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Blog › July 2017

주택매도절차


단독주택, 타운하우스, 아파트등 주거용부동산 매도 절차에 대해서 간단하게 알아 보도록 한다.   

 

일반적인 주택매도 절차: 

 

상담- 리얼터를 정하여 부동산 시장동향과 팔려고 하는 부동산의 시장가격을 알아본다. 주거용부동산 가치를 측정하는 방법은 비교평가법이 가장 많이 쓰인다. 비교평가법은 같은 지역내에서 최근에 거래되거나 현재 시장에 나와있는 유사한 매물들을 비교하여 가격을 정하는 방법이다.   

리스팅계약- 매매할 가격이 정해지면 리얼터의 브로커 회사와 리스팅계약을 한다. 리스팅 계약 내용에는 리스팅 계약기간,  리스팅가격,  브로커 커미션, 마케팅 방법등이 설명되어 있다. 리스팅 계약은 상담에 따라 비교적 자유로울수 있으나 일반적으로 계약기간은 3-6개월이고 브로커커미션이나 마케팅 방법은 브로커나 에이전트에 따라 다를수 있어 별도로 상담하는것이 좋다. 

마케팅- 매도 마케팅전략을 상담한다. 일반적인 방법으로는 오픈하우스, 이메일 마케팅, 광고지 배포, 웹사이트등 온라인광고, 신문광고등이 있다. 어떤 지역의 어떤 매물이냐에 따라 마케팅 대상이나 방법을 달리 하는것이 좋다. 최근에는 매도 타이밍을 잘 맞추어서 리스팅하는것도 중요하다.    

쇼잉- 리스팅 매물을 청결히 하고 쇼잉을 시작한다. 계절이 지나거나 많이쓰지 않는 가구나 짐은 창고나 차고에 정리하고 묶은때는 향기나는 세제로 잘 닦아내고 집안의 음식 냄새등를 없앤다.  주택의 가격에 따라 홈스테이징 방법을 이용해 판매하는 방법이 있으나 판매에 실패할 경우 매도자가 부담하여야 할 비용이 적지 않아 잘 생각하여 결정해야 한다. 화려하지는 않더라도 집주인이 사는동안 꾸준히 잘 정돈해 왔고 청결하게 유지하던 매물들이 단기간에 좋은 가격으로 팔려나가는것을 많이 경험한다.      

오퍼&계약- 바이어에게서 오퍼를 받으면 리얼터가 계약서의 설명과 함께 계약에서 일어날 일들을 구체적으로 설명해 줄 것이다. 매도자는 오퍼 계약서에 싸인하면 특별히 정한 경우를 제외하고는 취소가 불가능하다.  따라서 오퍼가 들어왔을때 내용을 잘 점검하여 신중하게 결정하여야 한다. 그러나 매입자는 계약상에 조건을 거는 경우가 대부분이라 일정기간내에 계약을 취소할 수도 있다. 계약이 잘 진행되고 바이어가 조건해지와 함께 계약금을 입금하게 되면 상호간에 계약은 특별히 정한 경우를 제외하고는 취소불능이 된다. 이제는 계약서에 정한 날짜에 잔금을 받고 이사를 해야한다. 

변호사/노터리퍼블릭 고용 - 등기이전과 자금이체를 도와줄 변호사나 노터리퍼블릭을 고용하여 등기를 이전하고 잔금을 받는다.  

이사준비-  운송업체에 예약하여 이사준비를 하고, 전기와 가스등 유틸리티 어카운트는 새로 이사할 집으로 이전을 하던가 필요 없는 것은 계정을 취소를 한다. 정기적으로 우편을 받는 것들은 연락하여 이전되는 주소지를 통지하고 만일의 경우에 대비하여 캐나다포스트에서 메일을 새주소지로 배달해 주는 전달서비스인 Redirect Service 등을 이용하면 편리하다.   

이사- 새로운 바이어가 즐겁게 이사할 수 있도록 깨끗이 청소하고 카펫은 전문업체에 의뢰하여 카페클리닝을 하고 주택에 대한 매뉴얼, 가전제품 사용설명서, 우편함번호, 버즈넘버등을 메모해서 알려주고 키와 리모트컨트럴은 리얼터 통해 바이어에게 넘겨준다. 

 

 



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부동산 | 렌트용 베이스먼트 허가 (Legal Suite) 를 받으려면,


렌트용 주거시설 (Secondary Suite)은 단독주택에 부수적으로 만들어지는 추가 주거공간을 의미한다. 렌트용 주거시설 허가 규정은 시청마다 기준이 조금씩 달라서 포트무디 시청의 가이드라인을 예를 들어 설명해 본다.  

포트무디시의 경우에 렌트용 주거공간 면적은 970스퀘어피트가 넘지 않아야 하고 건물 전체면적의 40%를 초과하지 않아야 한다. 아울러 렌트용 공간은 기본적으로 테넌트 거주자의 건강과 안전기준을 마련하기 위해서 비씨주 빌딩코드(BCBC, BC Building Code)에 따라야 한다. 허가에 필요한 경비는 주택소유자에게 너무 부담되지 않는 범위에서 아래와 같은 가이드라인을 세웠다. 

화재시 불이나 연기가 번지는 것을 방지하고 비상상황에 테넌트 거주자가 안전하게 집에서 빠져나가게 하기 위해서 렌트용 공간은 주택의 나머지 다른 부분과 화재 분리시설이 설치되어야 한다.  

화재분리시설은 불이 번지는 것을 막아주는 일종의 건축물이다. 화재시 구조물에 따라서 25-45분간은 불이 번지는 것을 막아주어야 하는데 이렇게 하려면 기준에 적합한 드라이월이나 문을 설치해야 한다.  

렌트용 공간과 메인 주거지에는 최소한 한 개씩의 출입문이 각각 있어야 하고 문의 크기는 적어도 폭이 2피트 8인치 그리고 높이가 6피트 6인치 정도가 되어야 한다.  

문에는 안에서 밖을 내다 볼 수 있는 도어뷰어가 있어야 한다. 공용으로 사용되는 공간인 복도, 층계, 외부 보행도로 등은 적어도 폭이 2피트 10인치 정도 되어야 한다.  

비상시 정해진 규격의 피신가능한 창문이 없다면 출입문은 항상 반대방향으로 하나 더 있어야 한다. 베드룸에는 창문이 각각 있어야 하며 화재시 제 2의 피신용으로 사용 가능해야 한다.  

창문이 열리는 공간은적어도 3.76스퀘어피트 정도는 되어야 하고 어느 한쪽 길이가 15인치 보다 작아서는 안된다. 창문은 누구나 쉽게 열수 있어야 하고 도난방지용 막대등을 창문에 설치해서는 안된다. 

연기를 감지하여 울리는 스모크 알람은 각 층과 렌트용 주거공간에도 있어야 하며 베드룸에도 각각 있어야 한다. 스모크 알람간에는 인터 커넥션이 되어 하나의 감지기가 경보음을 내면 다른 경보기도 동시에 소리를 내야만 한다.  

렌트용 주거공간의 각 방에는 겨울용 히팅시스템이 되어 있어야 한다. 화재시 불이 번지는 것을 막기 위해서 메인 주거 공간과 렌트용 주거 공간간에는 일반적으로 가장 많이 쓰이는 공기를 히팅하여 난방하는 시스템 (forced air heating system)을 같이 사용할수 없다. 그러나 예외로 퍼네이스 룸에 스모크 알람을 설치하고 알람이 울리면 가스와 송풍기 팬이 자동으로 꺼지는 장치를 하는 등 적절한 조치를 취하면 공기히팅시스템을 공유할 수 있다.  

비씨주 빌딩코드에는 주택내 공기를 외부로 빼주는 환풍기를 욕실과 부엌에 설치하는 것이 의무화 되어 있다.  

하루에 두번 4시간씩 적당한 시간에 환풍이 되어야 한다. 만일 렌트용 주거공간에 온수탱크나 벽난로와 같이 가스연료 사용 가전제품이 있으면 신선한 공기를 밖에서 안으로 끌어 들이는 장치도 별도로 필요하다.  

부엌싱크, 욕조, 샤워실 화장실등 플러밍은 메인주거빌딩이나 렌트용 부속시설 모두에 설치 되어 있어야만 한다. 렌트용 주거공간에 추가적으로 설치되는 플러밍 시설은 집안의 다른 배관등 사용에 영향을 미칠수 있다. 따라서 하수 워터시스템등은 플러밍 코드에 맞게 설치하고 관리되어야 한다. 

가스나 전기배선 공사는 비씨 안전관리소 (BC Safty Authority 604.927.2041)에 허가를 받으면 된다. 테넌트 거주자를 위한 주차공간도 별도로 있어야 한다. 테넌트 주차공간은 메인하우스의 대지위에 별도로 마련되어야 하며 도로변 주차는 허용되지 않는다. 

테넌트 주거공간을 공사하기 위해서는 빌딩코드, 죠-닝, 플러밍등 여러가지 규정을 따라야 하며 빌딩플랜, 지적도(site plan), 단면도,  고도를 표시한 지도등이 제출되어야 한다. 시청이 요구하는 규정이나 제출해야 할 서류에 대해서 잘 모르겠으면 이러한 분야에 등록된 디자이너등 전문가와 협의하여 허가를 받는것이 좋다. 허가가 나오기 까지는 약 2주가 소요된다. 

 

 



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비트코인(bitcoins)과 부동산거래


Bitcoin, Coin, Money, Electronic Money

 

 최근 인터넷에 비트코인(bitcoins)을 자금결제 수단으로 하는 부동산거래 광고를 종종 볼 수 있다. 비트코인은 다양한 목적의 결제를 위해 합법적으로 사용되기는 하지만 자금세탁등 자금출처를 숨길수 있다는 점에서 비트코인을 수단으로 하는 부동산 매매는 자체적으로 위험이 따른다. 
 
비트코인은 급성장하고 있는 미래 화폐로 중앙은행이 없고 제도권의 규제를 받지 않는 글로벌 전자화폐이다. 다른말로는 암호화된 화폐, cryptocurrency, 라고도 한다.  비트코인은 P2P 네트워크 기반의 암호화 프로토콜을 사용하여 중앙의 관리나 개입없이 분권화된 화폐발행과 안정적인 거래 환경을 제공한다. 비트코인은 매우 복잡한 수학적 알고리즘에 의해 생성이 되는데 금광을 캐는것과 유사하게 마이닝 (mining) 하는 채굴자들에 의해 생성되며 향후 100년간 발행될 화폐량이 미리 정해져 있다. 비트코인 사용자들은 가상의 전자지갑 (wallet) 을 이용하여 다른사람과 거래하고 결제한다. 물건을 사고 팔면서 비트코인으로 결제를 하게되면 개인정보가 유출되지 않는다. 하지만 거래가 완벽하게 익명으로 끝나지는 않는다. 모든거래는 공개 온라인 장부 (public online ledger) 라 할수 있는 블록에 일정량의 거래가 저장되며 모든 거래는 조작이 불가능한 연결된 블록 즉 블록체인으로 저장이 된다.  현재 비트코인의 전체 시장가치는 미화로 약 420억 달러가 넘고 하루에도 약 10억 달러가 교환된다.  
 
이러한 비트코인으로 부동산거래를 할수가 있나? 바이어들은 부동산을 구입하는데 합법적으로 비트코인으로 대금 지불이 가능하다. 다만 부동산 브로커 회사에서는 계약금 (deposit)을 비트코인으로 받을수가 없다. 비씨주에서는 계약에 별도로 명시하지 않는한 계약금은 브로커회사나 변호사등 신탁계좌 (in trust)에 예치하게 되어있다. 비트코인은 정부화폐 범주에 들지 않기에 신탁계좌에 입금이 불가능하다. 비트코인 부동산거래는 현찰거래와 유사하며 자금추적이 어려워 정부는 자금세탁이나 테러와 관련된 자금 이동에 의심이 가는 거래에는 서류를 보강하는 등 신중을 기하고 있다.     
 
비트코인을 이용한 부동산거래 사기가 일부 법원에 제출되고 있다. 예를들면 부동산소유주의 신분을 도용하여 온라인에서 매매 리스팅하고 부동산거래후 비트코인으로 대금을 받는 사기; 도용한 등기를 이용하여 대출을 받은후에 대출 받은 돈과 함께 사라져 원래주인은 아무것도 모른채 모기지 대출금이 소유한 집에 담보가 설정되는 사기; MLS에 리스팅이 되어 있는 매물을 이용하여 온라인에 임의로 중복 리스팅하여 비트코인을 받고 사라지는 경우의 사기등이 있다. 선량한 오너나 에이전트들은 이러한 것들을 사전에 알아채기가 쉽지않다.  
 
최근 신문보도에 따르면 미국의 어느 유치원에서는 비트코인 결제가 가능하게 되었다. 부동산 거래에도 새로운 기술에 의한 결제시스템이나 계약방식등 신기술이 밀려드는 기세이다. 비트코인을 이용하여 부동산거래를 하려면 관련 전문가와 별도 자문을 받고 진행하는것이 좋겠다. 
 
참고자료: RECBC, 넥스트머니 비트코인 김진화지음