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Blog › January 2017

Recently Sold Listing 11115 237 Street, Maple Ridge, BC


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커머셜 부동산의 가치 평가


 

 

커머셜 부동산의 가치를 평가하는 방법에는 다음과 같은 것이 있다. 

1. 주변에 유사한 부동산 매매 가격을 비교하는 '비교평가법', 

2. 새로 건축한다고 가정하고 총투입비용을 계산하고 나서 비교할 대상 물건의 나이만큼 감가상각을 적용하여 계산하는 '투입비용 평가법', 

3. 투자된 건물에서 나오는 현금흐름의 수익률로 평가하는 '인컴수입평가법' 또는 'CAP RATE 계산법'  

이러한 방법들 중에서 접근하기 쉽고 실무에서도 많이 쓰이는 CAP RATE 계산법을 알아보자.

CAP RATE 는 간단하게 설명하면 순영업이익 (NOI, net operating income)을 투자된 금액으로 나눈 백분율이다. CAP RATE는 계산하기도 간편할 뿐더러 여러 투자대안을 수익률로 비교하여 간편하게 저울질 할 수 있다. 예를 들어 투자자가 다음과 같은 2개 상가의 투자를 놓고 비교하고자 한다. 
 
포트무디에 5백만 달러에 매입 가능한 상가에서 나오는 년간 순영업 이익은 30만 달러이고, 코퀴틀람에 8백만 달러에 매입 가능한 상가에서 발생하는 순영업이익은 44만 달러라 하면 CAP RATE는 각각 6.0%와 5.5%가 된다. 따라서 만일 2개의 물건이 건물의 상태나 테넌트 구조등 다른 조건들이 유사하다면 투자자는CAP RATE가 보다 높은 포트무디 상가를 선호할 것이다.

CAP RATE 핵심 중 하나는 순영업이익 NOI 이다. 많은 투자자들이 NOI를 계산하는데 혼동하는 경우가 많은데, 아래와 같다.

Potential rental income...................... (A)
- vacancy and credit losses............... (B)
+ other income .................................. (C)
- operating expenses ........................ (D)
------------------------------------
= Net operating income, NOI
- annual debt services
------------------------------------
= cash flow before tax
- tax liability
------------------------------------
cash flow after tax

(A). 상가나 쇼핑몰의 인컴은 렌탈 수입에서 온다. 렌탈 수입은 일반적으로 면적당 "net rent" 또는 "gross rent" 로 구분하여 부과한다. Net rent 는 재산세, 보험료, 관리비 등을 별도로 떼어내어 단위면적당 순수하게 계산하고, gross rent는 제반비용을 net rent와 합산하여 부과한다.

(B) 공실률(vacancy rate)은 일반적으로 해당지역의 최근 통계자료를 사용한다. 예를 들면 어느 지역의 '커머셜 부동산 공실률은 5%' 이면 렌탈수입에서 5% 만큼은 제외한다. 
 
(C) 기타 수입은 상가앞에 유도간판등 싸인을 걸어주고 테넌트에게 받는 수입, 커피자판기 수입, 유료주차 수입등이 해당된다.  

(D) 영업비용(operating expenses)은 재산세, 보험료, 관리비, 수리유지비, 유틸리티비용 등이 포함된다. 반면 CAP RATE을 계산하는데 영업비용에 포함되지 않는 항목은 모기지 원리금, 감가상각, 자본적지출(대형수리 또는 리노베이션등), 인컴택스, 유보금액, 테넌트 임프루브먼트, 부동산수수료등이 있다. 매입자나 투자자들이 이부분을 혼동하는 경우가 더러 있는데 착오 없기를 바란다.

위에 예시한 포트무디 상가의 크기가 20,000sq.ft. 이고 NET rent가 $15.79/sq.ft로 모두 동일하고, 다른 수입이 없으며, 해당지역의 공실률이 5%이라면, NOI는 30만 달러이고 cap rate는 6%이다. 네트 렌탈인컴 구조는 테넌트들에게 영업비용이 부담되고 투자자에게는 발생하지 않는다. 

한편 코퀴틀람의 상가는 GROSS rent가 $20/sq.ft이고 면적은 30,000sq.ft 이다. 이 투자안의 잠재렌탈 수입은 gross $600,000 이다. 코퀴틀람도 공실률이 5%를 보인다면 $30,000을 감하고, 영업비용이 $130,000이라고 가정하면, 순영업이익 NOI는 $440,000 이 되고 cap rate 는 5.5%가 된다. 그로스 렌탈인컴 구조는 총액으로 받은 렌트 금액에서 투자자인 랜드로드가 재산세 보험료 관리비등 영업비용을 별도로 지출해야 한다. 

CAP RATE 계산방식은 간편한 장점이 있는 반면, 최근 1년간의 비교적 짧은 회계자료를 사용해야 한다는 단점도 있다. 즉 장기적인 현금 흐름을 파악하기에는 어렵다는 단점이 있다. 따라서 2-3년의 자료를 평균하여 계산하는 사용자들도 더러 있다. 

현가법은 CAP RATE의 이러한 단점을 보완하는데 도움이 된다. 현가법은 미래의 현금흐름을 현재가치로 할인하여 계산하는 방식이다. 상가나 쇼핑몰은 테넌트와의 렌트계약을 살펴보면 미래 현금흐름을 어느 정도 예측할 수 있다. 일정기간 미래의 수익을 현가로 계산한 후 기대수익률로 나누면 커머셜의 가치를 측정할 수 있다. 그러나 현가법은 계산이 복잡하여 컴퓨터 도움이 절실히 필요하다는 단점도 있다. 
 
커머셜 부동산 투자자라면  CAP RATE 계산에 익숙하길 바란다!  
 
2017.1.29일 중앙일보 최재동리얼터 부동산 칼럼중


리스팅 체크 리스트


불필요한 물건 정리 등 집 청소한 후 합리적인 가격에 내 놓는 것이 중요

새해가 되면서 벌써 매물들이 시장에 나오기 시작했다. 매입 기운도 슬며시 오르는 분위기이다. 단독주택 가격은 메트로 밴쿠버 지역 위주로 지난 6개월 전 고점인 약 180만 달러에서 17% 정도 하락하여 최근에 150만 달러 수준까지 머물다 재반등 기미를 보이고 있다. 지난 9월초 <부동산시장 동향과 예측> 칼럼을 통해 '단독주택은 앞으로 1년 이내에 17% 정도 가격이 하락할 것'이라고 예측한바 있다. 이러한 포인트가 지난 며칠 전에 지나가고 있었다. 6개월의 가격내림은 바닥이라고 단정하기에는 다소 짧게 느껴지기도 한다. 이러한 가운데 매물은 시장에 점차 쏟아져 나오고 있다. 리스팅 매물이 보다 경쟁력 있게 만들려면 아래와 같은 부분에 신경 써보기 바란다. 

 
자질구레한 물건을 정돈후 청소한다 - 농구공보다 작다고 생각되는 물건은 이사박스에 넣어 거라지나 창고에 치우고 자주 쓰는 것들은 서랍이나 벽장을 이용하여 넣어둔다. 달러 스토어에서 알록달록한 박스나 선물용 박스를 구입하여 넣은 다음 적당한 곳에 디스플레이를 해도 좋은 아이디어이다. 부엌 유리창 욕실등 구석구석 청소를 한다. 특히 곰팡이로 얼룩진 곳은 제거하고 청결해 보이도록 한다. 주택인 경우에는 파워워시를 하면 좋고 현관등 외관과 정원관리등도 깔끔하게 해두면 좋다.      
 
실내는 가급적 쇼홈처럼 연출한다 - 쇼잉이 있을때에는 기존의 베드시트 위에 새  시트를 덮고 깨끗하게 편다. 욕실에 사용하는 수건등은 디스플레이용으로 교체해서 걸어둔다. 가구나 가전제품등은 모두가 제자리에 배치한다. 리빙룸은 리빙룸답게 다이닝룸은 다이닝룸답게 꾸민다. 가구는 재배치를 해보고 가장 적당한 것을 찾아 변화를 준다. 화분, 그림, 데코레이션 등으로 액센트를 주어 실내에 활력을 불어 넣는다.  
 
쇼잉 분위기를 연출한다 - 쇼잉이 있는날에는 가급적 자극적인 음식 냄새를 줄이고 통풍후 커피나 쿠키 냄새를 풍기면 좋다. 인공적인 스프레이 방향제는 거부감이 있을수 있고 알러지가 있는 사람이 방문할 경우가 있기 때문에 권장하지 않는다. 실내온도는 20-22도 정도로 적당하게 맞춘다. 가벼운 재즈나 클래식 음악이 곁들이면 좋다.
 
합리적인 시장가격에 리스팅한다 - 오버 프라이스 리스팅은 오히려 실패할 확률이 높다. 좋은 가격에 팔기를 원하면 합리적인 수준에서 프라이싱하고 호가에 가깝게 받는것이 좋다. 다만 잘 팔리는 단지에서 주변에 유사한 매물이 없을 때에는 오버프라이스 리스팅을 고려해 볼 만 하다.
 
리얼터의 판매 수단이나 능력을 점검한다 - 매물은 다양한 마케팅 채널을 통해서 노출을 극대화 하고 가능한 많은 잠재 수요자를 끌어들여야 한다. 매물을 판매하는 리얼터가 온라인 오프라인 등에서 마케팅을 어떻게 하는지 알아본다. 판매할 매물은 '있는 상태 그대로 내놓고 기다려서 팔리는 것' 보다는 '보기좋은 상태로 꾸며 많은 잠재바이어를 불러들여 좋은 가격에 팔아야 하는것' 이 정답이다. 
 
이러한 몇가지 '적은 투자'로 보다 '높은 가격'을 기대할 수 있다. 부동산 매각을 고민하는 교민 여러분들이 계시다면 활용해 보기를 권한다. / 최재동


New Listing 11115 237 Street, Maple Ridge, BC


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Recently Sold Listing 907 - 511 Rochester Avenue, Coquitlam, BC


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New Listing 1601 - 2979 Glen Drive, Coquitlam, BC


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