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[최재동의 부동산 중앙일보 칼럼] 지역별 아파트시장 동향


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[최재동의 부동산 중앙일보 칼럼] 지역별 아파트시장 동향

 

메트로밴쿠버가 점차 도시화 되어가면서 역세권을 중심으로 아파트 공급이 크게 늘고있다. 아파트 빌딩 높이도 종전 30-40층들이 이제는 50-60층의 고층그늘 아래로 자리를 하고 있는 추세이다.  한 빌딩내에 들어가는 세대수도 과거의 180-280세대 하던것이 이제는 한 건물내에 500세대 전후하는 것들이 많아지며 점차 대형화 고급화 되어가고 있다. 아파트와 호텔이 믹스되는 빌딩이라면 그 시설과 규모는 맘모스 급이다. 오늘은 지역별로아파트 시장을 간단히 분석해 보자.

 

버나비에는 아파트가 약 28,000개가 있다. 현재 시장에 나와있는 매물수는 400개 정도로 약 1.4% 가 리스팅 되어 있다.  버나비 인구는 2017년 기준23만 5천명 정도이다. 인구는 2041년까지 34만 5천명으로 1.45배 정도 늘어 매년 평균 1.6%씩 성장할 것으로 예상된다.  2041년까지 버나비 지역별로는 메트로타운센터 인구가 +2.6배 주택수는 +2.4배, 브렌트우드센터 인구는 약 +5.0배 주택수는 약 +4.9배, 에드몬즈는 인구 +1.9배 주택수 +1.8배, 로히드센터 인구는 +1.5배 주택수 +1.4배 증가할 것으로 예상한다. 자료를 볼 때 버나비는 브렌트우드센터 지역이 앞으로 크게 성장할 것으로 예상된다. 버나비 아파트는 최근 1년간 +20.3%,  3년간 +76%, 5년간 95% 의 가격 상승이 있었다.  지난 5월말 기준으로 매매되는 평균가격은 리스팅 가격보다 높은 100.6% 의 가격에서 거래되었다. 스퀘어피트당 평균가격은 $733. 시장에 나와서 한달만에 팔리는 확률은 약 48% 로  강한 셀러마켓을 보여주고 있다.           

 

코퀴틀람 아파트는 약 8,600개이다. 현재 시장에 나와있는 매물수는 275개로 약 3.2%가 리스팅 되어 있다.  코퀴틀람 인구는 2017년 기준 15만명이다. 전체인구의 42% 가  이민자이고 가구당 평균2.7명이 거주한다. 코퀴틀람은 2023년까지 추가로 50,000명의 인구증가가 예상되고 20,000 개 정도의 새로운 주택보급을 필요로 한다.  코퀴틀람은 주택보급을 위한 주요 개발 지역으로는 코퀴틀람 타운센터,  버퀴틀람, 오스틴하이츠, 로히드하이웨이와 브루넷이 만나는 메일라드빌 등이다. 버큐틀람은 한창 고층아파트가 들어서며 이곳에는 약 6,000개의 새로운 아파트가 들어설 예정이다. 코퀴틀람 아파트 가격은 최근 1년간 약 +28%,  3년간 +93%, 5년간 119% 증가했다. 지난 5월말 기준으로 매매되는 평균가격은 리스팅 가격보다 높은101.3%  에 거래된다. 스퀘어피트당 평균가격은 $673. 시장에 나와서 한달만에 팔리는 확률은 약 37% 로 여전히 강한 셀러마켓으로 평가된다.           

 

포트무디 아파트는 약 3,600 개이다. 현재 시장에 나와있는 매물수는 58개 정도로 약 1.6%가 리스팅 되어 있다. 포트무디 인구는 2017년 기준 3만 4천명이다. 포트무디는 2021년에 4만명 2031년에 4만5천명, 2041년에 5만명이 될 것으로 내다본다. 매 10년마다 약 5천명씩 인구가 증가해 10년마다약 1,800채의 주택 공급이 필요할 것으로 보인다. 포트무디 아파트 가격은 최근 1년간 약 +27%,  3년간 +96%, 5년간 114% 증가했다. 지난 5월말 기준으로 매매되는 가격은 리스팅 가격보다 높은 100.2%  에 거래된다. 스퀘어피트당 평균가격은 $713. 시장에 나와서 한달만에 팔리는 확률은 약 54% 로 아주 강한 셀러마켓을 보인다. 

 

다음호 칼럼에는 노스밴쿠버, 밴쿠버, 뉴웨스트민스터 시장을 알아보기로 한다.

 

최재동리얼터

Sutton Group-1st West Realty

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[최재동의 중앙일보 부동산 칼럼] 미등기전매


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미등기전매란 사전분양 pre-sale 로 매입한 부동산을 등기하기 이전에 분양받은 '계약'을 제 3자에게 되파는 것을 말한다. 미등기전매 거래는 단독주택이나 타운하우스보다는 아파트에서 일반적으로 많이 일어난다. 최근에 세워지는 아파트는 빌딩높이와 규모가 커지면서 한 빌딩내에 들어가는 아파트 유닛수가 종전보다 크게 많아져 500세대까지도 입주가 가능하게 되었다. 이렇게 빌딩규모가  커지면서 공사기간은 다소 길어져 공사시작부터 입주때까지는 약 3.5년이 소요된다. 미등기전매 거래는 입주전 약 1년간이 가장 활발한데, 그 이유는 디벨로퍼 입장에서 몇가지 조건이 맞아야 미등기전매가 가능하게 된다. 가장 중요한 이유중에 하나는 디벨로퍼는 자체에서 판매하는 분양 물량 대부분을 소진해야 미등기전매를 허락하기 시작한다. 이는 분양물량과 미등기 전매물건이 시장에 한꺼번에 쏫아져 나와 본인들 판매가격에 영향을 주는것을 원하지 않기 때문이다. 디벨로퍼는 보통 전체 분양 물건의 95% 정도를 판매하였을 경우에 미등기전매를 허락하는것이 일반적이다. 미등기전매 거래로 디벨로퍼에게 지불하는 수수료는 거래대금의 약 1-3% 정도이다.              

 
그러면 어떻게 수익이 생기는지 알아보자. 예를들어 2016년에 50만달러 2베드룸 아파트를 계약금과 중도금 20%인 10만달러를 지불하고 사전분양 받은 바이어가 있다고 하자. 아파트는 2019년에 완공될 예정이고, 디벨로퍼의 분양물건은 모두 팔려서 2018년부터 바이어들에게 미등기전매를 허가해 준다고 하자. 최근에 아파트 시장은 크게 상승하여 2년간 20%가 상승했다고 하면 아파트 시장가격은 10만달러가 올라 60만달러가 된다.  전매자는 60만달러에 계약을 제 3자에 넘기고 본인은 계약금으로 지불했던 10만달러와 가격상승분 10만달러를 합하여 20만달러를 챙겨서 거래를 끝냈다. 거래에 따른 수수료를 무시한다면 전매자의 최초 10만달러는 2년만에 두배인 20만 달러가 되었다. 가격이 상승하는 부동산시장에서 미등기전매 거래는 수익을 가져온다.           
 
 
그러나 반대로 부동산 시장이 하락할 경우에는 전매 시장은 거래 없이 한산하거나 오히려 손실을 가져다 줄 수도 있다. 이러한 하락장에서는 미등기 전매가 어려우니 포기하고 오히려 사전분양 받은 아파트의 잔금을 모두 치루고 아파트 자체를 당분간 소유해야 하는 것이 유리할 수 있다. 시장이 호전될 때까지는 렌트수입에 의존하면서 기대 수익률을 맞추어 가는것이 좋겠다. 메트로 밴쿠버의 최근 30년간 부동산 가격은 두세차례의 단기 조정기간을 제외하고는 대체적으로 우상승하며 상승하는 모양으로 현재까지 이어져왔다. 두세차례의 조정기간을 제외하고는 대부분 미등기 전매거래를 통해 이익을 볼 수 있었다는 의미도 된다. 시장의 방향성만 예측한다면 수익을 만들어 낼 수 있는 거래임에 틀림없다.
 
 
시장의 판단과 투자의 결정은 모두 소비자의 몫이다. 이번글의 내용은 미등기전매의 기본 개념만 보여주었기에 모든 미등기전매 투자에 동일하게 적용되지 않는다. 거래를 하기 이전에 관련 전문가와 상의하여 좋은 결과 만들어 내길 바란다        

 



2018. 2월부터 변경되는 세금등 요약


요약 

  • PTT: 1% on the first $200,000, 2% on the portion of the fair market value greater than $200,000 and up to and including $2,000,000, 3% on the portion of the fair market value greater than $2,000,000, and if the property is residential, a further 2% on the portion of the fair market value greater than $3,000,000 (effective February 21, 2018).
  • Foreign Buyers’ Tax Increase.  Effective February 21, 2018, the foreign buyers’ tax (also known as the additional property transfer tax) has been increased from 15% to 20%.  This tax has also been extended outside of the Lower Mainland to include the Capital Regional District, the Fraser Valley, the Central Okanagan and the Nanaimo Regional District (though there will be a short grandfathering period for transactions in these regions).
  • Pre-Sale Assignment Registry. The Province will require developers to collect and report comprehensive information about the assignment of pre-sale contracts. The government also indicated that collecting this information will allow government to develop new taxation models in the future.
  • 투기세: BC주민들은 0.5%를 유지하며, BC주민이 아닌 캐나다인들은 1%로, 외국인 투자자에 대해서는 원래대로 2%를 각각 부과한다고 발표했다.
  • BC주 주민이 0.5% 세율 혜택을 받으려면 40만달러 이하의 주택을 소유해야 하며 6개월 이상 임대를 했어야 한다.
  • 적용 세율도 BC주민·주민 제외 내국인·외국인 등 3단계로 구분한다. BC주민에게는 세율 0.5%를 과세년도에 관계없이 적용한다, 내국인에게는 시행 첫 해인 2018년도에 0.5%를, 그 후부터는 1%를 과세한다. 가족 중 주소득자를 제외한 일부만 해당 주택에 살거나 외국인이 소유한 경우는 2018년도에 0.5%, 그 후 2% 세율을 유지한다. 이에 따라 가족 모두 영주권이 있더라도 주소득자인 아버지가 한국에 있고 어머니와 자녀만 밴쿠버에 사는 경우 기러기 가족(satellite family)으로 간주돼 2%를 내야 한다.
  • 예외 조항은 늘었다. 주택 가격이 40만 달러 아래면 사실상 투기세 적용에서 제외된다. 임대용 주택도 1월 1일부터 12월 31일 사이에 6개월 이상 임차인이 거주하면 투기세를 내지 않는다.  단 단기임대를 억제하기 위해 임대기간을 인정받으려면 한 번의 계약기간이 최소 30일 이상이어야 한다.
  • 그 외에도 거주자가 입원하거나 출장 간 경우, 소유주가 사망한 경우 등에도 예외 상황이 인정된다.
  • 정부는 주민의 99% 이상이 투기세와 무관하다며 대도시에 소유한 여러 채의 주택을 빈 상태로 두는 집주인들에게만 해당된다고 설명했다
  • 걸프 아일랜드와 파크스 빌, 퀄리컴 비치나 프레이저 밸리 농촌지역은 투기세를 면제한다고 밝혔다. 반면 다음 지역에 대해서는 변함없이 투기세가 부과된다. 광역 밴쿠버, 칠리왁, 아보츠포드, 미션(보웬 아일랜드는 제외), CRD(밴쿠버 아일랜드 남부지역(걸프 아일랜드 제외),나나이모, 렌츠빌, 켈로나
  • 4월1일부로 BC주의 기름값 또 오른다. 탄소세가 1일부터 리터당 1.1센트 오르면서 총 7.78센트가 된다.
  • 탄소세가 오르는 날 BC 하이드로도 전기료를 3% 인상한다.
  • 에어비앤비 운영자들에게 8%의 주판매세와 최대 3%의 지방자치세를 납부.그러나 주정부는 여전히 우버나 다른 라이드-헤일링 서비스를 언제부터 합법화할 것인지 명확히 밝히지 않고 있다.
  • 4월1일부터 담배 1카튼(200개비) 당 5.60달러의 세금이 증액된다.
  • 마리화나가 올해 말쯤 합법화되면 흡연자들은 10%의 연방소비세를 지불해야 한다.
  • 주택검사관들에 대한 주 면허수수료가 4월1일 36% 오르는데 이어 2019년과 2020년에 25%가 또 오른다. 수수료 인상은 결국은 소비자들에게 전가될 것이 확실하다. 
  • 고가주택과 승용차에 대한 사치세: 3백만달러 상당의 주택과 12만5천달러의 고가 스포츠 카를 소유한 사람들에게도 보유세가 올라간다.
  • 신민당 정부는 첫 주택구입자에 대해 제공했던 전임 자유당정부의 무이자 대출 프로그램은 폐지했다


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