 지역내에서 최근에 거래되거나 현재 시장에 나와있는 유사한 매물들을 비교하여 가격을 정하는 방법이다.

리스팅계약- 매매할 가격이 정해지면 리얼터의 브로커 회사와 리스팅계약을 한다. 리스팅 계약 내용에는 리스팅 계약기간, 리스팅가격, 브로커 커미션, 마케팅 방법등이 설명되어 있다. 리스팅 계약은 상담에 따라 비교적 자유로울수 있으나 일반적으로 계약기간은 3-6개월이고 브로커커미션이나 마케팅 방법은 브로커나 에이전트에 따라 다를수 있어 별도로 상담하는것이 좋다.

마케팅- 매도 마케팅전략을 상담한다. 일반적인 방법으로는 오픈하우스, 이메일 마케팅, 광고지 배포, 웹사이트등 온라인광고, 신문광고등이 있다. 어떤 지역의 어떤 매물이냐에 따라 마케팅 대상이나 방법을 달리 하는것이 좋다. 최근에는 매도 타이밍을 잘 맞추어서 리스팅하는것도 중요하다.

쇼잉- 리스팅 매물을 청결히 하고 쇼잉을 시작한다. 계절이 지나거나 많이쓰지 않는 가구나 짐은 창고나 차고에 정리하고 묶은때는 향기나는 세제로 잘 닦아내고 집안의 음식 냄새등를 없앤다. 주택의 가격에 따라 홈스테이징 방법을 이용해 판매하는 방법이 있으나 판매에 실패할 경우 매도자가 부담하여야 할 비용이 적지 않아 잘 생각하여 결정해야 한다. 화려하지는 않더라도 집주인이 사는동안 꾸준히 잘 정돈해 왔고 청결하게 유지하던 매물들이 단기간에 좋은 가격으로 팔려나가는것을 많이 경험한다.

오퍼&계약- 바이어에게서 오퍼를 받으면 리얼터가 계약서의 설명과 함께 계약에서 일어날 일들을 구체적으로 설명해 줄 것이다. 매도자는 오퍼 계약서에 싸인하면 특별히 정한 경우를 제외하고는 취소가 불가능하다. 따라서 오퍼가 들어왔을때 내용을 잘 점검하여 신중하게 결정하여야 한다. 그러나 매입자는 계약상에 조건을 거는 경우가 대부분이라 일정기간내에 계약을 취소할 수도 있다. 계약이 잘 진행되고 바이어가 조건해지와 함께 계약금을 입금하게 되면 상호간에 계약은 특별히 정한 경우를 제외하고는 취소불능이 된다. 이제는 계약서에 정한 날짜에 잔금을 받고 이사를 해야한다.

변호사/노터리퍼블릭 고용 - 등기이전과 자금이체를 도와줄 변호사나 노터리퍼블릭을 고용하여 등기를 이전하고 잔금을 받는다.

이사준비- 운송업체에 예약하여 이사준비를 하고, 전기와 가스등 유틸리티 어카운트는 새로 이사할 집으로 이전을 하던가 필요 없는 것은 계정을 취소를 한다. 정기적으로 우편을 받는 것들은 연락하여 이전되는 주소지를 통지하고 만일의 경우에 대비하여 캐나다포스트에서 메일을 새주소지로 배달해 주는 전달서비스인 Redirect Service 등을 이용하면 편리하다.

이사- 새로운 바이어가 즐겁게 이사할 수 있도록 깨끗이 청소하고 카펫은 전문업체에 의뢰하여 카페클리닝을 하고 주택에 대한 매뉴얼, 가전제품 사용설명서, 우편함번호, 버즈넘버등을 메모해서 알려주고 키와 리모트컨트럴은 리얼터 통해 바이어에게 넘겨준다.

부동산 | 렌트용 베이스먼트 허가 (Legal Suite) 를 받으려면,

July 13, 2017

렌트용 주거시설 (Secondary Suite)은 단독주택에 부수적으로 만들어지는 추가 주거공간을 의미한다. 렌트용 주거시설 허가 규정은 시청마다 기준이 조금씩 달라서 포트무디 시청의 가이드라인을 예를 들어 설명해 본다.

포트무디시의 경우에 렌트용 주거공간 면적은 970스퀘어피트가 넘지 않아야 하고 건물 전체면적의 40%를 초과하지 않아야 한다. 아울러 렌트용 공간은 기본적으로 테넌트 거주자의 건강과 안전기준을 마련하기 위해서 비씨주 빌딩코드(BCBC, BC Building Code)에 따라야 한다. 허가에 필요한 경비는 주택소유자에게 너무 부담되지 않는 범위에서 아래와 같은 가이드라인을 세웠다.

화재시 불이나 연기가 번지는 것을 방지하고 비상상황에 테넌트 거주자가 안전하게 집에서 빠져나가게 하기 위해서 렌트용 공간은 주택의 나머지 다른 부분과 화재 분리시설이 설치되어야 한다.

화재분리시설은 불이 번지는 것을 막아주는 일종의 건축물이다. 화재시 구조물에 따라서 25-45분간은 불이 번지는 것을 막아주어야 하는데 이렇게 하려면 기준에 적합한 드라이월이나 문을 설치해야 한다.

렌트용 공간과 메인 주거지에는 최소한 한 개씩의 출입문이 각각 있어야 하고 문의 크기는 적어도 폭이 2피트 8인치 그리고 높이가 6피트 6인치 정도가 되어야 한다.

문에는 안에서 밖을 내다 볼 수 있는 도어뷰어가 있어야 한다. 공용으로 사용되는 공간인 복도, 층계, 외부 보행도로 등은 적어도 폭이 2피트 10인치 정도 되어야 한다.

비상시 정해진 규격의 피신가능한 창문이 없다면 출입문은 항상 반대방향으로 하나 더 있어야 한다. 베드룸에는 창문이 각각 있어야 하며 화재시 제 2의 피신용으로 사용 가능해야 한다.

창문이 열리는 공간은적어도 3.76스퀘어피트 정도는 되어야 하고 어느 한쪽 길이가 15인치 보다 작아서는 안된다. 창문은 누구나 쉽게 열수 있어야 하고 도난방지용 막대등을 창문에 설치해서는 안된다.

연기를 감지하여 울리는 스모크 알람은 각 층과 렌트용 주거공간에도 있어야 하며 베드룸에도 각각 있어야 한다. 스모크 알람간에는 인터 커넥션이 되어 하나의 감지기가 경보음을 내면 다른 경보기도 동시에 소리를 내야만 한다.

렌트용 주거공간의 각 방에는 겨울용 히팅시스템이 되어 있어야 한다. 화재시 불이 번지는 것을 막기 위해서 메인 주거 공간과 렌트용 주거 공간간에는 일반적으로 가장 많이 쓰이는 공기를 히팅하여 난방하는 시스템 (forced air heating system)을 같이 사용할수 없다. 그러나 예외로 퍼네이스 룸에 스모크 알람을 설치하고 알람이 울리면 가스와 송풍기 팬이 자동으로 꺼지는 장치를 하는 등 적절한 조치를 취하면 공기히팅시스템을 공유할 수 있다.

비씨주 빌딩코드에는 주택내 공기를 외부로 빼주는 환풍기를 욕실과 부엌에 설치하는 것이 의무화 되어 있다.

하루에 두번 4시간씩 적당한 시간에 환풍이 되어야 한다. 만일 렌트용 주거공간에 온수탱크나 벽난로와 같이 가스연료 사용 가전제품이 있으면 신선한 공기를 밖에서 안으로 끌어 들이는 장치도 별도로 필요하다.

부엌싱크, 욕조, 샤워실 화장실등 플러밍은 메인주거빌딩이나 렌트용 부속시설 모두에 설치 되어 있어야만 한다. 렌트용 주거공간에 추가적으로 설치되는 플러밍 시설은 집안의 다른 배관등 사용에 영향을 미칠수 있다. 따라서 하수 워터시스템등은 플러밍 코드에 맞게 설치하고 관리되어야 한다.

가스나 전기배선 공사는 비씨 안전관리소 (BC Safty Authority 604.927.2041)에 허가를 받으면 된다. 테넌트 거주자를 위한 주차공간도 별도로 있어야 한다. 테넌트 주차공간은 메인하우스의 대지위에 별도로 마련되어야 하며 도로변 주차는 허용되지 않는다.

테넌트 주거공간을 공사하기 위해서는 빌딩코드, 죠-닝, 플러밍등 여러가지 규정을 따라야 하며 빌딩플랜, 지적도(site plan), 단면도, 고도를 표시한 지도등이 제출되어야 한다. 시청이 요구하는 규정이나 제출해야 할 서류에 대해서 잘 모르겠으면 이러한 분야에 등록된 디자이너등 전문가와 협의하여 허가를 받는것이 좋다. 허가가 나오기 까지는 약 2주가 소요된다.

비트코인(bitcoins)과 부동산거래

July 1, 2017

Bitcoin, Coin, Money, Electronic Money

최근 인터넷에 비트코인(bitcoins)을 자금결제 수단으로 하는 부동산거래 광고를 종종 볼 수 있다. 비트코인은 다양한 목적의 결제를 위해 합법적으로 사용되기는 하지만 자금세탁등 자금출처를 숨길수 있다는 점에서 비트코인을 수단으로 하는 부동산 매매는 자체적으로 위험이 따른다.

비트코인은 급성장하고 있는 미래 화폐로 중앙은행이 없고 제도권의 규제를 받지 않는 글로벌 전자화폐이다. 다른말로는 암호화된 화폐, cryptocurrency, 라고도 한다. 비트코인은 P2P 네트워크 기반의 암호화 프로토콜을 사용하여 중앙의 관리나 개입없이 분권화된 화폐발행과 안정적인 거래 환경을 제공한다. 비트코인은 매우 복잡한 수학적 알고리즘에 의해 생성이 되는데 금광을 캐는것과 유사하게 마이닝 (mining) 하는 채굴자들에 의해 생성되며 향후 100년간 발행될 화폐량이 미리 정해져 있다. 비트코인 사용자들은 가상의 전자지갑 (wallet) 을 이용하여 다른사람과 거래하고 결제한다. 물건을 사고 팔면서 비트코인으로 결제를 하게되면 개인정보가 유출되지 않는다. 하지만 거래가 완벽하게 익명으로 끝나지는 않는다. 모든거래는 공개 온라인 장부 (public online ledger) 라 할수 있는 블록에 일정량의 거래가 저장되며 모든 거래는 조작이 불가능한 연결된 블록 즉 블록체인으로 저장이 된다. 현재 비트코인의 전체 시장가치는 미화로 약 420억 달러가 넘고 하루에도 약 10억 달러가 교환된다.

이러한 비트코인으로 부동산거래를 할수가 있나? 바이어들은 부동산을 구입하는데 합법적으로 비트코인으로 대금 지불이 가능하다. 다만 부동산 브로커 회사에서는 계약금 (deposit)을 비트코인으로 받을수가 없다. 비씨주에서는 계약에 별도로 명시하지 않는한 계약금은 브로커회사나 변호사등 신탁계좌 (in trust)에 예치하게 되어있다. 비트코인은 정부화폐 범주에 들지 않기에 신탁계좌에 입금이 불가능하다. 비트코인 부동산거래는 현찰거래와 유사하며 자금추적이 어려워 정부는 자금세탁이나 테러와 관련된 자금 이동에 의심이 가는 거래에는 서류를 보강하는 등 신중을 기하고 있다.

비트코인을 이용한 부동산거래 사기가 일부 법원에 제출되고 있다. 예를들면 부동산소유주의 신분을 도용하여 온라인에서 매매 리스팅하고 부동산거래후 비트코인으로 대금을 받는 사기; 도용한 등기를 이용하여 대출을 받은후에 대출 받은 돈과 함께 사라져 원래주인은 아무것도 모른채 모기지 대출금이 소유한 집에 담보가 설정되는 사기; MLS에 리스팅이 되어 있는 매물을 이용하여 온라인에 임의로 중복 리스팅하여 비트코인을 받고 사라지는 경우의 사기등이 있다. 선량한 오너나 에이전트들은 이러한 것들을 사전에 알아채기가 쉽지않다.

최근 신문보도에 따르면 미국의 어느 유치원에서는 비트코인 결제가 가능하게 되었다. 부동산 거래에도 새로운 기술에 의한 결제시스템이나 계약방식등 신기술이 밀려드는 기세이다. 비트코인을 이용하여 부동산거래를 하려면 관련 전문가와 별도 자문을 받고 진행하는것이 좋겠다.

참고자료: RECBC, 넥스트머니 비트코인 김진화지음

부동산가격! 포트코퀴틀람과 코퀴틀람이 가장 많이 올라.

June 15, 2017

Achievement, Bar, Business, Chart, Coin

5월들어 프레이져 강북을 위주로 하는 메트로밴쿠버 지역의 주거용부동산 거래량은 큰폭으로 증가했다. 거래량이 증가하면서 가격도 많이 올랐다.

최근 3개월간 주거용부동산 가격은 종합적으로 6.7%가 증가했다. 가격이 가장 많이 오른곳은 포트코퀴틀람인데 3개월만에 10%가 올랐다. 그 뒤를 이어 코퀴틀람이 9.5% 증가하면서 초강세를 보였다.

주거형태별로 보면 최근 3개월간 단독주택은 약 6% 올랐으며 강세를 보인 지역은 코퀴틀람 9.9% 메이플릿지 7.0% 포트코퀴틀람 12.5% 등이다. 타운하우스도 전반적으로 6% 올랐으며 버나비이스트 11.8% 메이플릿지 9% 뉴웨스트민스터 8.3% 포트무디 8.7% 가격이 오르며 강세를 보였다. 아파트는 전체적으로 8.6%가 증가했으며 지역별로는 코퀴틀람 10.6% 뉴웨스트민스터 9.6% 포트코퀴틀람 9.6% 리치몬드 9.9% 밴쿠버이스트 11.3% 웨스트밴쿠버 10.4% 로 강세를 보였다.

5월 한달간 매물 거래량은 4,364건으로 지난 4월에 비교하면 22.8% 증가했다. 이는 지난 10년 평균보다 약 24% 높은 수준이다. 매물 수요는 주로 아파트와 타운하우스에서 집중적으로 거래가 많았다. 바이어 계층을 분석해 보면 처음 주택을 매입하는 젊은층과 단독주택을 매각하고 규모를 줄여서 가는 다운사이즈 소비자들이 많았다.

5월 신규 리스팅 유입은 6,044개로 지난 4월보다 약 23.2% 증가했다. 5천개를 밑돌던 4월의 신규 리스팅 유입량 보다는 23% 정도 늘었다. 주거 종류별로는 단독주택이 27% 아파트가 23% 타운하우스가 14% 증가한 매물이 유입되었다. 총매물 재고량은 8,168 건으로 4월보다는 4.5% 증가했다.

6월에 들어서도 시장의 수요 에너지는 과히 압도적이다. 이자율이 오를 가능성을 제외하고는 시장을 끌어 내릴만한 힘은 당분간 없어보인다. 가격의 방향을 예측하려면 여름을 지나며 시장의 매물 수급을 눈여겨 볼 필요가 있겠다.

과열시장 대처방법

June 2, 2017

Open House, Sign, For Sale, Real Estate

매물이 부족한 가운데 메트로 밴쿠버의 주거용 부동산 시장은 매우 빠르게 움직이고 있다.

시장에 나오는 물건들은 오픈하우스가 끝나면 그 다음주 초에 대부분 팔려버리는 것이 일반화 되었다. 바이어는 많은데 매물이 적어 공급부족으로 인한 가격 오름세가 연이어지고 있다. 아파트와 타운하우스 그리고 비교적 작은 단독주택들은 경쟁오퍼 상황이 많아 호가보다 많이 주어야 살 수 있는 경우가 많다. 이렇게 변동이 심하고 과열된 시장에서 바이어와 셀러가 어떻게하면 낭패를 보지 않고 좋은 결과의 거래를 할 수 있는지 아래와 같이 살펴보기로 하자.

바이어:

매입할 주택의 종류, 지역, 예산등을 정한다
모기지 대출이 필요하면 '미리' 신청한다
원하는 지역에서 올라오는 매물동향을 추적한다
오픈하우스를 다니며 가격을 예상해 본다
오픈하우스가 끝나면 월-화요일 정도에 오픈하우스를 했던 매물들이 어떤 상황에 있는지 정보를 입수한다. 즉 오퍼가 들어갔는지? 팔렸는지? 아니면 그대로 시장에 남아 있는지? 등
매물평가는 미리 세워둔 기본에 충실한다. 즉 집의 생김새, 대지의 모양, 방향, 구조, 주변과의 조화, 로케이션, 학교, 공원, 쇼핑, 교통등 주변시설, 그리고 고압선, 오일탱크, 소음, 마리화나재배 등 부정적요인, 아울러 과거 보통 시장에서 매매가 잘 되었는지 등의 히스토리
마음에 드는 집이 있으면 오퍼를 낸다. 오퍼는 가급적 바이어 조건들을 최소화하거나 없애고 셀러가 좋아하는 '강력한 오퍼계약서'로 만들어 제출한다 가격과 나머지 서류, 인스펙션등 기술적인 부분은 리얼터와 상의한다. 멀티플오퍼 상황인 경우에 충동구매하지 말고 시장가격내에서 움직인다.

셀러:

집을 내놓는 시점으로는 지금이 최적이다
팔고 이사갈 집을 구체적으로 미리 정한다. 먼저 팔 것인지? 먼저 살 것인지?는 다운페이먼트를 점검하고 리얼터, 은행담당자와 상담한다
집을 보여줄 수 있는 상태로 최대한 깨끗이 정돈한다. 정돈된 상태가 가격에 크게 영향을 준다. 이것은 바이어가 집에 대한 신뢰로 이어진다
경험이 많은 로컬 리얼터를 고용하여 리스팅 계약을 한다
가격은 너무 지나치지 않게 내놓는다. 가격이 너무높으면 과열시장일지라도 바이어가 미리 포기하여 매물이 시장에서 오래 남는 경우가 많다. 적정한 가격에 리스팅하면 오히려 높은 가격에 매매될 확률이 많다.
사진, 플로어플랜, 관련서류, 브로셔, 오픈하우스등을 미리 준비하고 다각적인 마케팅을 한다
매도 시점을 잘 맞추어 오픈하우스를 하고 최대한 많은 오퍼를 유도한다
테넌트가 들어있는 부동산의 경우도 투자자가 늘어 매도 방법은 거의 동일하다. 테넌트와 랜드로드간에 의무와 권리를 서면으로 지켜가며 매매하면 된다

시장이 빠르게 움직이며 거래되기 때문에 단시간 내에 많은 것을 살펴야 한다. 특히 '계약의 법률적인 부분'을 놓치지 말고 꼼꼼하게 살피는 것도 잊지 말아야 한다.

비씨주 부동산 거래량 반등하는 가운데 매물 재고량은 20년 최저수준

May 18, 2017

비씨주 부동산협회 BCREA에 따르면 지난 4월 MLS 서비스를 통한 비씨주 주거용 부동산 거래량은 모두 9,865건으로 지난해 같은 기간보다 약 24% 하락했다. 총거래 금액은 71억 9천만 달러로 25% 감소했다. 비씨주 주거용 부동산 평균 가격은 $728,955 이며 전년대비 2% 가 내렸다. 봄부터 급격히 증가한 소비자 수요는 가격과 거래량을 모두 반등 상승하는 모습으로 바꾸었다. 계절적 요인을 감안한 년말까지 총거래량은 106,000 건으로 거래량은 점차 늘고있다.

전월의 매물 공급량은 지난해 4월보다 17%가 감소했다. 매물 재고량은 2012년부터 계속 줄어들어 지난달까지 약 50% 감소했다. 이러한 재고량은 지난 20년간 가장 낮은 수준이다. 수요와 공급의 불균형은 모든 지역에서 가격상승으로 이어지고 있다. 이러한 결과로 서민들의 입장에서는 집장만하기가 점차 어려워지고 있는 실정이다. 올해 1월부터 4월까지 비씨주 주거용 부동산 년간 총거래금액은 213억달러로 전년대비 32% 정도가 감소했고 거래량은 30,757건으로 25% 감소했다. 평균금액은 $692,220으로 9.2% 가 내렸다.

참고자료 - BCREA

마켓업데이트

May 3, 2017

지난 4월의 메트로밴쿠버 주거용 부동산시장은 '아파트와 타운하우스의 수요가 폭등한 한달이었다'라고 정의할 수 있다.

거래된 총물량은 3,550 건이 약간 넘는데 지난해 보다는 26% 정도 하락했고 지난달 3월에 비교하면 유사한 수량이었으나 약한 모습을 보였다. 1분기동안 멀티패밀리 형태의 아파트나 타운하우스가 매우 활발한 거래를 유지하며 총거래량의 68%이상을 점했다. 지난해에 단독주택의 거래가 많았던 것과는 대조적인 모습이었다. 시장은 여전히 구매자 수요는 많아 거래가 증가할 시장 잠재력은 있으나 공급이 부족하여 거래량이 제한하고 있는 실정이다.

지난 4월 한달간 시장에 공급된 물량은 4,900 개 정도이었는데 지난해 4월의 수량 약 6,130개에 비교하면 20% 감소했다. 4월말 현재 MLS 시스템에 올라와 있는 매물 총량은 7,800개 정도로 전년도와 유사한 수준을 보였다.

리스팅 매물량 대비 판매량 비율은 45.5%로 전월보다 약간 떨어졌으나 여전히 매도자가 매수자보다 크게 유리한 시장 즉, '셀러시장'을 이어가고 있다. 지난 칼럼에서 설명한 바와 같이 이 비율이 20% 이상이면 가격상승을 압박하고 12% 이하이면 가격하락을 부추긴다. 주거용부동산 종류별로는 단독주택이 26%, 타운하우스가 58%정도, 아파트가 82%가 넘는다. 이러한 추세라면 가격은 계속적으로 상승할 것으로 예상한다.

주택지수 기준으로 메트로밴쿠버의 종합 주택가격은 3개월전에 비하면 5% 올랐고 전년도에 비하면 11.4% 가 증가했다. 지난 3개월간 주거 종류별로 구분하면 아파트가 8.2%, 타운하우스가 5.3%, 그리고 단독주택이 2.8%로 각각 올랐다.

최근 3개월간 아파트 가격이 많이 오른 지역으로는 코퀴틀람 10.1%, 포트코퀴틀람 8.9%, 리치몬드 9.0%, 밴쿠버이스트 9.5% 등이다. 타운하우스가 많이 오른 지역으로는 버나비노스 7.9%, 코퀴틀람 9.9%, 뉴웨스트민스터 7.7%, 포트무디 6.8% 등이다. 단독주택이 많이 오른 지역으로는 버나비이스트 4.3%, 코퀴틀람 7.2%, 포트코퀴틀람 9.9% 등이다.

참고자료- REBGV 통계월보

버퀴틀람 전철역 49층 신축 고급아파트 VIP 분양안내 -

April 26, 2017

버퀴틀람 에버그린 전철역앞에 코퀴틀람에서 가장높은 49층 고급 아파트 빌딩이 들어섭니다. 빌딩의 내용도 전반적으로 좋고 가격도 경쟁력이 있습니다. 투자용을 고려하거나 직접 입주하는 실수요자 모두에게 좋을것으로 평가합니다. 종전의 신규아파트 분양방식과는 달리 VIP 우선 세일을 하니 고객여러분의 많은 참여 바랍니다.

특징,

코퀴틀람에서 가장 높은 빌딩
빌더는 32년 경력의 유명회사 Marcon
49층 - 1/2/3베드룸 유명 아키텍쳐 디자인
20,000 스퀘어피트가 넘는 스포츠 및 생활 편의시설 - 스카이라운지, 로비 안내원, 게스트룸, 피트니스, 사우나, 스포츠코트, 카라오케룸등
총 364유닛, 9" 천정, 에어컨티션, 고급어플라이언스 BOSCH and Fisher Paykel appliances, large balconies, and amazing views
에버그린 버퀴틀람 전철역 바로 건너편
빌딩 뒤편으로 향후 YMCA 빌딩 건축 예정
전철, 쇼핑, 레스토랑, SFU, 한인커뮤니티 근접
도면등 자세한 내용은 붙임의 브로셔를 보시기 바랍니다

가격,

1베드룸 463-530 SF $349,900부터
1베드룸+덴 538-595 SF $360,900부터
2베드룸 771-910 SF $485,900부터
2베드룸+덴 852-948 SF $650,900부터
3베드룸 875-1,030 SF $739,900부터
3베드룸+덴 1,287-1,359 SF $1,199,900부터

디파짓 일정,

10% 계약시
10% 계약으로부터 9개월
5% 2차 디파짓으로부터 180일 (VIP 세일을 통해 매입하는 고객은 마지막 디파짓 5% 면제가능.. 잔금치를때 한꺼번에 납입)
완공은 2020년 여름 예정

현장 모델홈 설명및 계약일정,

저는 오늘부터 연락하시는 고객 선착순으로 개별미팅 일정 잡은후 분양현장 567 Clark Rd Coquitlam (버퀴틀람 맥도널드 옆, 또는 세이브온푸드 건너편) 에서 만나 설명을 드릴 예정입니다.
VIP 우선 세일이기 때문에 종전의 분양방식과는 달리 줄을 서거나 시간 낭비할 필요없이 현장에서 설명 들으시고 원하시는 플랜을 미리 말씀해 주시고 추후 계약하면 됩니다. 계약 시작은 5월말부터 입니다.
계약시 신분증과 일반 체크를 준비하시면 됩니다.
VIP 고객에게는 변호사/등기비 지원등 혜택 있습니다. 문의바랍니다.

현장설명 예약과 문의는 제셀폰 604-790-1035 최재동으로 전화주시거나, 지금 받은 이메일에 답메일로 보내주시면 됩니다.

감사합니다.

붙임파일 567 akit final april 19 2017

여론조사, 비씨주민의 36%는 부동산가격 상승 전망

April 20, 2017

Arrows, Centering, Direction, Central

캐나다 부동산전망과 관련하여 RBC 와 CIBC 은행에서 최근 실시한 캐네디언들의 여론조사 결과가 흥미롭게 나와 간략히 소개하고자 한다.

RBC은행의 조사결과를 보면:

비씨주민의 3분의 1정도인 36% 사람들은 부동산가격이 내년 이맘때까지는 계속 오를것으로 전망했다. 비씨주 주민의 이러한 수치는 전년도에 실시한 여론조사때 50% 의 수치와 비교하면 감소했다. 비씨주는 캐나다 전체의 여론조사 결과와 약간은 다르게 나왔는데, 비씨주 사람들은 다소 진지하고 보수적인 편으로 조사되었다. 비씨주를 제외한 다른 모든주에는 주민들의 절반이상이 내년까지 가격이 계속 오를것으로 내다 보았다. 캐나다 전체적으로는 44%의 캐네디언이 내년까지 집값이 오를것으로 전망했고, 이는 전년도 36%에 비교하면 증가한 편이다.

비씨주 주민의 절반이 넘는 60%는 현재 매도자가 유리한 시장 (seller's market) 에 있다고 보았고 전년도 54% 보다는 올랐다. 온타리오 주민들도 비씨주민과 거의 동일한 61% 가 매도자가 우위에 있는 시장으로 보았고, 나머지 타주에서는 모두 매입자가 유리한 시장 (buyer's market)이 될 것으로 내다 보았다.

사람들의 가격전망은 향후 부동산 매매 계획에 영향을 준다. 82%가 넘는 캐네디언들이 부동산 매입은 좋은 투자처라고 말하는 반면에, 정작 향후 2년 이내에 매입할 의향을 보인 인구는 25%에 불과하다. 전년도 29%에 비하여 하락한 수치이다.

한편 CIBC의 결과는:

54%의 캐네디언이 부동산 가격은 한없이 오를것으로 전망한 반면, 40% 정도 사람들은 앞으로 약 5년안에 가격하락이 시작될 것으로 내다보았다. 주택 매도자 중에서 62% 는 현재의 구매 코스트를 생각하면 당장에 매입하는것이 꺼려진다고 한다. 73%의 캐네디언들이 언젠가는 집을 팔 계획이 있으며 이들중에서 4분의 1은 향후 5년 이내에 시장에 집을 내 놓으려고 한다고 말했다.

연령에 따라서도 다른 경향을 보여주었는데, 1980년대에서 2000년대 사이에 태어난 밀레니얼(Millennials) 세대는 규모를 늘려서 가는 업사이즈(Upsize)가 많았고, 2차대전 이후에 태어난 베이비 붐 세대인 부머(Boomer)들은 규모를 줄여가는 다운사이즈(Downsize)가 대부분이었다. 55세 이상이 되는 사람들이 부동산을 매각하는 가장 큰 이유는 은퇴자금을 마련하기 위해서이고, 밀레니얼 세대가 집을 파는 주요 원인은 투자용을 하나 더 사거나 큰 주택으로 이사하기 위해서였다. 캐네디언중 22%의 사람들이 집을 파는 원인으로는 집값이 하락하기 전에 현찰을 보유하려는 캐쉬아웃(cash out)이 주요 원인으로 조사되었다.

참고자료 - RBC, CIBC 여론조사

마켓 업데이트 - 수요가 공급을 초과

April 6, 2017

최근 6개월간 메트로 밴쿠버의 주거용부동산 시장은 이어지는 매물부족 현상으로 수요가 공급을 초과하여 바이어에게는 선택의 폭이 극히 제한적인 셀러시장을 보였다. 이러한 공급부족은 향후 부동산가격 상승에 압박을 불어 넣을것으로 보인다.

3월 한달간 시장에 유입된 주거용 매물은 4,762건이며 거래된 매물량은 3,579개이다. 3월말 현재 매물의 총재고량 수준은 7,586 개이다. 매물 신규유입은 지난달 2월에 비해 약 30%가 증가했으며 거래량은 48% 정도 늘었다.

부동산 가격이 어디로 움직일 것인지를 감지할 수 있는 '리스팅대비 거래비율'은 3월 현재 47.2%이다. 이것은 아주 높은 수준으로 강력한 셀러마켓을 보여주고 있다. 일반적으로 이러한 레벨이 12% 이하이면 가격하락 압박을 받고, 수준이 20% 이상이면 가격상승 압박을 받는다. 새로 시장에 진입하는 매물이충분히 나오기 전까지는 부동산 가격상승을 피하기는 어려울 것 같다.

가격면에 있어서 아파트와 타운하우스는 지난해 외국인 부동산 취득세란 악재에도 불구하고 최근 약 6개월간 비교적 좋은 약진을 보였다. 반면 단독주택은 수년간에 걸쳐 가파르게 가격상승을 보인후 지난 8월 이러한 정부의 조치 이후에 소강국면을 보이며 쉬어가는 모습을 보여주었다. 그러나 최근들어 서서히 기지개를 켜며 다시 거래가 많아지고 지역적으로 가격이 오르는 현상을 보이고 있다.

최근들어 단독주택 가격이 선두로 상승하기 시작한 지역으로는 코퀴틀람, 포트코퀴틀람, 밴쿠버이스트를 꼽을수 있다. 타운하우스는 버나비이스트, 버나비노쓰, 코퀴틀람, 메이플릿지, 포트코퀴틀람이 가격이 여전히 좋다. 아파트 가격이 좋은곳으로는 코퀴틀람, 메이플릿지, 뉴웨스트민스터, 피트메도우, 포트코퀴틀람, 밴쿠버이스트, 웨스트밴쿠버 등을 들 수 있다.

주춤하던 주거용 부동산이 최근들어 반등하는 기미를 보인다. 메트로밴쿠버 전체 부동산시장의 동력이라 할 수 있는 단독주택 가격의 움직임을 특히 눈여겨 보길 바란다.

2017-4-6 중앙일보 최재동부동산 칼럼중

이사하기 전에 준비할 것들

March 9, 2017

이사를 한다는 것이 쉬운 일은 아니다. 어디서부터 손을 대야할 지 엄두가 안나는 경우가 더 많다. 팔려고 하는 집도 정리해야 할 뿐 아니라 새로 이사하려는 집도 보러 다녀야 하고 할 일이 많다. 큰 집으로 이사하던 작은 집으로 줄여서 가던 가구, 가전제품, 유틸리티, 학교, 우편물 등 정리할 것들이 한 두가지가 아니다. 집을 팔기 전 아래의 몇 가지 내용들을 점검하면 다소 도움이 될 것이다.

첫째는, 은행 담당자와 상의하기 바란다. 이사는 돈도 같이 움직이기 때문에 이사하기 전에 은행 담당자와 상의하여 자금의 흐름을 알아두어야 할것이다. 매매 후 들어올 금액과 지출될 금액을 잘 계산하여 매매 자금에 차질이 없게 해야 한다. 최근 은행 대출 기준이 종전과 달라 대출 받는 자의 소득에 많은 비중을 둔다. 따라서 현재 사용하는 모기지 대출 한도금액이 있다 하더라도 새로 대출을 받거나 대출금을 이전하거나 하는 과정에서 소득금액에 따라 모기지 대출금에 차이가 있을수 있다. 만기 이전에 대출금을 조기 상환하는 경우에는 페널티 금액이 있을 수 있어 예상 금액에 또한 차이가 있을 수 있다. 이자율을 비교해 보고 앞으로 변경될 월 페이먼트도 예상해 볼 필요가 있다. 잔금을 받고 이사를 같은 날에 잡아 나가고 들어오게 되면 복잡하고 예정된 시간에 이사 일정을 맞추기 어렵다. 따라서 이런 경우에는 이사를 들어가는 집에 며칠 먼저 가고 비워줄 집을 나중에 나와 여유있는 이사를 하는 것을 권한다. 이런경우 여유 자금이 있다면 문제 없겠지만, 자금이 부족하면 은행의 '브릿지론'을 이용해보기 바란다. 이자는 쓰는 날짜 만큼만 내게 되어 아주 큰 부담은 없을 것이다.

리얼터를 정한다. 리얼터를 정해 부동산 시장에 대한 정보를 들어보고 팔고자 하는 집이 얼마에 리스팅 할 수 있는지 상의하고 마케팅 전략도 들어본다. 마켓팅 전략은 아무리 강조해도 지나침이 없다. 매매에 따른 세금과 수수료 등도 알아보고 필요하면 회계사와도 상의해 본다. 집을 판매하는데 상속, 파산, 이혼 등 법적 이슈가 있다면 변호사와 상의할 필요가 있다. 리얼터가 정해지면 리얼터가 속한 브로커회사와 리스팅 계약을 하게 되고 계약서 내용으로는 리스팅 가격, 기간, 수수료, 서비스 등이 명시된다.

이사할 집을 대략 정한다. 리얼터와 상의하여 이사할 지역과 주택 종류를 대략 정한다. 집이 팔리기 전에는 시간적 여유가 있으니 인터넷을 이용해 매물들의 동향을 주시하고, 시간이 나는 대로 주말 등을 이용하여 발품을 팔아 오픈하우스를 다녀보는 것도 좋다. 다른 집들을 보게 되면 안목이 넓어져 팔려고 하는 본인 집을 개선할 수 있는 장점도 있다.

팔려고 하는 집을 깨끗이 정리하고 리스팅 한다. 본격적으로 집을 정리하고 주택 시장에 내 놓는다. 비교적 큰 가구들과 꼭 필요한 물건만 남기고 나머지 계절성 품목이나 자주 쓰지 않는 물건들은 박스등에 넣어 차고나 창고 등에 미리 정리한다. 규모를 줄이거나 늘여서 이사가는 경우라면 가구가 맞지 않은 경우가 많다. 이사전에 무빙 세일을 하여 정리하는 것도 좋은 방법이다. 작은 물건 등은 클로젯이나 서랍 등에 되도록 전부 정리하여 넣어두면 좋다. 집안을 쇼-홈처럼 꾸미는 홈 스테이징 방법도 있는데 비용이 많이 들어 집이 팔리지 않을 경우에는 곤란해 질 수 있다. 리스팅 후 초반에 매매가 가능하도록 리얼터와 잘 협조하여 총력을 다하는 것이 좋다. 그래야 좋은 가격을 받을 수 있는 가능성이 높다.

매매 계약을 하고 정리한다. 오퍼를 받고 조건해지가 되면 집이 팔렸다고 볼 수 있다. 변호사나 노터리 퍼블릭을 고용하여 등기이전과 대금정리에 도움을 받고 유틸리티와 주소지 등을 정리한다. 나머지 가구와 물건 등은 무빙세일 인터넷세일 등을 이용하여 처분한다. 그리고 그동안 보아왔던 이사할 집에 오퍼를 넣어 이사갈 준비를 한다.

올 겨울은 유난히 눈이 많이 온다. 그러나 부동산 시장은 아랑곳하지 않는 분위기이다. 타이밍을 보고있는 잠재 셀러들에게 도움이 되었으면 하는 바램이다.

2017-3-9 중앙일보 최재동부동산 칼럼중

외국인 취득세 15% 일부 면제 예정

February 18, 2017

주정부는 2016년 8월 2월부터 시행해 오던 외국인에 대한 주거용부동산 취득세 추가부담분 15%를 일부 수정할 예정이다. 변경될 내용은 외국인 중에서 워크퍼밋(Canadian work permits)을 가진 바이어들에 대해서는 가중 취득세를 면제할 방침이다.

변경되는 관련법규는 주정부에서 현재 마련중이다. 지난 6개월간 추가 취득세 15%를 이미 지불한 워크퍼밋 외국인들에 대해서는 지불된 취득세를 전액 환불하는 방안도 검토중이다. 새 법령이 현재 적용되고 있지는 않다. 다만 주정부 예산이 발표되는 오는 2월 21일 정도에 구체화 될 것으로 전망된다.

거슬러 올라가 지난 8월 새로운 외국인 취득세가 시행될 때 신민당 NDP 에서는 '워크퍼밋을 가진 외국인 취득세 면제에 대한 수정 의견'이 사실상 제시되었었는데 투표에서 무산되었다. 그동안 외국인들은 집을 장만하는데 15%의 취득세를 추가로 마련하기 위해 금전적 부담감을 가져왔었다. 이러한 부담은 거래를 성사시키기 보다는 거래 자체를 포기하는 건수가 적지 않았다.

2월들어 부동산 시장은 겨울을 지나 머리를 들기 시작하였다. 가격은 제법 견고하고 거래량은 점차 증가하는 분위기이다. 지난 음력설에 맞추어 발표한 정부의 이러한 취득세 면제조치는 그동안 냉랭하던 부동산 경기에 훈훈한 입김을 불어 넣을것으로 기대해 본다. 2017년 2월 11일.

<참고자료 - REBGV, 밴쿠버썬>

커머셜 부동산의 가치 평가

January 28, 2017

커머셜 부동산의 가치를 평가하는 방법에는 다음과 같은 것이 있다.

1. 주변에 유사한 부동산 매매 가격을 비교하는 '비교평가법',

2. 새로 건축한다고 가정하고 총투입비용을 계산하고 나서 비교할 대상 물건의 나이만큼 감가상각을 적용하여 계산하는 '투입비용 평가법',

3. 투자된 건물에서 나오는 현금흐름의 수익률로 평가하는 '인컴수입평가법' 또는 'CAP RATE 계산법'

이러한 방법들 중에서 접근하기 쉽고 실무에서도 많이 쓰이는 CAP RATE 계산법을 알아보자.

CAP RATE 는 간단하게 설명하면 순영업이익 (NOI, net operating income)을 투자된 금액으로 나눈 백분율이다. CAP RATE는 계산하기도 간편할 뿐더러 여러 투자대안을 수익률로 비교하여 간편하게 저울질 할 수 있다. 예를 들어 투자자가 다음과 같은 2개 상가의 투자를 놓고 비교하고자 한다.

포트무디에 5백만 달러에 매입 가능한 상가에서 나오는 년간 순영업 이익은 30만 달러이고, 코퀴틀람에 8백만 달러에 매입 가능한 상가에서 발생하는 순영업이익은 44만 달러라 하면 CAP RATE는 각각 6.0%와 5.5%가 된다. 따라서 만일 2개의 물건이 건물의 상태나 테넌트 구조등 다른 조건들이 유사하다면 투자자는CAP RATE가 보다 높은 포트무디 상가를 선호할 것이다.

CAP RATE 핵심 중 하나는 순영업이익 NOI 이다. 많은 투자자들이 NOI를 계산하는데 혼동하는 경우가 많은데, 아래와 같다.

Potential rental income...................... (A)
- vacancy and credit losses............... (B)
+ other income .................................. (C)
- operating expenses ........................ (D)
------------------------------------
= Net operating income, NOI
- annual debt services
------------------------------------
= cash flow before tax
- tax liability
------------------------------------
cash flow after tax

(A). 상가나 쇼핑몰의 인컴은 렌탈 수입에서 온다. 렌탈 수입은 일반적으로 면적당 "net rent" 또는 "gross rent" 로 구분하여 부과한다. Net rent 는 재산세, 보험료, 관리비 등을 별도로 떼어내어 단위면적당 순수하게 계산하고, gross rent는 제반비용을 net rent와 합산하여 부과한다.

(B) 공실률(vacancy rate)은 일반적으로 해당지역의 최근 통계자료를 사용한다. 예를 들면 어느 지역의 '커머셜 부동산 공실률은 5%' 이면 렌탈수입에서 5% 만큼은 제외한다.

(C) 기타 수입은 상가앞에 유도간판등 싸인을 걸어주고 테넌트에게 받는 수입, 커피자판기 수입, 유료주차 수입등이 해당된다.

(D) 영업비용(operating expenses)은 재산세, 보험료, 관리비, 수리유지비, 유틸리티비용 등이 포함된다. 반면 CAP RATE을 계산하는데 영업비용에 포함되지 않는 항목은 모기지 원리금, 감가상각, 자본적지출(대형수리 또는 리노베이션등), 인컴택스, 유보금액, 테넌트 임프루브먼트, 부동산수수료등이 있다. 매입자나 투자자들이 이부분을 혼동하는 경우가 더러 있는데 착오 없기를 바란다.

위에 예시한 포트무디 상가의 크기가 20,000sq.ft. 이고 NET rent가 $15.79/sq.ft로 모두 동일하고, 다른 수입이 없으며, 해당지역의 공실률이 5%이라면, NOI는 30만 달러이고 cap rate는 6%이다. 네트 렌탈인컴 구조는 테넌트들에게 영업비용이 부담되고 투자자에게는 발생하지 않는다.

한편 코퀴틀람의 상가는 GROSS rent가 $20/sq.ft이고 면적은 30,000sq.ft 이다. 이 투자안의 잠재렌탈 수입은 gross $600,000 이다. 코퀴틀람도 공실률이 5%를 보인다면 $30,000을 감하고, 영업비용이 $130,000이라고 가정하면, 순영업이익 NOI는 $440,000 이 되고 cap rate 는 5.5%가 된다. 그로스 렌탈인컴 구조는 총액으로 받은 렌트 금액에서 투자자인 랜드로드가 재산세 보험료 관리비등 영업비용을 별도로 지출해야 한다.

CAP RATE 계산방식은 간편한 장점이 있는 반면, 최근 1년간의 비교적 짧은 회계자료를 사용해야 한다는 단점도 있다. 즉 장기적인 현금 흐름을 파악하기에는 어렵다는 단점이 있다. 따라서 2-3년의 자료를 평균하여 계산하는 사용자들도 더러 있다.

현가법은 CAP RATE의 이러한 단점을 보완하는데 도움이 된다. 현가법은 미래의 현금흐름을 현재가치로 할인하여 계산하는 방식이다. 상가나 쇼핑몰은 테넌트와의 렌트계약을 살펴보면 미래 현금흐름을 어느 정도 예측할 수 있다. 일정기간 미래의 수익을 현가로 계산한 후 기대수익률로 나누면 커머셜의 가치를 측정할 수 있다. 그러나 현가법은 계산이 복잡하여 컴퓨터 도움이 절실히 필요하다는 단점도 있다.

커머셜 부동산 투자자라면 CAP RATE 계산에 익숙하길 바란다!

2017.1.29일 중앙일보 최재동리얼터 부동산 칼럼중

리스팅 체크 리스트

January 13, 2017

불필요한 물건 정리 등 집 청소한 후 합리적인 가격에 내 놓는 것이 중요

새해가 되면서 벌써 매물들이 시장에 나오기 시작했다. 매입 기운도 슬며시 오르는 분위기이다. 단독주택 가격은 메트로 밴쿠버 지역 위주로 지난 6개월 전 고점인 약 180만 달러에서 17% 정도 하락하여 최근에 150만 달러 수준까지 머물다 재반등 기미를 보이고 있다. 지난 9월초 <부동산시장 동향과 예측> 칼럼을 통해 '단독주택은 앞으로 1년 이내에 17% 정도 가격이 하락할 것'이라고 예측한바 있다. 이러한 포인트가 지난 며칠 전에 지나가고 있었다. 6개월의 가격내림은 바닥이라고 단정하기에는 다소 짧게 느껴지기도 한다. 이러한 가운데 매물은 시장에 점차 쏟아져 나오고 있다. 리스팅 매물이 보다 경쟁력 있게 만들려면 아래와 같은 부분에 신경 써보기 바란다.

자질구레한 물건을 정돈후 청소한다 - 농구공보다 작다고 생각되는 물건은 이사박스에 넣어 거라지나 창고에 치우고 자주 쓰는 것들은 서랍이나 벽장을 이용하여 넣어둔다. 달러 스토어에서 알록달록한 박스나 선물용 박스를 구입하여 넣은 다음 적당한 곳에 디스플레이를 해도 좋은 아이디어이다. 부엌 유리창 욕실등 구석구석 청소를 한다. 특히 곰팡이로 얼룩진 곳은 제거하고 청결해 보이도록 한다. 주택인 경우에는 파워워시를 하면 좋고 현관등 외관과 정원관리등도 깔끔하게 해두면 좋다.

실내는 가급적 쇼홈처럼 연출한다 - 쇼잉이 있을때에는 기존의 베드시트 위에 새 시트를 덮고 깨끗하게 편다. 욕실에 사용하는 수건등은 디스플레이용으로 교체해서 걸어둔다. 가구나 가전제품등은 모두가 제자리에 배치한다. 리빙룸은 리빙룸답게 다이닝룸은 다이닝룸답게 꾸민다. 가구는 재배치를 해보고 가장 적당한 것을 찾아 변화를 준다. 화분, 그림, 데코레이션 등으로 액센트를 주어 실내에 활력을 불어 넣는다.

쇼잉 분위기를 연출한다 - 쇼잉이 있는날에는 가급적 자극적인 음식 냄새를 줄이고 통풍후 커피나 쿠키 냄새를 풍기면 좋다. 인공적인 스프레이 방향제는 거부감이 있을수 있고 알러지가 있는 사람이 방문할 경우가 있기 때문에 권장하지 않는다. 실내온도는 20-22도 정도로 적당하게 맞춘다. 가벼운 재즈나 클래식 음악이 곁들이면 좋다.

합리적인 시장가격에 리스팅한다 - 오버 프라이스 리스팅은 오히려 실패할 확률이 높다. 좋은 가격에 팔기를 원하면 합리적인 수준에서 프라이싱하고 호가에 가깝게 받는것이 좋다. 다만 잘 팔리는 단지에서 주변에 유사한 매물이 없을 때에는 오버프라이스 리스팅을 고려해 볼 만 하다.

리얼터의 판매 수단이나 능력을 점검한다 - 매물은 다양한 마케팅 채널을 통해서 노출을 극대화 하고 가능한 많은 잠재 수요자를 끌어들여야 한다. 매물을 판매하는 리얼터가 온라인 오프라인 등에서 마케팅을 어떻게 하는지 알아본다. 판매할 매물은 '있는 상태 그대로 내놓고 기다려서 팔리는 것' 보다는 '보기좋은 상태로 꾸며 많은 잠재바이어를 불러들여 좋은 가격에 팔아야 하는것' 이 정답이다.

이러한 몇가지 '적은 투자'로 보다 '높은 가격'을 기대할 수 있다. 부동산 매각을 고민하는 교민 여러분들이 계시다면 활용해 보기를 권한다. / 최재동

BC주, 조기유학생 전용 웹사이트 오픈

January 3, 2017

BC주 유학을 희망하는 조기 유학생들을 위한 특별한 웹사이트가 개설됐다. BC주 정부는 유학에 필요한 정보를 원스톱으로 해결할 수 있는 웹사이트를 열었다. 웹사이트에는 BC주 교육시스템과 교사, 학교 소개 및 학교 등록과 캐나다 학생 비자 취득 방법을 포함해 문화와 지역사회 소개, 홈스테이 가정, 그리고 포스트세컨더리 입학 등 다양한 정보를 담고 있다.... 자세한 내용은 아래 웹사이트 참조

http://bcforhighschool.gov.bc.ca/en/home

2016년 부동산 한해를 돌아보며,

December 27, 2016

2016년 밴쿠버 부동산 시장은 산의 정상을 오른후 이제 막 하산해 내려가는 형상처럼 보인다. 가격과 거래량은 지난 여름을 기점으로 그동안 보지 못했던 기록을 경신하며 가파르게 올랐다. 이러한 오름세는 부동산 종류와 지역에 상관없이 가히 폭발적이었다. 특히 단독주택 부분은 믿기지 않을 정도의 상승을 보이며 극심한 재고부족 현상까지 나타났다. 그러나 산이 언제나 오르막만 있을수 없듯이 부동산에도 예외는 아니다. 주택경기는 정부의 개입으로 인해 지난 여름의 정점을 찍고 이내 내림세로 돌아서 내려가고 있다.

시장에서는 몇차례 투기성 거래가 발견되고, 부동산 과열이 경제의 다른 부분에 부작용을 미칠수도 있다고 우려하는 목소리가 높아지기 시작했다. 이에 정부는 '치솟는 부동산은 서민이 따라잡기 어렵다'라는 취지로 몇가지 부동산 안정대책을 내놓았다. 주요 내용으로는 '외국인 부동산 취득세를 인상'하는 법을 도입했고, '양도 거래에 대한 규정을 강화 ' 했으며, 모기지 대출의 운용을 심도있게 관리하는 '부동산 건정성 대책'을 발표하였고, 밴쿠버 지역에 일명 '빈집세'를 도입했다. 이러한 일련의 과정을 통하여 부동산 경기는 여름이후 급작스레 냉각 되었고, 이러한 여파는 당분간 지속될 것으로 보인다.

한편, 정부는 년초에 부동산취득세 부분에 손을 보아 '75만달러 이하의 새주택 매입자에 대한 부동산취득세 면제' 규정을 도입하였고, 다세대 서민주택의 보급을 위하여 정부 예산을 늘려가는 노력을 하고 있으며, 최근에는 일정 자격요건을 갖춘 생애 첫주택매입자 (first time home buyer) 에게 다운페이먼트를 일정기간 무이자로 대출해주겠다고 발표했다. 이러한 정부의 대책은 냉각된 부동산 시장에 미미하나마 긍정적인 방향으로 작용할 것으로 본다.

최근 밴쿠버의 주거용 부동산은 과거 10년 평균치에 하강하는 방향으로 접근해가는 모습이다. 과거의 추세를 바탕으로 향후 부동산을 예측해 본다면, 특별한 호재가 없는 한 2017년 가을까지는 비교적 낮은 수준의 거래량을 유지해 가며 작은폭의 가격하락을 보일 것으로 예상한다. 그리고 일년후 내년 겨울을 저점으로 해서 2018년 봄부터는 재반등을 조심스럽게 전망한다. 과거에 밴쿠버 부동산 가격이 내렸던 시기에는 그 하락하는 기간이 약 일년반 정도가 이어졌으며 내림폭은 약 20% 전후로 조사된다. 그러나 경기환경은 시점마다 다르다. 즉, 가격을 올리고 내리는데 영향을 미치는 변수가 다를것이다. 미래에는 다른 변수라는것이 나타날 수 있으니 '예측은 그저 예측'일 뿐이다. 보다 다양한 자료와 의견에 귀를 기울여 분석해 보는것이 좋겠다.

2016년 한해는 어느때 보다도 많은 부동산 관련법이나 규정이 많이 생겼다. 이러한 것들이 이리저리 시장에 손을 대다보니 시장은 많은 제약조건에 눌려 위축된 것은 아닌가 싶다. 거창하게 아담스미스를 들먹이지는 않더라도 누구나 알만한 '시장의 보이지 않는 손 (invisible hand) 에 맡겨 두었으면 어떠했을까' 하는 개인적 아쉬움도 남는다. 그러나 이러한 제약들도 큰 흐름속으로 들여다보면 미미하여 시간이 지날수록 희석되거나 시대의 사족으로 떨어져 나가는 수단이거늘. '올라가면 내려오고, 내려오면 다시 올라가는 것' 이 세상사 순리인 것을... 허나 '법은 법'. 새롭게 선보인 규정들이 시대에 알맞게 그리고 올바르게 작용하고 모든이들에게 그 혜택이 고르게 잘 돌아가길 바랄뿐이다.

부동산경기 지난 10년 평균값에 근접하는 경향

December 15, 2016

비씨주 부동산협회에 따르면 지난 11월 멀티플리스팅 서비스 MLS를 통한 주거용부동산 거래량은 6,419건으로 지난해 같은 기간에 비해 20% 정도 줄었다. 11월에 거래된 금액은 40억 2천만 달러로 전년대비 25.2% 감소했다. 비씨주의 주거용부동산 평균가격은 $625,871로 지난 11월에 비해 6.4% 내렸다.

비씨주는 밴쿠버 도심지를 중심으로 '중립' 정도의 바이어 구매력을 보이는 가운데 주거용부동산 거래량은 지난 10년 평균값 정도에 근접해 가는 모습을 보인다. 최근 로워메인랜드 외곽의 비교적 많은 주거용부동산 거래량은 비씨주 전체 평균가격을 낮게 가져가는 원인이 되고 있다.

올해 1월부터 11월까지 총거래 금액은 745억 달러로 전년대비 22.8% 증가했다. 11월까지 총거래량은 107,488 건으로 지난해보다 12% 많았으며 평균가격은 9.6% 오른 $692,745 이다.

참고자료 BCREA

비씨주 주거용 부동산 2017년 전망

December 2, 2016

멀티플리스팅서비스 MLS 에 따르면 2016 년말까지 비씨주 주거용부동산 년중 거래량은 113,800 건이 될 것으로 보인다. 이는 2005년의 거래량 기록 106,310건보다 높을 것으로 예상한다. 2017년은 전망은 다소 수축된 경기와 정부 정책의 부동산 시장개입으로 15% 이상 거래가 감소하여 약 96,300 건 정도가 될 것으로 보인다. 그러나 이러한 거래수준은 지난 10년간의 평균거래량 85,000 건보다는 높은수준이 된다.

내년도 주택수요는 '중립'정도가 될 것으로 보인다. 이유는 지난 1-2년간 가격이 급격히 올라 매입하기 어려워진 소비자들이 늘었고 정부의 간섭이 시장의 제약조건으로 크게 작용하고 있다. 내년도에는 올해와 같은 폭발적 주택 수요를 재현하기는 어려워보여도 평균이상의 소비자 수요를 보일것으로 전망한다.

올해 MLS의 비씨주 주거용 부동산 평균가격은 $698,900으로 9.8% 상승할 것이다. 주거용부동산 매물 공급은 새로운 주택이 완공되는 것이 늘고 아울러 수요는 중립에 있어서 시장의 총 매물량은 다소 늘어날 것으로 예상한다. 그러면서 내년도 시장은 수요 공급의 균형된 시장을 보일것이며 이에따라 가격상승도 다소 압박 받을것으로 보인다. 그리고 내년도에는 고가 고급주택의 거래가 대폭 줄어들 것으로 보여 이러한 영향은 전체 시장의 평균 가격을 다소 낮게 유지할 것으로 본다. 이러한 종합적 결과로 2017년 비씨주 주거용부동산 가격은 6.4% 내린 $654,200 정도로 전망한다. 참고자료 BCREA.

(12월 3일자 중앙일보 칼럼에도 있습니다)

스트라타 보험 - 물이 넘쳐 아래층에 피해를 입힌 경우 수리비는 누가

November 3, 2016

아파트나 타운하우스는 소유주를 대표하는 스트라타회사를 설립하여 단지를 운영한다. 그리고 모든 스트라타회사는 규모에 불문하고 건물에 대한 보험과 책임에 대한 보험을 필수로 가지고 있어야 한다.

스트라타 건물보험 property insurance 는 단지의 전체 도면이라 할 수 있는 스트라타 플랜에 그려진 최초 건축당시의 모든 건축물과 부착물인 fixture 에 대한 보험을 말한다. 건물보험은 화재, 번개, 연기, 폭풍, 폭발, 누수, 폭동, 반달리즘 등으로 야기되는 위험에 대한 보험이다. 이러한 위험으로 부터 피해가 발생했을 경우에는 건물의 전액 가치가 제대로 복구될 수 있도록 되어야 한다.

책임보험 liability insurance 는 스트라타 건물내에서 방문자의 상해등으로 발생하는 위험으로 보험 커버액은 최소 2백만달러 이상이 되어야 한다.

지진은 규정에서 별도로 명시하고 있지 않으며 스트라타의 보험가입 필수사항은 아니다. 그러나 지진에 취약한 비씨주 지역의 스트라타 건물에는 지진보험을 구입하도록 적극 추천하고 있다. 일반적으로 어플라이언스 가전제품도 건물보험에는 커버되지 않는다. 건물의 부착물 fixture 까지만 커버되는데, 부착물이란 마루, 벽, 전기, 플러밍 등이고 제품 손상없이 부착에서 떼어낼 수 가전제품은 보험에서 커버하지 않는다. 그러나 최근 무거운 가전제품등에 대해서는 보험회사가 상품에 포함하거나 스트라타에서 별도로 포함하여 구입하는 경우가 많다.

월 관리비에는 스트라타를 위한 보험비만 포함되어 있고 아파트 오너나 테넌트를 위한 개별보험은 포함하지 않는다. 따라서 아파트 주인이나 세입자는 아래와 같은 항목이 적용되는 보험을 구입하는 것이 좋다.

가구, 의복, 가전제품 등 개인재산,
오너나 테넌트에게 따르는 책임,
업그레이드 아이템 손상 또는 도난,
사고 발생시 추가 생활비 보조,
공동재산이나 다른 집에 피해를 주었을 경우 책임 등.

예를 들어보자. 세탁기에서 물이 넘쳐 복도와 아래층 집까지 피해가 발생한 경우 수리에 대한 책임은 어떻게 되는가?

일단 스트라타에서는 스트라타 보험으로 피해가 발생한 건물과 부착물 부분을 수리한다. 그리고 스트라타의 보험 디덕터블 deductible 즉 보험가입자 부담금액은 원인을 제공한 집주인에게 상환청구 또는 소송으로 받는다. 스트라타 보험의 디덕터블 금액은 일반적으로 $25,000 이고 $100,000이 넘는 경우도 있다. 이때 집주인이 자기 보험이 있다면 본인의 디덕터블, 예를들어 $500 정도만 내게되면 스트라타의 큰금액 디덕터블은 대신 지불해 준다. 테넌트의 경우도 마찬가지이다. 개별보험이 없다면 본인 주머니에서 돈이 나가야 하는 것은 자명한 일이다.

만일 물로 인한 피해보수 금액이 스트라타 디덕터블 금액보다 적으면 스트라타는 구입한 보험회사에 적용받지 못한다. 이러한 경우에는 피해 원인을 제공한 오너 또는 테넌트는 수리에 대한 책임이 따르며 발생하는 비용은 전액 부담해야 한다. 이러한 경우에는 스트라타회사나 관리회사는 수리에 관여하지 않는다.

경우에 따라 상황은 다를수 있어서 문제가 있으면 관련 전문변호사나 보험 브로커의 자문을 받을 것을 권한다.

신규분양 아파트 매입시 점검할 사항

October 21, 2016

최근 단독주택을 중심으로 부동산 거래가 주춤하면서 역세권 주변의 아파트로 눈을 돌리는 바이어가 늘고 있다. 아파트가 단독주택보다는 상대적으로 저평가 받고 있고, 지금과 같은 약세 시장에서는 비교적 작은 물건에 손대는 것이 유리하다는 인식에서 오는 현상으로 보인다. 은행권의 저금리 이자에 여유자금을 두기보다는 적당한 가격대의 아파트를 매입하여 렌트수입과 시세차액을 노리는 투자자들도 늘었다.

땅도 파기전에 미리 판매하는 선분양 매입은 미래의 부동산 가치를 현재의 가격으로 사들이는 매입계약이다. 계약은 일정기간 지나면 구속력이 발생하고 입주하는 2-3년후까지는 중도금 잔금등을 지불해야 한다. 입주하는 시점에는 주변시세에 따라 가격이 변동할 것이다. 그리고 가격이 오르던 내리던 이에 대한 위험은 모두 바이어가 떠맞게 될 '복불복'이다.

2-3년후의 부동산 가격을 예측하기는 어렵지만 큰 그림으로 가격 전망을 해보자. 밴쿠버 동계올림픽선수촌 아파트 분양때와 같이 미국이나 캐나다에 전반적 경기하락 등의 체계적인 위험만 오지 않는다면 부동산 가격은 일정 지역내의 수요공급에 의해 크게 영향을 받는다. 한 지역내에서 새 아파트 분양이 많다 하더라도 예상하는 미래가격은 분양가격 수준에서 약간 높은 선에서 유지될 것으로 예상해 본다. 이유는 2-3년내에 밴쿠버에 경기변동이 급격히 올 것으로 보이지는 않는다. 이미 신규분양 프로젝트를 매입한 바이어와 추가로 분양을 해야하는 빌더간에 보이지 않는 '가격지키기' 노력은 대략 분양가에 세금을 얹은 수준에서 가격이 형성될 것으로 보인다. 가격은 어쩔수 없는 부분이 있어 이 정도로 남겨두고 바이어가 컨트롤 할 수 있는 몇가지 내용들을 다음과 같이 점검해보기로 한다.

- 모기지 대출승인 먼저,

대출을 받아 아파트를 매입하려는 바이어의 매입 첫발은 은행의 모기지 대출승인일 것이다. 빌더측과 계약을 하고나서 보통 일주일 기간이 주어지는데 이 기간에는 계약서류를 읽어보고 은행 담당자와 모기지 대출 상담하는것이 좋다. 물론 모기기 대출이 2-3년 이후 완공시점에 가서 발생하지만 본인의 신용등급이나 은행이 요구하는 인컴수준 정도등을 현재 기준으로 가늠해 보는것이 좋겠다. 2-3년내에 본인의 수입이나 신용등급이 변할수 있다는 것도 고려해야 한다. 만일 일주일 기간내에 어떠한 이유로 마음이 바뀐다면 매입계약은 취소할 수 있다.

- 이익을 주는 내 리얼터,

리얼터를 꼭 대동하고 계약하기를 추천한다. 리얼터를 고용한다고 해서 추가로 돈들어가는 일은 없다. 물론 리얼터 없이도 빌더측과 매입계약은 가능하다. 그러나 리얼터 없이 계약한다고 해서 빌더로 부터 가격면에서 혜택을 받는 경우는 흔치 않다. 내 리얼터가 있게 되면 계약서를 설명받는 것부터 클로징 할 때까지 일정관리와, 워크쓰루 인스펙션에 참여하고, 나아가 모기지상품과 관련 에이전트등 네트워크를 바이어에게 제공하기도 한다. 당신편에 설 리얼터를 골라 동행하라.

- 예산에 맞는 매입,

지출은 라이프스타일을 바꿔놓는다. 일반적으로 지출은 다른 부분에 소비를 줄이곤 한다. '예산에 맞는 매입'은 미래의 내 현금 흐름을 파악하여 투자하라는 것이다. 모기지 대출에 의존하는 매입자가 아파트 매입후 3-4개월 내에 직장에서 해고되거나, 다른 예로 장사가 잘되던 스몰 비즈니스가 매출이 큰 폭으로 줄게된다면 문제가 아닌가.

- 눈은 크게 뜨고 재판매를 염두에,

선분양은 완공된 아파트를 보고 매입하는것이 아니기 때문에 부동산 경험이 많지 않은 소비자에게는 선택의 어려움이 따른다. 매입할 물건의 주변으로 새로 생기거나 없어질 건축물등을 머리속에 그려보고 소음이나 전망도 어느정도가 될 지 상상해야 한다. 내부적으로는 가구수 층수 엘리베이터수 주차장 위치 등을 파악한다. 빌더가 붙여놓은 옵션등의 아이템은 빼고 실상만 그려보는 큰 눈을 가지기 바란다. 사람들은 평균적으로 4년에 한번씩 이사를 한다. '골프에서 백스윙때 이미 다운스윙을 이미지하듯' 매입할 때는 재판매 할 것을 생각하여 잘 팔릴것을 골라야 하겠다.

- 충동구매는 금물,

부동산 초보자에게서 잘 나타나는 현상이다. 분양사에 들어서기 전에 본인 감정을 체크하고 냉철하게 기본에 충실하라. 미리 사고자 하는 프로젝트를 예습하고 가면 도움이 된다. 기본 충실이라는 것은 미리 생각하고 있던 물건을 중심으로 고르고 리세일시 가치가 나가는 것을 선택하라는 의미이다. 국민형 미니자동차를 사러갔다가 고급 대형자동차를 끌고오는 일은 금물이다. 층수좋고 방향좋고 살짝 비싸게 생각되는 것에 집중하라. 비싸도 밝고 전망이 트인곳은 좋다. 발코니가 실내 면적보다 크게나와 가격이 높다면 집에 와서 재고하라.

- 클로징 코스트

분양가격에 추가로 들어가는 비용을 계산기로 두드려 보라. 추가로 들어가는 비용에는 부동산 취득세, 지에스티, 주차장 스토리지등 옵션아이템 추가비용, 등기이전 비용등이다. 그리고 취득세 면제, 지에스티 환급등 내가 받을 이익도 있으니 조목조목 따져보기 바란다.

모두가 즐거운 매입 투자 되길 바란다.

정부의 부동산시장 건전성 강화 대책

October 5, 2016

캐나다 중산층을 보호하고 금융의 안정성을 지켜가는 것은 캐나다 정부가 세우고 있는 국가 초석중 하나일 것이다. 많은 가정들이 그렇듯이 그들이 살고 있는 주택은 지니고 있는 재산 (asset)의 대부분을 차지할 것이다. 10월 3일 정부는 캐나다 부동산 시장의 건전성, 안정성, 그리고 경쟁력을 강화하는 방안을 내 놓았다.

지난 몇년간 지속된 저금리로 인하여 부채를 만만하게 보는 일부 소비자의 태도 변화는 주택시장에 크게 영향을 주었다. 캐나다 부동산시장은 전반적으로 양호한 편이라고 할 수 있으나 대도시인 밴쿠버와 토론토는 최근 몇년간 가파른 가격 상승이 있었다. 그리고 일부 소비자 층에서는 높은 채무 수준을 보였다. 이러한 상황에서 정부는 현재의 채무수준이 적정한 것인지? 금융기관들은 분별있게 대출하고 있는지? 이자율이 오르거나 부동산시장이 내리막으로 간다면 현재의 금융시스템에 위험은 없는지? 등을 확인할 필요가 있다고 보았다.

새정부는 출범이후 주택시장에 대해 여러 관련기관과 협조하여 안정을 이끌어 내려는 시도가 있었다. 시장에 첫번째로 출시한 대책이 2016년 초부터 시행하고 있는 50만달러 이상 주택 매입자에 대한 다운페이먼트 금액 인상이었다.

정부는 계속된 연구분석을 통해 종전의 규정에 더하여 세가지 상호 보완적 대책을 발표하였는데 여기에는 부동산 금융시스템을 강화하고, 주택보유자들의 공정한 과세를 추진하며, 모기지 대출을 가지고 있는 모든 채무자들의 장기적 안정성을 유지하려는데 역점을 둘 예정이다.

- 모든 대출자보험(insured borrowers) 가입건에 대해 이자율 스트레스 테스트 시행:

모기지스트레스 테스트는 이자율이 상승하더라고 채무자들이 상환 능력이 되는지 점검하기 위해 이용하는 기술이다. 스트레스 테스트는 대출시 소비자에게 적용되는 이자율 보다 높은 대출 당시 최고 시중 금리로 테스트 적용해 보고 이자율 변동성에 대해 채무자 능력을 점검해 보는 것이다. 지금까지는 5년 미만의 변동금리나 고정금리를 매입하는 소비자에게만 부분적으로 적용해 왔는데 오는 10월 17일부터는 모든 대출자 보험에 가입해야 하는 건에 대해 스트레스 테스트를 하게 된다. 여기에는 5년 이상의 고정금리도 포함된다. 그러나 기존 대출자보험 가입건이나 갱신건들에 대해서는 새로운 규정에서 제외된다.

- 세제의 헛점을 없애고 공정성을 강화:

정부는 1주택 주거주지 부동산 매도시 발생하는 양도차액에 대해 면제해 오던 양도소득세를 합당한 경우에만 인정할 예정이다. 제안된 수정안에는 양도소득세를 면제하는 현행 제도의 남용을 막고, 비거주자의 동일년도 매입 매도를 제한하는 것들이 포함된다. 이러한 조치가 취해지면 주거주지를 포함한 부동산 처분시 과세시스템에 공정성을 가져올 것이라 한다.

- 리스크 관리와 납세자 보호:

정부는 꾸준한 모니터링을 통해 건전하고 경쟁력 있고 안정적인 부동산시장을 지향할 것이라 한다. 이러한 노력의 일환으로 리스크 분산을 통해 균형된 부동산 금융시장을 도모하고 이러한 성과가 모든 경제 부분에 적합하게 반영되도록 추진할 예정이다. 이를 위해 정부는 조만간 시장 참여자들과 함께 협의 과정을 추진하려 한다. 테이블에 올려 놓을 주요 안건은 금융기관간의 리스크 분담건이다. 대출자보험에 가입된 모기지 대출금액이 상환불능으로 손실이 생길 경우 그동안 모기지 보험회사가 거의 전적으로 떠 맡았던 손실부분 리스크를 앞으로는 해당 금융기관에도 일부를 부담하게 하는 정책 옵션을 토론할 예정이다.

참고자료 - 캐나다재무부

아는것이 돈! - 양도거래에 대한 새로운 규정

September 25, 2016

비씨 주정부는 지난 5월 양도(Assignments) 거래에 대한 새로운 규정을 마련하여 시행하고 있다. 새 규정의 배경은 밴쿠버의 지난 과열된 부동산 시장에서 종종 나타나던 단독주택의 빈번한 손바꿈 양도거래(flipping)에 대한 우려를 잠식시키려는 정부의 의지로 만들어졌다. 정부는 에이전트들이 사용하는 부동산 표준매매계약서의 일부를 수정하여 양도거래에 상당한 제한을 두어 시행하는 중이다.

수정된 매매계약서에 따르면 바이어나 셀러는 잠재적 양도거래에 대해 에이전트나 변호사등을 통해 적절한 조언을 받아 충분히 이해하도록 되어있다. 매매 계약서상에 양도거래가 있을것이라고 문구가 있을 경우에 셀러나 바이어는 가격 이외에도 미래 발생할 수 있는 양도차액에 대해서도 상호 협상 (negotiation)의 폭을 넓혔다.

바이어의 입장에서 알아야 할 것은 다음과 같다. 표준 매매계약서에는 셀러의 서면동의 없이 양도가 되지 않는다는 문구가 기본적으로 포함이 되어 있다. 바이어는 계약서를 작성할 때 만일의 경우 가족이나 다른 사람에게 양도의 필요성이 있어서 계약을 양도한다면 양도에서 따르는 차액에 대해 셀러가 이익에 참여할 수 있다는 것을 알아야 한다. 양도거래가 필요하면 바이어는 반드시 별도의 서면으로 셀러에게 서면동의를 받아야 한다. 특히 차액을 노리는 양도거래라면 셀러가 이익에 참여할 수도 있다는 권리를 알고 있는지 확인하는 것도 중요하다. 셀러가 내용을 알고 분배를 원하면 네고를 해서 가급적 셀러폭을 줄이는 것이 바이어의 일이다. 모른다면 서면동의를 받고 그대로 진행하면 무리가 없을것이다.

참고로 양도거래에 대한 새로운 규정은 선분양하는 계약에는 해당되지 않으니 알아두길 바란다.

셀러의 입장에서는 받은 매매계약서에 양도금지의 문구가 들어 있는지 확인할 필요가 있고, 만일 이러한 문구가 삭제되었거나 수정되었다면 받은 매매계약은 양도가 될 수 있다는 것을 감지해야 한다. 이때 차액을 목적으로 하는 양도가 발생하여 이익이 발생하였다면 셀러는 이익배분에 참여할 수 있다. 이 경우에 바이어와 협상하여 발생할 수 있는 이익을 어떻게 나눌지 계약서에 꼭 언급하기 바란다.

아는것이 돈이다!

부동산시장 동향과 예측 - 2016년 하반기 이후

September 9, 2016

메트로밴쿠버 주거용 부동산은 과열을 우려하며 지난 6월부터 점차 줄어들던 거래량이 외국인에 대한 새로운 취득세를 시행한 8월초를 기점으로 시장은 빠르게 냉각되었다. 거래량은 당분간 낮은 수준을 보일것으로 예상되며 가격은 급격히 떨어지지는 않겠지만 앞으로 단독주택을 중심으로 다소 조정을 받을것으로 보인다.

지난 8월 광역밴쿠버 부동산협회가 대부분 관할하는 프레이져 강북지역은 2,500 건에 미치지 못하는 거래량을 보였다. 이는 5천건 이상의 거래를 보였던 지난 3월에 비해 절반도 안되는 수준이다. 그러나 과거 10년 평균거래량에 비교하면 가까스로 비슷한 수준을 보였다. 프레이져밸리 부동산협회가 대부분 관장하는 프레이져 강남으로는 1,700 건 정도 거래를 보여 지난 3월의 3천건에 비하면 강북지역과 마찬가지로 거래량은 큰 폭으로 줄었다.

한편 가격은 지난 한달간 광역밴쿠버 부동산협회 관할 강북지역이 0.3% 프레이져밸리 부동산협회 관할 강남지역이 1.4% 수준을 유지하며 보합세를 보였다. 강북지역에서는 단독주택이 약간 내리고 타운하우스와 아파트는 미미하게 올랐다. 강남지역은 단독주택 타운하우스 아파트 모두 약간씩 오르는 모습을 보였다.

과거 15년간의 광역밴쿠버의 단독주택 가격변동 그래프를 살펴보면 장기적으로 우상승하는 일정한 패턴을 보인다. 단독주택 가격은 15년간 약 4배 정도 가격이 상승했다. 2000년 초반에 약 40만달러 정도의 단독주택은 이번 초여름 최고치 약 160만달러 선을 뚫고 올라섰다.

지난 15년간 가격이 내린 시점은 크게 두차례가 있었다.

첫번째는 2007-2008년 서브프라임 모기지사태가 있었던 미국의 금융위기 시점이다. 이무렵 광역밴쿠버의 부동산 시장은 미국 경기에 영향을 받아 단독주택 가격은 20% 정도가 내렸다. 가격이 조정받은 기간은 약 1년이 걸렸다. 그 다음은 2010년에 발생한 유럽국가들의 부채위기가 중국을 비롯한 세계경제에 나쁜 영향을 미쳐 밴쿠버의 단독주택시장도 약 1년반정도에 걸쳐 18%정도 가격이 내리는 조정장세를 보였었다.

역사나 경기는 반복되는 것이고 가격은 추세를 따라 움직인다는 전제하에 주식시장 예측에 쓰이는 기술적분석을 메트로밴쿠버 단독주택 가격차트에 적용하는 것이 가능하다면, 밴쿠버의 단독주택 가격은 지난 6월의 최고점에서부터 1년 이내에 마이너스 17% 정도 조정을 보일것으로 예측할 수 있다. 예를들어 160만 달러 정도의 주택은 1년에 걸쳐 약 27만 달러정도가 내려 133만달러 수준으로 하락할 것으로 보인다.

그러나 장기적인 이동평균선은 7-8년에 주택가격이 두배의 가치가 되는 오르는 트렌드를 보인다. 즉 2017년에 133만 달러의 단독주택 가치는 2024-2025년에는 265만달러 정도의 수준에 오르는 형태이다. 그러나 장기적인 예측은 기술적분석보다는 기본적분석에 무게를 둔다. 주식에서야 통계자료, 산업자료, 기업의 재무재표등이 분석자료로 쓰이겠지만 밴쿠버의 주택시장의 기본적 분석자료는 인구유입, 경기, 이자율, 고용, 주택수요공급, 정부정책 등의 자료가 기본적분석을 위한 자료가 될 듯 싶다. 이러한 통합적인 자료를 분석해야 적절한 예측이 가능할 것으로 보인다.

그러나 예측은 여전히 예측일 뿐이다.

소비자들은 주변의 관련 전문가들의 조언을 토대로 의사결정을 하는것이 좋을듯 싶다. 실수요자는 가정내 구성원들의 성장과 방향 그리고 규모를 예측하여 본인 가족에 잘맞는 주택을 적당한 시점에 골라 팔고 사는것이 좋은 결정이 될 것이고, 투자자들은 단독주택 타운하우스 아파트등의 지역별 움직임이나 수요공급의 변동을 잘 살펴 매입 매도하는것이 좋은 투자가 될 것이다.

비씨주 부동산시장 전망

August 25, 2016

메트로밴쿠버는 최근 주거용 부동산 가격이 많이 올랐다는 소비자 불안감과 외국인 바이어에 대해 새롭게 부과하는 비씨 정부의 15% 취득세 충격이 맞물려 많은 소비자들은 관망세로 돌아서고시장은 점차 위축되고 있다. 그러나 올해 년초부터 7월말까지 보여준 왕성한 거래량 덕분에 2016년은 어느해 보다 높은 기록을 보일것으로 전망한다

멀티플리스팅서비스 MLS 는 올해 비씨주의 주거용 부동산 거래량은 10.4%가 상승한 113,000건의 거래량을 보이며 최근 가장 높았던 2005년의 106,310건의 기록을 경신할 것으로 보인다. 내년2017년 주택에 대한 수요는 올해보다 8% 정도 감소한 104,400건의 보통 수준의 거래량을 예상한다. 이는 최근 10년간 평균 거래량 85,000 건의 거래량 보다는 높은 양호한 수준을 보여준다.

외국인에 대한 새로운 취득세 시행으로 메트로밴쿠버의 부동산 시장은 내년 전반기까지 중립정도의 트렌드로 움직일 것으로 보인다. 그러나 메트로밴쿠버 이외의 지역에서는 예상보다 다소 활발한 거래량을 보이며 메트로밴쿠버 지역의 거래량 내림세를 상쇄할 것으로 보인다.

멀티플리스팅서비스 MLS에 거래되는 주거용부동산의 올해 년말까지 평균가격은 $706,900으로11% 상승할 것으로 보이며 내년 2017년까지는 5.2% 더 오르며 $743,700 이 될 것으로 예상된다.

2016년 비씨주의 주택착공과 허가건수는 1993년 이후 최고기록을 보일것으로 예상하며 이러한물량들은 현재 대부분 건축중이다. 보통수준의 바이어 수준과 보다 많은 신규주택과 기존주택의매물 공급으로 시장은 셀러시장에서 균형된 시장으로 자리를 잡아갈 것으로 보이고 치솟던 가격은 다소 진정될 것으로 전망한다.

참고자료: BCREA 월보

외국인 부동산취득세 15%시행 그 이후 - 국제협약 위반 가능성 커, 피해자들 반발 예상

August 14, 2016

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메트로밴쿠버의 과열된 부동산을 잡으려는 수단으로 비씨주정부는 지난 8월 2일부터 외국인 바이어에게 15%의 부동산취득세를 신설하여 시행하고 있다. 이로인해 400건이 넘는 기존의 계약건이 계약 이행되지 못할것으로 예상되며 법적분쟁이 따를것으로 보인다. 금액규모로는 외국인 바이어들의 평균 매입금액 약 95만달러로 계산하면 4억달러가 넘을것으로 예상한다.

이러한 현상은 빙산의 일각에 불과할 것으로 보인다. 계약이 깨지게 되면 잔금을 받고 다른 부동산으로 이사를 해야하는 다른 계약건까지 영향을 주는 도미노효과로 이어져 파급은 더욱 커질것으로 보인다.

국제법 전문 변호사 말에 따르면 정부가 시행하는 이번 외국인취득세는 북미자유무역협정 NAFTA 를 비롯해 다른 여러나라와 맺은 몇몇 조약과 협약들을 위배하는 것이라고 한다. 프랑스의 사례를 보면 외국인 투자자들에게 33.5%의 과도한 양도소득세를 부과해 불만을 가진 외국인 셀러가 2012년 정부를 상대로 소송을 한 결과 외국인에 대해 차별적으로 높은 양도소득세 부과하는 것은 상호조세협약에 위배된다고 결론을 내리고 양도소득세율을 내려 모든 셀러들에게 19% 를 적용한 예가 있다. 비씨주에서도 미국, 중국 및 다른 여러나라에서 NAFTA 및 기타 다른 협약을 근거로 법적절차 가능성을 배제할 수 없다. 캐나다는 모든 외국인 투자자에게 개방적이라 말하면서 지금은 그러한 개인 투자자들에게 차별적이라고 말한다.

지난 7월 메트로밴쿠버 지역의 주거용부동산 거래량은 급격하게 감소하여 4천건 아래로 떨어져 지난 6월보다 26.7%, 작년 7월보다는 18.9% 감소했다. 프레이져밸리지역도 2천건을 밑돌아 지난 6월보다 31.5%, 지난해 7월보다 10.2% 감소했다. 7월 로워메인랜드 지역의 가격은 지난 6월에 비해 상승세가 꺾이며 +1.9% 수준으로 내렸다. 가격은 여름을 지나며 내림세로 조정될 것으로 보인다.

참고자료 - 부동산협회월보, 파이낸셜포스트

외국인 바이어에 15% 부동산 취득세 신설

July 29, 2016

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비씨 주정부는 모든 주거용부동산을 거래 (all residential transaction) 하는 외국인 바이어에 대해 오는 8월 2일부터 15%의 외국인바이어 부동산 취득세 (foreign buyer tax)를 부과하게 된다. 신설된 외국인바이어 취득세는 현행 부동산 취득세 (property transfer tax, PTT) 에 추가로 지불하게 되는데 모든 외국인 개인과 기업에 적용된다.

신설 외국인바이어 부동산 취득세는 부동산을 계약한 날짜와는 상관없이 8월 2일 부터 등기소 (Land Totle Office)에 접수되는 거래건에 대해 적용하게 된다.

외국인바이어 부동산 취득세 대상은 외국인 (foreign national), 외국인기업 (foreign corporation), 과세대상 신탁관리자 (taxable trustee) 이다. 외국인은 캐나다 시민권자나 영주권자가 아닌 사람으로 정의한다. 영주권자는 캐나다 정부가 발행한 유효 PR 카드가 있어야 한다. 외국법인은 캐나다 밖에서 설립된 법인을 말한다. 캐나다 내에서 설립된 법인이라도 외국인 또는 외국법인에 의해서 일부 또는 전부를 통제받는 법인은 외국법인으로 간주한다.

신설 외국인바이어 부동산 취득세는 메트로밴쿠버 (Greater Vancouver Regional District, GVRD) 지역에서 매입되는 주거용부동산에 한정되는데 Anmore, Belcarra, Bowen Island, Burnaby, Coquitlam, Delta, Langley City and Township, Lion’s Bay, Maple Ridge, New Westminster, North Vancouver City and District, Pitt Meadows, Port Coquitlam, Port Moody, Richmond, Surrey, Vancouver, West Vancouver, White Rock and Electoral Area A (ie. UBC) 이 해당되며 Tsawwassen First Nations Lands 와 이외의 비씨주 지역은 포함되지 않는다

커머셜 부동산은 신설된 외국인바이어 취득세에서 제외된다. 만일 주상복합형식으로 건축된 부동산은 주거용 부동산의 비율만큼만 새로운 세금에 적용된다.

변경되는 부동산 취득세를 요약하면 아래와 같다. 생애최초 주택매입자와 75만달러 이하의 신축부동산 매입하는 시민권자나 영주권자와 같이 부동산 취득세 면제대상을 제외하고는 아래 1-3 항목에 적용받으며 외국인과 외국법인의 경우에는 4번 항목이 추가로 부가된다.

1% of the Purchase Price on the first $200,000;
2% of the Purchase Price that exceeds $200,000 but does not exceed $2,000,000;
3% of the Purchase Price that exceeds $2,000,000; plus
an additional Property Transfer Tax equal to 15% of the Purchase Price.

예를들어 2백만 달러 주택을 매입하게 되는 외국인은 새로운 취득세 제도하에서는 기존의 취득세에 더하여 $300,000 의 세금을 추가로 지불해야 한다. 웨스트밴쿠버에 5백만 달러 주택을 매입하는 외국인의 경우에는 취득세를 $878,000 을 내게 되는데 기존의 취득세 $128,000 에 신설된 외국인취득세 $750,000 을 더하게 된다.

참고자료 - REBGV

8월 2일부터 외국인 바이어에 15% 취득세 추징

July 25, 2016

Stop, Containing, Street Sign, Security

비씨 주정부는 메트로밴쿠버에서 주거용부동산을 매입하는 외국인에 대해 오는 8월 2일부터 15%의 취득세 (Property Transfer Tax, PTT)를 추가로 부과하는 법안을 마련했다고 오늘 발표했다. 정부가 새로운 취득세를 마련한 목적은 밴쿠버의 과도한 부동산 가격 오름세를 막고 많은 빈집들이 생겨나는 것을 방지하려는데 있다고 했다.

예를들어 메트로 밴쿠버에 2백만 달러 주택을 구입하는 외국인 바이어는 기존의 취득세 $38,000 (20만달러까지 1%, 200만달러까지는 2%, 200만달러가 넘는 나머지 금액은 3%) 이외에도 추가로 $300,000 을 더 내야한다.

메트로밴쿠버 Greater Vancouver Regional District 해당지역은;

Anmore,

Belcarra,

Bowen Island,

Burnaby,

Coquitlam,

Delta,

Langley City and Township,

Lion’s Bay,

Maple Ridge,

New Westminster,

North Vancouver City and District,

Pitt Meadows,

Port Coquitlam,

Port Moody,

Richmond,

Surrey,

Vancouver,

West Vancouver,

White Rock and Electoral Area A

이 포함된다.

제외지역은 Tsawwassen First Nation lands.

새로운 취득세는 8월 2일부터 시행되는데 기준은 잔금일, 즉 등기 기준이다. 주택을 언제 매입하였던 상관없이 completion date 기준으로 보면 된다.

새로운 취득세에 적용되는 범위는 Foreign Entities 인데,

foreign nationals, foreign corporations or taxable trustees

영주권자나 시민권자는 새로운 취득세에 해당사항 없음.

자료에 따르면 지난 6월 10일부터 7월 14일까지 로워메인랜드에서 외국인이 매입한 비씨주 부동산 금액은 10억달러가 넘고 로워메인랜드에만 86%가 집중적으로 매입되었다. 추징되는 취득세는 렌탈용주택 보급등 주택마련 펀드에 적립할 예정이라고 정부는 말했다.

참고자료 - CBC, the Globe and Mail

2016 6월 비씨주 부동산 동향

July 20, 2016

비씨주는 지난 6월 멀티플리스팅 MLS 를 통해 12,906개의 주거용 부동산 거래를 기록하여 지난해 같은 기간보다 14.3% 증가했다. 총거래 금액으로는 89억 7천만 달러로 25.7% 증가했으며 주거용 부동산 평균가격은 전년 동기보다 10% 오른 $694,925 이었다.

로워메인랜드, 밴쿠버아일랜드, 오카나간의 폭발적 주택수요가 6월 부동산 시장을 이끌었다. 계속적인 낮은 주택공급에서 오는 재고부족으로 시장은 매우 균형을 맞추기 매우 어려운 상태로 이어졌다.

이러한 재고부족 현상은 비씨주 전반에서 나타나고 있으나 빅토리아와 프레이져 밸리에서 더욱 심각했다. 이 두 지역에서 리스팅 수량에 대비하여 팔리는 비율은 60%로 2달간 거래량 수준에도 미치지 못했다.

2016년 1월부터 6월까지 총거래 금액 규모는 499억 달러로 전년도에 비해 53.2% 증가했고 거래량은 67,361개로 30.6% 높았으며 평균가격은 $741,150 으로 17.3% 올랐다.

참고자료 BCREA

계약금 (Deposit) 문답

July 1, 2016

Woman, Girl, Percent, Prices, Shopping

부동산을 구입하는 계약서의 첫 페이지에는 계약금(Deposit)에 대한 항목이 있다. 간단하게 설명되어 있어서 계약과 관련하여 상황이 복잡해지면 바이어나 셀러로 부터 질문을 자주 받게되는데 계약금과 관련한 주요 문답내용을 아래와 같이 정리해 본다.

Q. 계약금은 언제 지불해야 하는가?

A. 24시간 이내. 비씨주의 부동산거래 표준계약서에 따르면 계약금을 지불 시점은 계약서 상에 별도로 명시하지 하지 않으면 오퍼 계약서에 서명을 하고 나서 24시간 이내에 입금해야 한다. 그러나 실무적으로는 바이어가 모기지승인 인스펙션등 조건을 만족하고 나서 조건해지 (subjects removal) 하는 시점에 입금하게 되는데 기간은 통상 오퍼 계약서에 서명하고나서 7-14일 정도이다. 그러나 최근과 같이 시장이 과열되어 경쟁 오퍼가 많은 경우에 바이어들은 오퍼 계약서를 제출할 때 계약금도 같이 입금하여 경쟁에서 유리한 위치에 서려고 하는것이 일반화 되었다.

Q. 노서브젝트 오퍼 체결후 계약금을 내지 않게되면 계약에서 자유로울수 있는가?

A. 아니다. 오퍼가 받아들여지고 나서는 마음을 바꿀수 없다. 만일 계약금을 내지 않는다면 셀러는 해당 부동산을 다른 바이어에게 매각하고 바이어가 지급하려던 가격과 다른바이어에게 매각한 손실 가격차이는 물론 법적절차 비용까지 청구 소송을 할 것이다.

Q. 계약금이 예정된 시간보다 늦게 입금 되면 어떻게 되는지?

A. 약속된 시간이 지나면 계약을 취소할 수 있는 셀러의 권리가 생긴다. 시간은 계약의 필수요건이기 때문이다. 만일 다른 바이어가 더 많은 돈을 주고 사려고 한다면 셀러는 가급적 기존 계약을 깨려고 할 것이다. 만일 계약금을 늦어질 것 같으면 사전에 계약서에 필요한 문구를 넣어야 할 것이다.

Q. 계약금은 얼마를 내야 하는지?

A. 일반적으로 5%이다. 비씨주에서는 통상 주택 매입대금에 5%를 계약금으로 지급한다. 그러나 계약금액은 바이어와 셀러가 정하기에 따라 다르며, 지역이나 물건에 따라 다르고, 계약부터 잔금을 치루는 컴플리션 기간까지의 정도에 따라 달라진다.

Q. 계약금은 왜 셀러에게 주지 않고 브로커회사에 입금하는지?

A. 만일 계약금을 받은 셀러가 파산하거나 사라진다면 계약금을 지불한 바이어의 손실은 보호받기 어렵다. 계약금이 부동산 회사 신탁계좌 (in trust account) 에 입금되어 있으면 보험에 의해 커버를 받으며 브로커회사가 파산을 한다 하더라도 바이어는 디파짓을 돌려 받을수 있다.

Q. 계약금이 입금된 계약 상태에서 바이어가 조건으로 걸어놓은 인스펙션을 하고나서 만족하지 않을 경우에 바이어가 계약을 취소하려 한다면 셀러는 계약금 반환을 거절할 수 있는가?

A. 그렇다. 이러한 경우는 종종 있는데 계약금은 바이어 셀러 모두 동의해야만 인출할 수 있다. 만일 바이어가 내걸은 조건들을 성실한 자세로 진행하지 않았다고 생각되면 계약금 인출을 거절할 수도 있다. 이러한 계약금은 법원의 판결이 나온 후에야 계약금이 누구에게로 돌아갈 지 결정된다. 따라서 바이어는 커머셜 거래에서 자주 이용되는 계약금 지불방법을 이용해도 좋을것이다. 에를들면 오퍼가 받아들여지면 일부를 그리고 계약의 조건해지가 되고 나서 나머지를 입금하는 것이 유리하다.

계약에 서명하기전에는 신중하게 살펴야 한다. 계약하고 나서 마음을 바꾼다는 것은 너무도 많은 비용을 들수 있기 때문이다. 계약금과 관련하여 보다 자세한 것은 변호사 등 전문가의 도움을 받을 것을 권한다.

참고자료 The Star

토지에 대한 높은 수요가 1분기 커머셜 부동산 거래 주도

June 24, 2016

Building, Architecture, Glass Window

지난 1분기 로워 메인랜드의 커머셜 부동산거래는 전례없이 높은 거래량을 보였다. 1분기중 로워 메인랜드는 총 660개의 커머셜부동산 거래가 있었다. 이는 지난 2015년 1분기 동안 524건의 거래보다 26% 증가하였고 지난 5년간 가장 높은 거래 수준을 보여주었다. 총 거래금액 기준으로는 29억 달러가 넘었고 이는 전년동기 대비 16억 3천만 달러 보다도 약 78%가 높았다.

종류별로 거래 동향을 살펴보면 다음과 같다.

상업용 토지 - 1분기동안 271건의 상업용 토지 거래가 있었다. 이는 2015년 1분기 190건의 거래에 비해서 42.6%가 증가했다. 거래금액 기준으로는 약 16억 7천만 달러 정도로 전년동기 7억 6천 4백만 달러에 비해 118%정도 올랐다. 상업용토지에는 농지, 가든센터, 재개발용 토지등이 있다.
상업용 오피스/ 리테일 건물 - 1분기동안 201건의 오피스와 리테일 건물 거래가 있었다. 이는 2015년 1분기 174건의 거래에 비해서 15.5%가 증가했다. 거래금액 기준으로는 약 8억 1천 5백만 달러로 전년동기 3억 8천 4백만 달러에 비해 112% 올랐다. 오피스/ 리테일의 종류에는 오피스건물, 오피스콘도, 리테일빌딩, 리테일콘도, 쇼핑센터, 가스스테이션, 자동차 딜러쉽, 은행건물, 커뮤니티센터, 데이케어, 학교, 학원, 골프장, 극장, 호텔, 교회, 레스토랑 등이 있다.
상업용 창고/ 산업용 건물 - 1분기동안 151건의 창고와 산업용 건물 거래가 있었다. 이는 2015년 1분기 130건의 거래에 비해서 16.2%가 증가했다. 거래금액 기준으로는 약 2억 2천 9백만 달러로 전년동기 2억 5천만 달러에 비해 8.5% 올랐다. 창고/ 산업용 건물의 종류에는 창고가 대부분이다.
상업용 멀티패밀리 건물 - 1분기동안 37건의 상업용 다세대주택 건물 거래가 있었다. 이는 2015년 1분기 30건의 거래에 비해서 23.3%가 증가했다. 거래금액 기준으로는 1억 9천 1백만 달러로 전년동기 2억 3천 1백만 달러에 비해 17.5% 내렸다. 렌트용 다세대 건물로는 시니어홈, 렌트용하이라이즈, 렌트용 멀티패밀리빌딩 등이다. / 참고자료 - REBGV

5월 부동산 동향

June 10, 2016

Chart, Graph, Icon, Red, Stocks, Up

밴쿠버 부동산시장은 5월을 지나며 다소 주춤하는 모습을 보였다. 오픈하우스를 찾아오는 방문자 수도 줄었고, 팔려고 내놓는 매물수량은 늘었고, 거래량도 살짝 꺾이는 모습이었다.

이러한 현상은 날이 더워지는 여름이 다가오면서 두세 달간은 당분간 이어질 것으로 보인다. 그러나 전반적인 시장의 수요와 열기는 여전히 뜨겁다. 단독주택 가격이 많이 오른후 상대적으로 가격이 저평가 되었다고 생각되는 아파트와 타운하우스의 수요가 최근 높아지고 있다.

프레이져 강북을 중심으로 하는 메트로밴쿠버 지역의 부동산 가격은 지난 1년간 30% 이상 올랐고 프레이져 강남을 중심으로 하는 프레이져밸리 지역은 26% 나 상승했다.

부동산이 과열되고 일부 시장의 부작용이 발생하자 정부는 최근에 논란이 되었던 비정상 전매부분을 보완했다. 수정된 부분은 주택매매계약서에 반영이 되었는데 여기에는 전매를 통하여 이익을 챙기는 거래를 억제하고 원매자의 이익을 보호하는 내용이 들어있다.

이는 잔금을 치루기 전에 다른사람에게 전매하여 이익을 챙겨 시장가격을 왜곡시키는 부작용을 방지하고 원매도자의 이익을 보호하려는 취지에서 만들어졌다.

지난 3개월간 메트로밴쿠버지역과 프레이져 밸리지역의 부동산가격은 12.2%-13.7% 상승했다. 거래량 기록도 계속 경신하고 있다.

단독주택은 프레이져 강북을 중심으로 하는 메트로 밴쿠버지역이 3개월 만에 평균 15.9% 올랐고 강남을 중심으로 하는 프레이져밸리 지역은 평균 16.8% 올랐다. 평균 이상으로 오른 지역으로는 버나비이스트 16.8%, 버나비노스 18.2%, 코퀴틀람 17.9%, 뉴웨스트민스터 17.6%, 노스밴쿠버 16.3%, 포트코퀴틀람 16.7%, 포트무디 16.1%, 리치몬드 19.9%, 노스텔타 18.0%, 노스써리 20.0%, 써리 17.3%, 화이트락 19.5% 등이다.

타운하우스는 3개월간 메트로 밴쿠버 지역이 11.1% 프레이져밸리 지역이 8.2% 상승했다. 평균 이상으로 오른 지역으로는 버나비이스트 18.3%, 메이플릿지 16.1%, 리치몬드 11.6%, 밴쿠버웨스트 14.1%, 노스델타 8.9%, 써리 10.5%, 랭리 10.9% 등이다.

아파트는 3개월간 강북지역이 6.7% 강남지역이 6.8% 상승했다. 가격이 두드러진 지역으로는 버나비노스 9.8%, 버나비사우스 8.3%, 메이플릿지 9.3%, 피트메도우 9.2%, 웨스트밴쿠버 11.8%, 노스델타 12.4%, 써리 9.8%, 클로버데일 8.7%, 아보츠포드 9.4% 등이다.

5월의 특징은 투자자가 가세된 도심지 타운하우스나 아파트의 수요가 증가하여 가격도 따라 오르는 모습이었고, 더불어 신규분양아파트 선분양이 불티나게 잘 팔리면서 좋은 매물을 사려는 대기자의 줄이 점차 길어지는 풍경이 생겼다.

반면 저평가 되었던 외곽지역의 부동산을 찾던 소비자의 에너지는 한풀 진정되는 모습을 보였다.

참고자료- REBGV, FVREB

(지난주 토요일 중앙일보 부동산 칼럼 게재 내용입니다)

비씨주 부동산 계속적인 기록경신

May 19, 2016

비씨주는 지난 4월 MLS (Multiple Listing Services) 를 통해 12,969건의 주거용부동산이 거래되어 전년도에 비해 30.3% 가 상승하는 기록을 보였다고 British Columbia Real Estate Association (BCREA) 는 말했다. 또한 4월에는 지난 3월 거래량 12,560 건의 기록을 경신했다. 4월 거래금액은96억 4천만 달러로 전년도보다 63% 높았다. 비씨주의 주거용부동산 평균가격은 $743,640로17.2%가 올랐다.

주택에 대한 수요는 비씨주 남쪽에서 유난히 강한 모습을 보였다. 특히 밴쿠버아일랜드, 프레이져밸리, 톰슨, 오카나간 지역의 소비자 거래가 활발했다. 강한 고용증가가 소비자 신뢰와 의욕을 끌어올렸다. 비씨주에서는 4월까지 4개월간 78,000명의 새로운 일자리가 생겼다. 이것은 전년도 동기대비 3.5%나 고용이 증가한 셈이다.

2016년 4월까지 주거용 부동산 총거래 금액은 312억 달러로 전년도에 비해 64.3% 상승했으며 거래량은 28,028개로 36.2%가 많았고 평균가격은 $761,860로 20.6% 증가했다. 끝.

참고자료 - BCREA

밴쿠버 부동산 동향 - 최근 3개월

May 5, 2016

다소 조정을 보일것 같았던 밴쿠버 부동산시장은 4월 들어서도 가격과 거래량 면에서 계속적인 상승세를 보였다. 셀러들은 보다 높은 가격을 받으려고 경쟁 오퍼를 유도하는 전략으로 이어지고 바이어들은 재고량 부족으로 여전히 적절한 주택을 매입하는데 어려움을 겪고 있다.

프레이져 강북을 중심으로 하는 메트로밴쿠버 지역은 지난 1년간 25% 이상 가격이 올랐고 프레이져 강남을 중심으로 하는 프레이져밸리 지역은 30% 에 근접하는 강력한 가격 상승을 보였다. 밴쿠버의 부동산은 향후 2018년까지도 가격이 오를것이라는 센트럴원의 보고서가 지난달 발표되었다. 이는 '부동산 가격이 이미 꼭지점이 아닐까' 우려하는 소비자들의 걱정을 다소 누그러 뜨린것으로 추측한다. 센트럴원에 따르면 밴쿠버와 밴쿠버아일랜드 지역의 높은 주택수요는 비씨주 전체 부동산 가격을 리드하는 성장동력이 될 것으로 내다 보았다.

지난 3개월간 메트로밴쿠버지역 과 프레이져 밸리지역의 부동산가격은 9-11% 나 상승했다. 거래량도 최고치를 경신하고 있다.

단독주택은 프레이져 강북을 중심으로 하는 메트로밴쿠버지역이 3개월만에 평균 10.2% 올랐고 강남을 중심으로 하는 프레이져밸리 지역은 평균 12.7% 올랐다. 평균 이상으로 오른 지역으로는 버나비노쓰 10.9%, 버나비사우스 13.4%, 코퀴틀람 10.5%, 메이플릿지 12.2%, 뉴웨스트민스터 10.5%, 포트코퀴틀람 11.7%, 포트무디 10.6%, 리치몬드 13.6%, 웨스트밴쿠버 10.1%, 노스써리 13.1%, 클로버데일 13.6%, 화이트락 13.6%, 아보츠포드 12.8%, 미션 16.8% 등이다.

타운하우스는 메트로밴쿠버 지역이 9.6% 프레이져밸리 지역이 8.2% 상승했다. 평균이상으로 오른 지역으로는 버나비이스트 10.7%, 코퀴틀람 12.4%, 뉴웨스트민스터 12.2%, 포트코퀴틀람 13.4%, 리치몬드 10.2%, 써리 8.6%, 클로버데일 11.6%, 랭리 8.8%, 미션 8.9% 등이다.

아파트는 강북지역이 7.1% 강남지역이 6.9% 상승했다. 가격이 두드러진 지역으로는 버나비이스트 9.7%, 버나비노쓰 10%, 메이플릿지 9%, 피트메도우 8.7%, 포트무디 10.1%, 밴쿠버웨스트 9.6%, 웨스트밴쿠버 11.4%, 노스써리 8%, 클로버데일 9.2%, 화이트락 8% 등이다.

지난 4월의 시장 특징은 단독주택은 물론 타운하우스와 아파트까지 가격이 급격히 올랐다. 단독주택은 비교적 가격이 저렴한 외곽지역의 매물을 매입하려는 바이어로 인해 도심밖의 거래량과 가격이 올랐다. 그러나 도심지역을 떠날수 없는 입장의 바이어들은 가격부담이 높은 단독주택보다는 비교적 예산에 적합한 큰 평수의 타운하우스나 아파트를 매입하는 경향이 늘었다. 끝.

참고자료- REBGV, FVREB

1분기 비씨주 부동산 동향

April 23, 2016

** Source - graph from BCREA

비씨주 3월 주거용부동산 거래량은 12,560개를 올리며 이례없는 기록을 세웠다. 이는 지난해보다도 38%가 많았으며 2007년 5월 최고기록 11,683개를 갱신했다. 3월 거래 금액은 96억 9천만 달러로 전년도보다도 67%정도 높았다. 비씨주의 주거용부동산 평균가격은 $771,620 로 20.2%가 올랐다.

이렇게 치솟는 수요는 지금까지 보기드문 기록이며 인구 밀집지역일수록 주택에 대한 수요는 상당히 치열했다. 고용증가, 임금상승, 인구순유입등이 소비자 신뢰와 의욕을 강하게 밀어 올렸다.

주거용부동산 공급이 수요를 따라가지 못하는 것이 일반화되었다. 결과로 매물재고량은 비씨주 여러지역에서 수십년만에 바닥의 기록을 보이기도 한다.

2016년 1분기에 주거용 부동산 총거래 금액은 215억 9천만 달러로 전년도 동기대비 70% 정도 상승했으며 거래량은 28,028개로 39.2%가 많았고 평균가격은 $770,408로 22.2% 증가했다. 끝.

참고자료 - BCREA

오버프라이싱 vs. 언더프라이싱

April 8, 2016

Marketing, Note, Directory, Font, Market

밴쿠버 부동산시장은 뜨겁다. 매물재고량 수준이 매우 낮은 최근의 셀러마켓에서 집을 팔려는 사람들은 가능한 가장 높은 가격에서 거래되기를 원한다. 최근에 가장 많이 동원되는 수단은 주말에 오픈하우스를 하고 이어지는 월요일이나 화요일에 여러오퍼를 동시에 받아 최고의 가격을 제출한 바이어와 계약을 끝내는 것이 최근 밴쿠버 주택시장 트렌드이다. 복수오퍼를 유도하기 위해 셀러들은 시장가격보다 낮은 가격으로 매물을 리스팅하고 잠재 바이어들을 끌어들인다. 이러한 매물을 사려고 몰려든 구매자들은 치열하게 가격 전쟁을 치러야만 한다.

셀러측 입장에서는 얼마나 좋은 전략인가!

그러나 시장가격보다 낮은 가격에 리스팅하고 복수 경쟁계약을 통하여 거래한 가격이 셀러에게 진정으로 잘 팔린 가격인가? 만일 시장가격보다 높은 가격에 내어 놓았더라면 최종거래 가격은 어떻게 되었을까?

미국의 연구 보고서에 따르면 오버프라이싱 overpricing 과 언더프라이싱 underpricing 의 결과는 일반적인 직관과는 반대 결과로 나온다. 즉 오버프라이싱에 리스팅하는것이 셀러에게 유리하다는 것이다.

연구결과에 따르면,

- 주변의 시장가격보다 10%-20% 높게 리스팅한 셀러들은 아주 미미하지만 평균가격보다 0.05%-0.07% 높은가격에 거래되었다.

- 그러나 주변의 시장가격보다 10%-20% 낮은 가격에 내어놓은 셀러들은 평균가격보다 0.5%-0.8% 낮은 가격에 매도되었다.

보고서에서는 앵커링 anchoring 이란 단어로 인간의 행동 특성을 설명한다. 앵커링이란 이성적 판단에 의존하는 자라면 의사결정을 내릴때 가장 처음에 제공되는 정보에 매우 의존적이라고 설명한다. 이처럼 처음에 제공되는 정보를 앵커 anchor 라 불린다. 바이어가 앵커를 접하게되면 그것을 중심으로 앵커와 관련된 주변정보를 조사한다고 한다.

셀러는 바이어들에게 던질 달콤한 앵커를 구축하기를 원할것이다. 정보에는 바이어가 셀러의 매물에 대해 흔쾌히 가격을 지불하도록 만들려고 할 것이다.

예외는 있을수 있겠지만, 뉴욕의 어느 부동산브로커에 따르면 시장에 재고가 극히 적으면 오버프라이싱 전략이 최고의 결과를 만들수 있다고 말하는 반면 어느 에이전트는 낮은 재고수준의 마켓에서는 언더프라이싱이 바이어들에게 불을 당길수 있다고 말한다.

그렇다면 어디에 가격을 두어야 하나? 가장 좋은 어드바이스는 가급적 많은 정보를 수집하여 프레임을 만들어 상대에게 좋은 정보를 던지는 것이다. 바이어마켓인지 셀러마켓인지 판단하고, 주변의 최근 가격동향을 파악하고, 당신의 주택을 상대적으로 부각시킬 크고 작은 재료들을 세밀히 수집하여 프레임을 구축하는 것이다. 많은 정보를 가질수록 프라이싱에 강해질 수 있다. 끝.

참고자료 - 머니센스

최근 3개월간 지역별 부동산 동향

March 24, 2016

3월 들어서 과열된 시장이 약간은 수그러 들었다는 시장의 목소리가 들리는 가운데 지역에 따라 그리고 부동산 종류에 따라 뜨겁기는 여전히 마찬가지이다. 광역밴쿠버는 지난 1년간 약 25%의 가파른 가격상승이 있었으며 향후 가격이 어디로 갈지는 감히 예측하기가 어렵다. 소비자와 리얼터등 현장에서 들리는 의견에 따르면 대부분은 현재 수준에서 강보합세를 보이며 당분간 횡보할 것이라는 의견과 숨고르기 이후에 다시 상승할 것으로 내다보는 의견이 대부분이고 가격이 하락할 것으로 예상하는 이들은 비교적 적은편이었다.

시장이 상당히 빠르게 움직이고 있어서 한두달 사이에도 거래량이나 가격에 많은 차이가 있어 1년이란 단위로 시장을 보는것도 이제는 별로 의미가 없는듯하다. 따라서 최근 3개월 기준으로 시장의 변화를 살펴보기로 한다.

지난 3개월간 광역밴쿠버지역와 프레이져 밸리지역의 부동산가격은 6-7%정도 상승했다. 거래량도 이례없는 기록을 보였다.

단독주택은 프레이져 강북을 중심으로 하는 광역밴쿠버지역이 3개월만에 평균 6.3% 올랐고 강남을 중심으로 하는 프레이져밸리 지역은 평균 8.2%가 올랐다. 평균가격 이상 오른 지역으로는 버나비노쓰 7%, 메이플릿지 7.2%, 노쓰밴쿠버 8.0%, 포트코퀴틀람 7.9%, 코퀴틀람 7.4%, 리치몬드 8.2%, 노쓰델타 10.2%, 노쓰써리 8.9%, 랭리 8.5%, 아보츠포드 8.5%, 미션 8.4% 등이다.

타운하우스는 프레이져 강북지역이 5.0% 강남지역이 5.8% 상승했다. 평균이상으로 오른 지역으로는 코퀴틀람 5.2%, 노쓰밴쿠버 6.0%, 포트코퀴틀람 11.4%, 포트무디 6.9%, 밴쿠버이스트 9.1%, 노쓰델타 7.2%, 클로버데일 6.3%, 화이트롹 6.0%, 랭리 7.9%, 미션 10.6% 등이다.

아파트는 강북지역이 4.8% 강남지역이 1.9% 상승했다. 가격이 두드러진 지역으로는 포트코퀴틀람 5.5%, 포트무디 8.0%, 밴쿠버이스트 6.7%, 밴쿠버웨스트 6.6%, 랭리 5.2% 아보츠포드 3.8%, 미션 4.1% 등이다.

최근 1년간 도심지역의 단독주택 가격이 급등하여 시세차익을 노리는 셀러들은 도심지의 단독주택을 처분하고 베드타운등 근교의 타운하우스나 외곽지역의 저렴한 단독주택을 찾아서 가는 이동 현상이 부쩍 늘고있다. 따라서 최근 3개월 자료에서 나타나는 것과 같이 단독주택 가격은 도심지보다는 메이플릿지, 미션, 노쓰델타, 랭리, 아보츠포드등 외곽지역에서 가격이 많이 오르고 있고 타운하우스는 도심에서 멀지않은 밴쿠버이스트, 포트무디, 포트코퀴틀람등 중간지역과 멀리는 랭리와 미션까지 많이 오르고 있는 추세이다. 끝.

렌트가 제한되는 아파트나 타운하우스

March 15, 2016

스트라타 관련법, Strata Property Act 에 따르면 스트라타는 단지내 렌트를 제한할 수 있는 규정을 개별적으로 만들수 있도록 되어있다. 이 규정은 자체 주민회의와 투표를 통해서 단지내 자체규정인 Bylaws 에 명시한다. 렌트를 제한하는 규정인 Rental Restriction Bylaw (RRB) 는 등기소에 접수가 되어야 하며 다음과 같이 즉시 효력이 발생한다.

1. 건축업자가 분양 세일을 하기 전에 제출한 경우,

2. 입주가 되어 있는 단지에서 렌트 제한을 새로 규정한 경우에는 가결되고 1년 후 또는 기존 세입자가 이사 나가고 1년 후 중에서 나중에 발생하는 날짜.

RRB 에서 단지내 렌트를 규정하고 있어도 집주인이 다음의 세 가지 경우에 어느 것 하나에 부합되면 렌트가 가능하다.

1. Rental Disclosure Staement, RDS 가 명시한대로 - RDS는 건축업자가 아파트나 타운하우스를 건축하기 전에 부동산 감독원격인 Superintendent of Real Estate 에 제출하는 서류중 일부이다. 여기에는 건축하는 단지의 렌트를 허용하는 기간이 포괄적으로 명시되어 있다. 아파트나 타운하우스를 매입할 때 서류에서 보겠지만 렌트기간은 짧으면 10-20년이고 길게는 100-200년으로 되어 있는 경우가 많다. 건축후 단지의 스트라타가 렌트제한을 가결하고 2010년 1월 1일 이전에 규정을 등기소에 접수한 경우에는 직접 분양을 받은 원구매자를 제외하고는 렌트제한 규정에 제한 받는다. 즉 "두번째, 세번째" 매입자 부터는 렌트제한 규정에 따라야 한다. 그러나 2010년 1월 1일 이후에 규정을 접수한 경우에는 오리지날 오너와 재매입자 모두 원래 건축업체가 최초로 제출한 렌트가능 날짜까지 렌트를 줄 수가 있다. 따라서 투자목적으로 아파트나 타운하우스를 매입하는 경우에는 관련내용을 잘 검토하기를 권한다. 투자용으로 쉽게 가려면 2010년 이후에 건축된 아파트나 타운하우스 중에서 건축업자가 규정한 렌트가능 기간이 100-200년으로 만들어진 빌딩을 매입하면 렌트를 주는데 별문제가 없어 보인다.

2. 가족에게 렌트를 주는 경우 - 렌트제한 규정에도 불구하고 집주인은 가족에게 렌트를 줄 수 있다. 가족 family member 는 배우자, 자녀, 부모, 배우자의 자녀이다. 배우자 spouse 는 일반법 아래에서 2년이상 동거하는 자를 말한다. 가족에게 렌트를 주는 경우에는 스트라타 단지에서 규정한 렌트가능 수량이나 비율에는 포함하지 않는다.

3. 경제적 어려움 hardship 있을때 - 렌트가 제한된 단지내에서도 집주인이 경제적인 어려움이 있을때에는 단지내 허가를 받고 렌트를 줄 수 있다. 이러한 이유로 렌트가 가능하려면 규정된 절차에 따라 신청을 해야 하고 경제적 곤란에 대해서도 입증해야 한다. 예를들어 해외나 타주로 이사가면서 아파트를 팔려고 내어 놓았는데 6개월이상 매매되지 않고 모기지 원리금이 계속해서 지출되어 어려워지는 경우 적극 고려해 볼 만하다. 관련법에서는 경제적인 곤란에 대해 정의하지는 않지만 사전적인 의미의 경제적 곤란은 'hardship of fate or circumstances; severe toil or suffering; extreme privation' 등으로 옥스포드 사전은 설명한다. 스트라타는 경제적 곤란을 겪는 집주인의 면제신청을 합당한 이유없이 거절하지 못한다.

<참고자료 BCREA>

변경된 부동산취득세, Property Transfer Tax, PTT (75만달러 이하 주거용 신축부동산 취득세 전액면제)

February 25, 2016

지난 2월 16일부터 등기되는 부동산에 대해서 새로 변경되는 부동산취득세 (Property Transfer Tax, PTT)가 적용된다.

그동안 시행하던 부동산취득세에서는 '20만달러까지는 1% 나머지 잔액에 대해서는 2%' 취득세를 부과해 왔었다. 이번에 변경시행되는 부동산취득세는 '20만달러까지1%, 20-200만달러까지는 2%를 그리고 200만 달러가 초과하는 부분에 대해서는 3%'를 부과한다. 이는 상업용 커머셜부동산에도 마찬가지로 적용된다. 200만달러가 넘는 부동산에 대해서 취득세가 올라가지만 면제하는 부분도 새로 생겼다. 즉, 75만달러 이하의 주거용 신축부동산 (Newly Built Home)을 취득할 때에는 부동산취득세가 전액 면제되고 75-80만달러까지는 단계적으로 감면된다.

종전에 $3,000,000 부동산을 취득할 때에는 아래와 같이 $58,000의 취득세를 내던것을,

1% on $200,000: $2,000 ... (a)

2% of remaining portion (=$2,800,000): $56,000 ... (b)

Total Tax Payable (a+b): $58,000

새로운 부동산취득세에서는 $3,000,000 부동산 매입시 아래와 같이 $68,000 의 취득세를 내게되어 종전보다 $10,000 을 더내게 된다.

1% on $200,000: $2,000 ... (a)

2% on remaining portion up to and including $2,000,000: $36,000 ... (b)

3% of remaining portion: $30,000 ... (c)

Total Tax Payable (a+b+c): $68,000

그러나 서민들에게 반가운 소식은 75만달러 미만의 신축부동산 매입시 취득세 면제에 있다. 종전에는 75만달러의 부동산을 취득할 때에는 신축건물이나 리세일 건물이나 모두 $13,000 의 취득세를 내었다. 그러나 현행법에서는 75만달러 미만의 신축건물 매입시 일정한 조건만 구비하면 취득세 전액을 면제한다. 신축건물에 적용되는 것들은 빈땅에 건축하는 단독주택, 새로 분양하는 아파트, 헌집을 허물고 세우는 듀플렉스 등을 예로 들 수있다.

참고로 지난 한해동안 메트로밴쿠버에서 75만달러 미만의 신축부동산 거래비율은 약 69.1%이다. 그리고 20- 200만달러 가격사이의 거래비율이 약 89%이며 200만달러가 넘는 거래비율은 약 8%가 된다.

새로운 법규에서 75만달러 이하의 신축부동산 취득세 면제를 받으려면 다음의 조건들을 갖추어야 한다.

- 개인,

- 시민권자 또는 영주권자,

- 비씨주내에 거주자,

- 주거주지(principle residence)로 사용,

- 공정한 시장가치 (fair market value)로 75만달러 이하,

- 1.24 에이커 이하,

75만달러이상 80만달러까지는 단계적인 면세혜택이 있다.

부동산취득세 면세를 받으려면 등기후 92일 전에는 취득한 부동산으로 이사를 들어가야하고 처음 1년간은 실제 거주하여야 한다. 1년후에는 해당 부동산을 면세 대상으로서 적법하게 이용하였는지 점검하는 레터가 배달된다. 만일 1년이 지나지 않아 이사를 하게되면 취득세의 일부만 혜택을 받을수 있다.

참고로 생애최초홈바이어(First Time Home Buyer)의 부동산취득세 면세혜택은 변경없이 종전과 동일하다. 즉 신축건물이던 리세일건물이던 $475,000 까지는 자격이 되면 취득세 전액면제 받고 $475,000-$500,000 미만에서는 단계적으로 혜택을 받는다. 끝.

(보다 자세한 세금관련 전문적내용은 변호사/회계사와 상담하시기 바랍니다)

참고자료 REBGV

과열된 부동산 시장 대처 방법

February 12, 2016

Owl, Bird, Glasses, Perched, Smart

최근 밴쿠버 부동산 시장은 매우 빠르게 돌아가고 있다. 오늘 인터넷에서 본 매물이 다음주에 없어 지는 것이 일반적이 되었다. 주택을 사려고 하는 바이어는 아직 많은데 새로 나오는 매물은 적어 공급부족으로 인한 가격 오름세도 일정치 않다. 일부지역에서는 '부르는게 값'이라 할 정도로 호가보다 훨씬 많이 주어야 살 수 있는 경우도 많다. 이렇게 변동이 심하고 과열된 시장에서도 바이어 입장에서는 매물의 동정을 꾸준히 살펴보고 나름대로 기준을 세워 발빠르게 움직이면 좋은집을 마련할 수가 있는 기회가 높아진다. 반대로 셀러도 여러측면에서 잘 준비하고 마케팅 전략을 세우면 기대보다 좋은 결과를 가져 올 수 있다.

빠르게 움직이는 시장에서 바이어나 셀러가 생각해 보아야 할 몇가지 팁을 아래와 같이 정리해 본다.

바이어

매입할 주택의 종류나 지역, 예산등을 구체적으로 정한다
모기지 대출이 필요하면 미리 신청해 둔다
해당지역에서 새로 올라오는 매물동향을 인터넷등으로 꾸준히 추적한다
오픈하우스를 다니며 가격을 예상해 본다
오픈하우스가 끝나면 월-화요일 정도에 오픈하우스를 했던 매물들이 어떤 상황에 있는지 정보를 입수한다. 즉 오퍼가 들어갔는지? 팔렸는지? 아니면 그대로 시장에 남아 있는지? 등
매물을 골라내는 매물 평가는 기본에 충실한다. 즉 집의 생김새, 대지의 모양, 방향, 구조, 주변과의 조화, 로케이션, 학교/공원/쇼핑/교통등 주변시설, 고압선/오일탱크/소음/마리화나재배 등 부정적요인, 과거 보통 시장에서 매매가 잘 되었는지 등의 히스토리
마음에 드는 집이 있으면 오퍼를 낸다. 오퍼는 가격을 제외하고는 가급적 바이어 조건들을 최소화하거나 없애고 '강력한 오퍼계약서'를 만들어 제출한다. 가격과 나머지 서류/인스펙션등 기술적인 부분은 리얼터와 상의한다. 멀티플오퍼 상황인 경우에 동요하지 말고 시장가격내에서 움직인다.

셀러

집을 내놓는 시점으로는 최상이다
팔고 이사갈 집을 구체적으로 미리 정한다
집을 보여줄 수 있는 상태로 깨끗이 정돈한다. 정돈된 상태가 가격에 크게 영향을 주는 경우를 많이본다. 이것은 바이어가 집에 대한 신뢰로 이어진다
리스팅 계약한다
가격은 너무 지나치지 않게 내놓는다. 가격이 너무높으면 바이어가 미리 포기하여 매물이 시장에서 오래 남는 경우도 적지 않다
사진/플로어플랜/관련서류/브로셔/오픈하우스등을 미리 준비하고 마케팅 한다
시점을 잘 맞추어 오픈하우스를 통하여 멀티플 경쟁 오퍼를 유도한다
테넌트가 들어있는 부동산의 경우도 투자자가 늘어 방법은 동일하다

시장이 빠르게 움직이며 거래되기 때문에 단시간 내에 많은 것을 살펴야 한다. 특히 계약의 법률적 부분을 놓치지 말고 꼼꼼하게 살피는 것도 잊지 말아야 한다. 끝.

2016-2017 부동산시장 예측

January 29, 2016

2016년 비씨주의 주거용 부동산 거래는 약 96,100 건으로 전년도보다는 6.3%가 감소할 것으로 예상한다. 2015년에는 견고한 경제기반과 향상된 소비심리가 부동산 소비를 부추기는 역할을 하였다. 결과로 거래량은 무려 10만건이 넘었는데 이렇게 많은 거래는 유사이래 세번뿐이었다. 2016 올해들어 거래량이 다소 감소될 것으로 보이기는 하나 경제적인 환경은 상당히 활기있고 소비심리도 여전히 높은 수준에 있을것으로 본다. 비씨주의 활기찬 경제는 부동산에 대한 강한 소비로 이어져 2017년도 거래량은 2%가 증가하여 98,000 건 수준이 될 것으로 본다.

오일가격 하락에서 오는 충격과 약한 소비재 수요에서 오는 침체된 분위기에서 비씨주 경기는 빠르게 회복하는 것으로 검증되고 있다. 소비지출은 몇십년만에 가장 빠른 속도로 증가하고 있고, 고용은 풀타임 자리가 늘어나면서 지난 하반기에만 2%가 증가했다. 노동시장 또한 4%의 임금 인상이 있었다. 루니화의 상대적 가치하락으로 수출업체에서는 경쟁적 이익을 보고 있으며, 관광업계에서는 밴쿠버 방문자들이 큰 폭으로 증가하면서 이득을 보고 있다. 내부적으로는 알버타에서 비씨주로 일자리를 찾으러 넘어오는 노동자들이 점차 증가하고 있다.

그러나 비씨주의 부동산시장이 전체적으로 똑같이 좋다고 볼수는 없다. 물자등에 크게 의존하여 형성된 외곽 시골지역의 부동산시장은 취약한데 반해 밴쿠버를 위주로 하는 도심지는 재고부족 현상으로 강력한 셀러시장의 모습을 보여준다. 비씨주는 밴쿠버와 프레이져 밸리가 비씨주 부동산시장을 리드한다고 해도 과언이 아니다. 2008년부터 계속 증가해온 신규분양 매물 공급은 가격 인상을 다소 억제하여 왔다. 2015년에 12%가 오른 부동산 가격은 2016년 올해 6.4%가 오를것으로 보며 내년 2017년에는 4.2%가 증가할 것으로 예상한다. 끝.

참고자료 - BCREA

0% 다운페이먼트로 새 아파트를 매입한다

January 14, 2016

밴쿠버의 한 건설사는 다운페이먼트 없이 아파트를 분양할 예정이다.

건설사 타운라인은 포트무디에 새로운 아파트 빌딩을 건축하면서 바이어들에게 0%의 다운페이먼트 플랜을 제시할 계획이다. 이러한 제안은 이미 비씨하우징에 허가를 받은 상태이다.

최근 비씨주의 중산층들은 생활편의시설이 제공되고 교통이 원만한 안전한 도심지역에서 주택을 장만하기가 점차 어려워지고 있는게 현실이다. 이러한 차원에서 타운라인 건설사는 비씨하우징 CMHC 모기지공사등과 손잡고 중산층 바이어가 다운페이먼트 여유자금 없이도 아파트를 마련할수 있는 획기적인 방안을 제시하였다.

다운페이먼트 없이도 이번 프로젝트 아파트 매입이 가능한 이유는 분양할 아파트 가격은 시장가격보다 최소 8% 정도 할인된 가격으로 판매할 예정이며 CMHC 모기지공사는 이 할인된 8%를 바이어의 다운페이먼트로 인정하는 플랜이다. CMHC 모기지공사의 승인과 더불어 일반은행에서는 매입금액의 100% 전액을 모기지 대출로 커버한다. 따라서 일반적으로 이자율이 높은 2 금융권 등의 대출 도움은 필요하지 않다.

이번 프로그램은 다운페이먼트를 지불하기가 넉넉치 않은 저소득 서민들을 위해서 만든 것이다. 따라서 분양을 받을 자격이 되려면 1베드룸이나 1베드룸+덴을 매입하려는 바이어는 년간 소득이 $65,850 이하가 되어야 하며, 2베드룸은 $92,430 이하이다. 분양받은 아파트는 본인들의 주거주지로 등기되어야 한다. 최소한 2년 거주한 이후에는 아파트 매매가 가능하며 매매차익도 전부 본인의 몫이다.

지금까지 전통적 방법에 따르면 대출은행은 주택소유주가 모기지대출금 상환을 하지 못하는 경우를 대비하여 일정 금액의 다운페이먼트를 요구해 왔었다. 다운페이먼트가 없거나 미미한 경우에는 주택소유주가 모기지 페이먼트 상환이 어려워 압류나 은행의 저당권 행사가 들어올 때 현재 살고 있는 부동산을 매각하여 은행대출을 상환하고 나머지를 챙기는 등의 옵션은 없어진다. 이러한 경우에 대출금 상환금이 부족하면 CMHC는 차액을 지불하여야 한다. CMHC는 이번 프로젝트를 아직 검토중에 있다.

빠르면 2월부터 판매 예정인 타임라인의 아파트는 포트무디 로키포인트 바닷가 공원 근처에 위치하며 착공은 이번 가을로 예정하고 있다. 5층건물에 84개 유닛이 들어서며 실내면적은 589-900스퀘어피트 정도이다. 참고로 포트무디 아파트 가격은 지난 12월 기준으로 스퀘어피트당 가격이 $425-$452 정도이다. 끝.

참고자료 - REBGV, 밴씨티버즈

내년부터 50만달러 초과 주택, 다운페이먼트 금액 증가

December 21, 2015

정부는 내년 2월15일부터 50만 달러가 초과하는 주택에 대해서 다운페이먼트 금액을 상향 조정하기로 했다. 그러나 50만 달러가 넘지않는 가격 범위내에서는 기존의 최소 다운페이먼트 금액 5%를 그대로 유지하기로 했다. 50만 ~100만 달러 사이의 금액은 10% 다운페이먼트가 요구되며 100만 달러가 넘는 주택에 대해서는 최저 20%의 다운페이먼트를 적용하기로 했다. 100만 달러가 넘는 주택에 대해서는 물론 현행대로 모기지 보험이 적용되지 않는다.

예를 들어 $700,000 주택을 구입하는 바이어는 최소한 $45,000의 다운페이먼트 금액이 필요하다.

5% x $500,000 = $25,000
10% x $20,000 = $20,000
Total: $45,000

새로 변경되는 기준은 앞으로 발행되는 신규 모기지 대출건에만 적용되고 기존의 대출건과 갱신건에 대해서는 적용되지 않는다. 다운페이먼트 금액이 20% 미만일 경우에는 현행대로 모기지 보험을 반드시 구입해야 한다.

새로운 규정은 내년 2월 15일 이후부터 신청 발행된 신규 모기지 대출부터 적용된다. 올해 12월 11일부터 내년 2월 15일 사이에 접수된 모기지 신청건에 대해서는 내년 7월 1일까지 대출을 받아야 새로운 기준에 적용받지 않는다. 이러한 기준을 마련한 정부의 목적은 '주택시장의 잠재적 리스크를 잡아두려는 의지'에 있다고 본다.

메트로 밴쿠버에서 50-100만 달러 사이에 거래되는 주택의 비중은 전체 거래량의 35% 정도이다. 50만달러 이하에서 낮은 다운페이먼트의 금액으로 주택을 매입하려는 바이어들에게는 새로운 기준에 영향을 받지 않는다. 특히 매입시 취득세 면제를 받기 위해 50만 달러 이하의 주택을 구입하려는 생애 최초 주택매입자들은 종전과 크게 다를 것이 없다.

자료출처 : REBGV

비씨주 부동산 시장 동향과 예측

November 19, 2015

제목 - 비씨주 부동산 시장 동향과 예측

지난 10월 MLS를 통해 비씨주에서 매매된 주거용 부동산은 8,725개로 전년도에 비해서 14.1% 증가했다. 거래 금액으로는 58억달러로 32.3%가 올랐다. 평균가격은 전년동기에 비해서 16% 올랐다.

바이어들의 높은 주택수요는 지난 10월에도 계속되었다. 비씨주 주택시장은 지역별로 양상이 다른데 거래가 매우 활발한 메트로밴쿠버 지역과 다소 한산한 모습을 보여주는 비씨주 북부지역으로 나뉜다.

로워메인랜드에는 현재 약 4개월의 바이어 수요를 충족할 만큼의 주거용 부동산 재고량이 있고 빅토리아는 약 3월만큼 소화할 재고량이 있다. 균형있는 시장에서 재고량은 약 5개월에서 8개월 정도 수준이다.

2015. 10월까지 총 달러거래 금액은 553억 달러로 전년도에 비해서 약 33.6%가 올랐다. 거래량은 87,895개로 20.4% 증가했다.

올해 년말까지 MLS를 통한 거래량은 약 10만개를 넘을것으로 예상한다. 이러한 거래량 수준은 지금까지 세번째로 많은 기록이고 2007년 이후에 처음으로 10년 평균거래량을 초월했다.

가격은 2014년에 15% 상승한데 이어 올해 2015년은 약 20% 증가할 것으로 보인다. 2016년 거래량은 약 7%가 감소하는 93,700 정도로 예상된다. 그리고 그동안 약간 눌려있던 기분이었던 잠재적 모기지 이자율이 오를 기미로 인하여 주택 수요는 다소 줄어들 것으로 보인다.

매물 재고량은 8년만에 가장 낮은 수준이며 년말까지 평균가격은 10.2%가 오른 $626,000 정도이며 내년 2016년은 2.2%가 오른 $639,700 정도가 될 것으로 예상한다.

신축주택량은 올해 약 30,000개 정도로 2008년 이후 가장 높은 수준이다. 2016년에는 자재 인력등 제약조건으로 인해 신축주택 물량은 약간 줄어든 28,800개 정도로 예상된다. 끝.

참고자료 BCREA

자유당의 부동산 관련 정책, 어떻게 변할까?

November 9, 2015

캐나다의 자유당 새 정부가 본격 출범했다. 이민과 경제 분야에서 많은 변화가 예상된다. 선거 공약을 중심으로 자유당의 트뤼도 정부가 어떤 부동산 정책을 이끌고 나갈지를 살폈다.

사회기반시설을 위해 앞으로 10년간 200억 달러를 투자할 것이며 이에따른 부분적 계획으로 알맞은 가격의 주택보급과 노인주거 시설을 건설하거나 재단장하는데 주력
만기가 되어가는 조합주택 (co-op housing) 기간 갱신
노숙자들을 위해 안정된 주거지 보급에 재정지원
연방정부 소유의 땅을 주정부나 개별도시들과 파트너쉽 관계를 맺어 토지의 용도나 목적을 변경해 활용할 계획
적정한 가격의 렌트용 빌딩에 투자되는 새로운 자본에 대해 GST 100% 환급
렌트용 건물을 증축하거나 개축하는데 1억 2천 5백만 달러의 세금 인센티브 지원
확실한 주택정책 결정을 위해 면밀한 인구조사 시스템을 재도입하고 이를 통해 정확한 최신의 정보를 정책에 활용할 예정
효율적인 에너지 사용을 위해 녹색 사회기반시설 가속화
유해오염물 대기방출기준 목표치 하향 설정
클린테크놀로지에 투자를 늘리고 녹색일자리를 마련할 계획
보다 개선된 환경검토과정 시스템을 도입하고 화석연료에 대한 정부지원금은 중단
직장을 옮기거나, 배우자와 사별하거나, 이혼을 하거나, 연로한 가족을 모셔야 하는 이유등으로 주택을 매입하는 경우에는 RRSP를 해약하여 다운페이먼트에 사용하게 하는 현대화된 플랜을 도입
사회기반시설 확충을 위해 2016-17년 2017-18년 회계년도에 각각 50억 달러 지출
우편물 도어-투-도어 배달서비스 재개
CMHC를 통해 주택보급 건설에 금융지원 활성화
부동산가격 과열지역은 투기우려가 있는지 검토할 예정이고, 주택을 마련하는데 부동산 가격이 적정한 범위내에 있도록 정책기반 수립
스몰비즈니스 세금을 11%에서 9%로 내림
$44,700-$89,401의 과세등급 (tax bracket)에 들어가는 중산층의 세율을 22%에서 20.5%로 내림
$200,000 이상 소득자는 새로운 세율 33%의 과세등급 마련
앞으로 10년간 200억달러 교통기반시설 확충에 투자
출퇴근시간에 시버스 (SeaBus)는 매 10분 간격으로 운행
교통이 복잡한 브로드웨이에 도심내 고속 수송체제 마련
써리에 경전철 도입.

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참고자료 REBGV

가을 부동산시장 동향

October 23, 2015

광역밴쿠버 지역의 부동산시장은 지난 달까지 가격과 거래량은 여전히 오름세를 보이고 매물 재고량은 계속적으로 줄어드는 추세를 보였다. 가격을 비롯한 각 분야별 변화 추이는 다음과 같다.

<가격 변동> 주거용 부동산 가격은 HPI 기준으로 $722,300이며 전년 도에 비해 +13.7%가 상승했다. 주거별로는 단독주택이 $1,179,700 으로 +18.9%, 아파트 $415,100으로 +9.0%, 타운하우스가 $518,600으로 +8.1% 각각 올랐다.

<시장에 올라온 기간> 매물이 시장에 나와서 마켓에 머물렀던 기간은 주거용 부동산 전체적으로 18일이 정도이고 주거별로는 단독주택이 14일, 아파트가 21일, 타운하우스가 18일로 비교적 짧아졌다. 매물이 빨리 소화된다는 의미로 볼 수 있다.

<면적당 단가> 스퀘어피트(Sq.ft.)당 단가는 주거용부동산 전체적으로 $509을 보였고 주거별로는 단독주택이 $518, 아파트가 $532, 타운하우스가 $406로 나타났다.

<매물 재고량> 매물재고량은 주거용부동산 전체적으로는 11,486개로 전년도에 비래 -27.2%로 매물 수준이 많이 내려갔다. 주거별로는 단독주택이 4,832개로 -27.4%, 아파트가 5,184개로 -24.7%, 타운하우스가 1,228개로 -35.7%의 재고량 하락을 보였다.

<뉴 리스팅> 지난 9월에 새로운 매물진입은 전체적으로 4,850개로 전년도보다 -7.8%가 감소했고 주거별로는 단독주택이 2,066개로 +1.1%, 아파트가 2,055개로 -13.7%, 타운하우스가 626개로 -10.7%의 변동을 보였다.

<거래량> 지난 9월에 거래된 매물수는 전체적으로 3,367개로 전년도에 비해서 +14.7%가 증가했고 주거별로는 단독주택이 1,295개로 +1.1%, 아파트가 1,526개로 +28.5%, 타운하우스가 457개로 +13.1%가 각각 증가했다.

<달러볼륨> 지난 9월 거래된 금액 규모는 전체적으로 약 29억달러 정도이며 주거별로는 단독주택이 약 18억 2천 5백만 달러, 아파트가 7억 2천 6백만 달러, 타운하우스가 2억 7천만 달러 정도이다.

<거래확률> 시장에 매물이 출시되어 한달내에 거래되는 확률은 주거용부동산 전체적으로 29.3%로 전년도에 비해 +57.5%가 향상되었고 주거별로는 단독주택이 +26.8%로 +39.6%, 아파트가 29.4%로 +69.6%, 타운하우스가 37.2%로 +72.5%로 시장에 나와 팔리는 확률은 대폭 증가했다.

2015년 가을에 보이고 있는 부동산 시장의 강한 에너지와 모멘텀은 적어도 내년 이른 봄까지는 계속 이어질 것으로 예측된다.

자료출처 - REBGV (본문내용중 광역밴쿠버 지역은 밴쿠버, 웨스트밴쿠버, 노스밴쿠버, 버나비, 포트무디, 코퀴틀람, 리치몬드, 포트코퀴틀람, 피트메도우, 메이플릿지 지역을 의미함)

계약금의 의미

October 9, 2015

계약금 즉 디파짓은 일반적으로 바이어가 매매대금의 일부를 금전으로 선지불하여 계약을 완결할 때까지 계약을 더욱 진지하고 보다 신뢰시키고자 하는 의지이다.

일반적으로 주택매매시 계약금은 바이어가 매매대금의 5% 정도를 지정한 신탁계좌 (trust account)에 입금하게 된다. 입금된 디파짓 금액은 계약서에 명시한대로 진행되면 잔금과 함께 합산되며 등기와 교환하여 거래를 완결(completion or closing)하게 된다.

그러나 잔금일에 바이어의 귀책으로 거래를 종결하지 못하였다면 계약금은 상대방인 셀러에게 돌아가는 것이 일반적이다. 다음과 같은 예를 들어보자.

바이어와 셀러가 $1,000,000에 주택 매매계약을 체결하였다. 바이어는 일주일 후에 모든 조건을 해지(subjects removal)하고 계약금으로 $50,000을 디파짓 하였다.

바이어와 셀러는 한달후에 있을 잔금일(completion date)을 기다리고 있는 상황이다. 바이어는 운영하던 모텔을 매각하여 그 대금으로 잔금을 지불하려 했으나 모텔이 예정대로 팔리지 않아 잔금 치르는 것에실패하고 계약은 파기되었다.

얼마 후 셀러는 그 집을 다시 주택시장에 내 놓아 $920,000에 다른 바이어에게 매각하였다. 셀러는 실질적으로 $1,000,000에 팔 수 있었던 집을 $920,000에 매매 하여 $80,000이라는 손해를 보았다.

이러한 경우에 계약금 $50,000은 셀러에게 귀속되고, 차액 $30,000및 기타비용에 대해서도 소송하여 받아낼 수 있을 것이라는데 대해 이견은 없을 것이다.

그러나 $1,080,000에 매각한 경우에는 어떻게 될까?

1997년 비씨주 어느 항소법정 판결에서는 셀러가 바이어의 거래위반으로 입은 손해는 피해 금액이 많고 적음에 상관없이 계약금은 셀러에게 돌아가도록 판결하였다.

즉 계약이 파기된 이후에 다른 바이어와 계약한 금액이 종전에 계약한 금액보다 설령 높은 가격에 팔렸다 하더라도 셀러에게 돌아가게 판결한 것이다.

이는 처음 표준매매계약서를 만들 때 계약금 조항에 부여한 취지 즉 "바이어가 잔금지불에 실패하는 경우에 계약금은 셀러에게 몰수된다" 와 부합한다.

그러나 2009년 또 다른 건의 비씨주 항소법정에서는 다른 판결이 나왔다. 즉 "셀러는 실질적으로 손실(actual damage)을 입은 부분에 대해서만 계약금을 가져가도록 하고 이를 초과한 부분에 대해서는 적용되지 않는다"는 판결을 내렸다.

예에서 본 바와 같이 바이어가 잔금지불에 실패하여 계약이 파기되고 그 이후에 셀러가 같은 물건을 $1,080,000에 매각한 경우에는 셀러는 실질적으로 손해를 보지 않았으니 바이어의 계약금 $50,000은 다시 바이어에게 돌아가도록 판결한 것이다.

동일한 내용을 놓고 다른 판결이 나오자 대법원에서는 동일 사안에 대해 각기 다른 해석은 양립할 수 없다고 결론을 내리고 "바이어가 잔금을 완납하지 못하고 거래 종결에 실패한 경우에 셀러는 받은 손실을 입증하지 않고도 계약금을 몰수할 수 있다"라는 해석으로 내용을 분명히 하였다.

이에 따라 표준계약서 내용에는 "non-refundable"이란 단어가 추가되면서 계약금의방향을 확실히 하였다.

자료출처 - RECBC

고가주택의 판매전략

July 31, 2015

고가주택을 매매하는 전략은 조금은 다르게 다루어져야 한다. 우선은 고가의 틈새시장에 밝은 리얼터를 고용하여 조언을 받는게 좋다. 고가주택 전문 리얼터라 함은 지역에서 본인의 비즈니스 네트워트와 브로커 회사의 자원을 잘 활용하는 발 빠르고 능력있는 리얼터라 할 수 있겠다. 주택가격이 높다는 것은 소비자 즉 바이어들의 기대수준도 높기때문에 이에 맞게 준비하여 시장에 물건을 내 놓아야 보다 좋은 가격을 이끌어 낼 수 있다.

첫째, 첫 인상에 신경써라.

집을 사러 다닐때 주택의 외관은 바이어와의 첫만남이며 첫인상이다. 가격이 높고 낮음을 떠나서 주택의 외관은 중요하다. 깔끔한 정원관리는 좋은 첫인상을 위해서 필수항목이다. 아름다운 뒷마당은 바이어들에게 오랜 인상을 남긴다. 화분에 담긴 꽃이나 관상수등은 현관의 입구나 뒷마당 패티오로 나가는 문 옆에 놓아두면 효과적이다. 정원의 화단에는 싱싱한 퇴비를 새로 덮어주는것이 좋다. 새롭게 덮힌 화단의 쵸콜릿 색깔은 주변의 나무들이나 꽃과 잘 어울려 정원 전체가 활력있어 보이고 늘 잘 관리되어 온 것으로 보인다. 관상수들은 모양을 잘 잡아주고 너무 많이 자란 나무들은 가지런히 전지를 해준다. 패티오, 외벽, 드라이브웨이등은 파워워시를 하여 깔끔하게 마무리를 해준다.

둘째, 실내는 쇼홈처럼 연출하라.

홈스테이징은 밋밋한 실내 색조와 분위기에서 특출한 주제의 파워있는 분위기를 만들어 내는 효과가 있다. 스테이징은 셀러 본인들이 할 수도 있지만 프로페셔널 홈 스타일리스트를 고용하면 무언가 다를것이다. 스테이징 전문가들은 현재 집안에 있는 가구나 소품들을 이용하지만 필요하면 주제에 맞는 가구나 예술적 소품들을 들이기도 한다. 홈스테이징을 통하여 실내는 유행에 따라 멋지고 잠재 바이어에게 어필하는 공간으로 전환한다. 고가를 찾는 바이어들은 비쥬얼을 많이 따진다. 기막히게 잘 꾸며진 실내는 잠재바이어들이 그 안에 들어가서 살고 있는것처럼 상상하는데 도움을 준다.

세째, 오버프라이스 리스팅 하지마라.

최근 부동산시장이 좋다고 하여 시장가격보다 높게 내놓아 네고시에 가격면에서 운신의 폭을 넓히고자 하는 셀러가 있을 수도 있다. 이러한 경향은 늘고 있으나 가급적 피하는 것이 좋다. 적정한 시장가격에 내놓아 거래된 매물의 가격이 오버프라이스 리스팅되어 거래된 가격보다 더 높은 가격에 그리고 더 빨리 팔린다는 것은 통계적으로도 조사된 바 있다. 매물이 시장에서 경쟁력이 있으려면 객관적인 자료에 근거하여 리스팅하는것이 바람직하다.

마지막으로, 효과적으로 광고하고 마케팅하라.

매물은 다양한 채널을 통해서 노출을 극대화 하라. 프린팅, 온라인, 소셜미디어등 최대한 활용하고 전문가사진은 필수이다. 리스팅한 매물의 주변이나 이웃에 대한 프로모션을 별도 시도해야 하고 리얼터 본인 보관 데이터에서 고급주택 잠재바이어를 검색하여 접촉해야 한다. 리얼터의 신용이나 네임브랜드 또한 지역내에서 네트워크 영향력으로 인해 매매에 크게 작용한다. 퍼블릭이나 에이전트 오픈하우스를 통하여 경쟁오퍼등을 받는것을 시도해 보고 전략을 잘 세우면 매매에 성공할 수도 있다.

고급주택을 리스팅하고 스테이징하고 마케팅하고... 그리고 팔기까지 일련의 과정은 전문성있고 경험있고 전략적인 가격 협상능력이 있는 전문가가 필요하다. 몇백만달러 고가의 주택가격 네고에서 갑자기 돌변하여 가격으로 따지면 얼마되지 않는 집안의 가구가 끼어들어 가격협상에 난처할 때도 있지만 반대로 가구를 이용하여 거래를 유리하고 매끄럽게 끝내기도 한다. 단순히 생각하면 사소한 금액에 사소한 가구이지만 바이어 입장에서는 이미 주택에 대한 감정교감이 일고 있는것이다. 고가의 물건을 사는 바이어의 사소한 행동도 놓치지 않고 이해하는 마음은 매우 중요하다.

렌트용 베이스먼트 허가 절차

May 6, 2015

House Insurance, Protect, Home, Care