길모어플레이스 64층 타워2 PRE-VIEW 합니다. 예약 신청하세요.

Blog › FAQs

주택매입절차


봄이다. 부동산에도 봄바람이 분다. 결혼을 앞두고 새로 집장만을 하려는 젊은세대부터 자녀들이 떠나 더이상 큰 집을 필요로 하지 않는 중년세대까지 많은 이들의 부동산 마음에 봄바람이 일어 술렁인다. 전형적으로 2월 중순부터 6월초까지는 일년중에서 부동산 거래가 가장 많다. 일반적인 사람들은 평생 서너차례 정도 이사를 할 것으로 본다. 몇년에 한번씩 띄엄띄엄 이사를 하다보니 집을 사고 팔때마다 새로운 것들을 알아야만 한다. 오늘은 부동산의 기본 '주택매입절차'에 대해서 알아보기로 하자. 참고로 '주택매도절차'는 지난해 7월 26일자 칼럼에 올려있다. 생각보다 '매도절차'에 대한 방문자수가 많아 독자들이 두고두고 본다는 생각이 들고 매입절차도 필요로 할 것으로 생각되어 간단히 올려보기로 했다.            

 

주거용부동산 매입절차는 아래와 같다.    

 

기본정보를 수집한다. 일단 이사를 하기로 결심을 했으면 전화, 인터넷, 신문을 통해서 대략적인 기본정보를 수집하고 파악한다. 기본정보는 매입하려는 지역의 매물종류나 시세를 알아보거나, 어느 가격대의 집을 장만할 것인지 예산을 책정하고, 은행모기지 담당자와 사전에 상의하여 가능한 모기지 금액을 대략적으로 알아보는 아주 기본적이고 중요한 내용의 사전 진행을 의미한다. 

 

리얼터를 정한다. 리얼터는 매입의 전반적인 절차를 따라 같이가며 조언을 하는 동반자이다. 리얼터와 상의하여 주택종류, 가격, 지역등 기본정보를 알려주고 리얼터로 하여금 바이어가 정한 범위내의 집을 찾기 시작한다. 물론 바이어 자신도 같이 찾아 서로 의논해 보는것도 좋다. 일반적으로 바이어측에서 고용한 리얼터의 부동산 수수료는 없다.    

 

집을 보기 시작한다. 리얼터 또는 바이어가 검색한 매물들 중에서 마음에 드는 것부터 방문하여 보기 시작한다. 가격이 비교적 저렴한 매물들은 주말에 오픈하우스를 하고 바로 오퍼를 받기때문에 오픈하우스에도 자주 다녀 매물을 선별할 수 있는 안목을 높이는 것도 좋다. 집안의 데코레이션에 따라 매물의 가치가 달라 보일수도 있다. 집안의 가구와 물건을 모두 제거하고 이 물건을 미래에 판다면 경쟁력이 있는지 가정을 해보는것도 좋다. 너무 많은 집을 보아도 타이밍을 놓치거나 바둑에서 말하는 '장고 끝에 악수둔다'라 하는 우를 범하는 경우도 종종본다. 리얼터와 잘 상의하여 발빠르게 선택하고 집을 정했으면 다음 계약 단계로 넘어간다.     

 

오퍼계약서를 보낸다. 오퍼계약서는 가계약서라고 할 수 있는데, 가격의 흥정에서 부터 시작하여 계약금, 잔금일, 입주일, 바이어의 매입조건등이 계약서류에 명시된다. 입주일은 보통 오퍼계약서를 쓰는 날로부터 약 1-3개월 사이가 많다. 바이어의 조건은 모기지, 인스펙션, 등기서류, 주택상태보고서, 아파트나 타운하우스의 경우 스트라타 서류등을 받아 읽어보고 이 모든 결과에 바이어가 만족해야 셀러의 집을 살 수 있다라는 조건이다. 조건을 이행하는 옵션기간은 오퍼의 강약에 따라 약 3-21일 정도이다. 리얼터와 상의하여 이 기간을 정한다.  

    

 

매입조건을 해지한다.  바이어가 모기지도 승인받았고, 인스펙션도 별문제 없었고 서류도 읽어보니 모두가 특별한 것이 없이 일반적이라고 생각되면 리얼터가 주는 조건해지 서류에 서명하고 셀러에게 보내면 거래는 확정된다. 동시에 계약의 이행을 성실히 할 것을 약속하는 계약금 5%를 바이어 브로커 회사의 신탁계좌에 입금한다. 계약금은 잔금일에 잔금에 합산되어 처리된다. 가끔 계약금을 셀러가 받아서 쓸 수 있을것이라 생각하는 경우가 있는데 그것은 특별한 경우를 제외하고 맞지 않는다. 

 

 

변호사를 고용한다. 변호사는 주택을 매입할 대금을 바이어와 은행에서 받아 잔금일(completion date or closing date)셀러측 변호사에게 넘겨주며 동시에 등기를 넘겨 받는다. 물론 재산세 물세 관리비등을 셀러와 정산한다.

 

 

이사준비를 한다. 이사날짜는 다른 이사하는 사람들과 보통 월말, 주말등으로 몰리는 경우가 많다. 이사업체들도 이런날들은 예약이 많아 바쁘다. 아파트로 이사들어가는 사람들은 엘리베이터도 써야하니 서둘지 않으면 자리가 나지 않는 경우도 있다. '빨리빨리' 이럴때 우리들의 실력발휘 한번 하는것도 좋다. 아울러 전기, 가스, 케이블, 학교등과 연락하여 어카운트 이전이나 주소등 변경을 하여 이사후 바로 사용이 가능하도록 준비한다.  

 

잔금지불, 등기이전, 그리고 입주. 변호사를 통해 잔금을 치루고 등기를 넘겨 받고 이사를 한다. 참고로 주택대금 이외에 취득세, 재산세정산, 새집일 경우에는 GST 등이 있으니 리얼터나 변호사와 상의하여 지불금액에 차질이 없도록 한다. 이사에 필요한 키는 리얼터에게 받으면 된다. 이사전에 부엌, 마루, 페인트등 레노베이션할 부분이 있으면 공사하는 업체를 선정하여 공사후 이사를 한다. 아파트나 타운하우스등 공사에 필요한 허가를 받아야 할 부분이 있다면 관리회사와 연락하여 수리공사 승인을 미리 받도록 한다. 대부분 관리회사는 입주후에 공사허가를 해주기도 한다.   

 

계약의 절차는 모두가 동일하지는 않다. 일반적인 절차를 간단히 나열했으니 이외의 경우에는 리얼터, 변호사, 회계사와 상의하여 진행하면 좋을것이다.  



주택매도절차


단독주택, 타운하우스, 아파트등 주거용부동산 매도 절차에 대해서 간단하게 알아 보도록 한다.   

 

일반적인 주택매도 절차: 

 

상담- 리얼터를 정하여 부동산 시장동향과 팔려고 하는 부동산의 시장가격을 알아본다. 주거용부동산 가치를 측정하는 방법은 비교평가법이 가장 많이 쓰인다. 비교평가법은 같은 지역내에서 최근에 거래되거나 현재 시장에 나와있는 유사한 매물들을 비교하여 가격을 정하는 방법이다.   

리스팅계약- 매매할 가격이 정해지면 리얼터의 브로커 회사와 리스팅계약을 한다. 리스팅 계약 내용에는 리스팅 계약기간,  리스팅가격,  브로커 커미션, 마케팅 방법등이 설명되어 있다. 리스팅 계약은 상담에 따라 비교적 자유로울수 있으나 일반적으로 계약기간은 3-6개월이고 브로커커미션이나 마케팅 방법은 브로커나 에이전트에 따라 다를수 있어 별도로 상담하는것이 좋다. 

마케팅- 매도 마케팅전략을 상담한다. 일반적인 방법으로는 오픈하우스, 이메일 마케팅, 광고지 배포, 웹사이트등 온라인광고, 신문광고등이 있다. 어떤 지역의 어떤 매물이냐에 따라 마케팅 대상이나 방법을 달리 하는것이 좋다. 최근에는 매도 타이밍을 잘 맞추어서 리스팅하는것도 중요하다.    

쇼잉- 리스팅 매물을 청결히 하고 쇼잉을 시작한다. 계절이 지나거나 많이쓰지 않는 가구나 짐은 창고나 차고에 정리하고 묶은때는 향기나는 세제로 잘 닦아내고 집안의 음식 냄새등를 없앤다.  주택의 가격에 따라 홈스테이징 방법을 이용해 판매하는 방법이 있으나 판매에 실패할 경우 매도자가 부담하여야 할 비용이 적지 않아 잘 생각하여 결정해야 한다. 화려하지는 않더라도 집주인이 사는동안 꾸준히 잘 정돈해 왔고 청결하게 유지하던 매물들이 단기간에 좋은 가격으로 팔려나가는것을 많이 경험한다.      

오퍼&계약- 바이어에게서 오퍼를 받으면 리얼터가 계약서의 설명과 함께 계약에서 일어날 일들을 구체적으로 설명해 줄 것이다. 매도자는 오퍼 계약서에 싸인하면 특별히 정한 경우를 제외하고는 취소가 불가능하다.  따라서 오퍼가 들어왔을때 내용을 잘 점검하여 신중하게 결정하여야 한다. 그러나 매입자는 계약상에 조건을 거는 경우가 대부분이라 일정기간내에 계약을 취소할 수도 있다. 계약이 잘 진행되고 바이어가 조건해지와 함께 계약금을 입금하게 되면 상호간에 계약은 특별히 정한 경우를 제외하고는 취소불능이 된다. 이제는 계약서에 정한 날짜에 잔금을 받고 이사를 해야한다. 

변호사/노터리퍼블릭 고용 - 등기이전과 자금이체를 도와줄 변호사나 노터리퍼블릭을 고용하여 등기를 이전하고 잔금을 받는다.  

이사준비-  운송업체에 예약하여 이사준비를 하고, 전기와 가스등 유틸리티 어카운트는 새로 이사할 집으로 이전을 하던가 필요 없는 것은 계정을 취소를 한다. 정기적으로 우편을 받는 것들은 연락하여 이전되는 주소지를 통지하고 만일의 경우에 대비하여 캐나다포스트에서 메일을 새주소지로 배달해 주는 전달서비스인 Redirect Service 등을 이용하면 편리하다.   

이사- 새로운 바이어가 즐겁게 이사할 수 있도록 깨끗이 청소하고 카펫은 전문업체에 의뢰하여 카페클리닝을 하고 주택에 대한 매뉴얼, 가전제품 사용설명서, 우편함번호, 버즈넘버등을 메모해서 알려주고 키와 리모트컨트럴은 리얼터 통해 바이어에게 넘겨준다. 



2018. 2월부터 변경되는 세금등 요약


요약 

  • PTT: 1% on the first $200,000, 2% on the portion of the fair market value greater than $200,000 and up to and including $2,000,000, 3% on the portion of the fair market value greater than $2,000,000, and if the property is residential, a further 2% on the portion of the fair market value greater than $3,000,000 (effective February 21, 2018).
  • Foreign Buyers’ Tax Increase.  Effective February 21, 2018, the foreign buyers’ tax (also known as the additional property transfer tax) has been increased from 15% to 20%.  This tax has also been extended outside of the Lower Mainland to include the Capital Regional District, the Fraser Valley, the Central Okanagan and the Nanaimo Regional District (though there will be a short grandfathering period for transactions in these regions).
  • Pre-Sale Assignment Registry. The Province will require developers to collect and report comprehensive information about the assignment of pre-sale contracts. The government also indicated that collecting this information will allow government to develop new taxation models in the future.
  • 투기세: BC주민들은 0.5%를 유지하며, BC주민이 아닌 캐나다인들은 1%로, 외국인 투자자에 대해서는 원래대로 2%를 각각 부과한다고 발표했다.
  • BC주 주민이 0.5% 세율 혜택을 받으려면 40만달러 이하의 주택을 소유해야 하며 6개월 이상 임대를 했어야 한다.
  • 적용 세율도 BC주민·주민 제외 내국인·외국인 등 3단계로 구분한다. BC주민에게는 세율 0.5%를 과세년도에 관계없이 적용한다, 내국인에게는 시행 첫 해인 2018년도에 0.5%를, 그 후부터는 1%를 과세한다. 가족 중 주소득자를 제외한 일부만 해당 주택에 살거나 외국인이 소유한 경우는 2018년도에 0.5%, 그 후 2% 세율을 유지한다. 이에 따라 가족 모두 영주권이 있더라도 주소득자인 아버지가 한국에 있고 어머니와 자녀만 밴쿠버에 사는 경우 기러기 가족(satellite family)으로 간주돼 2%를 내야 한다.
  • 예외 조항은 늘었다. 주택 가격이 40만 달러 아래면 사실상 투기세 적용에서 제외된다. 임대용 주택도 1월 1일부터 12월 31일 사이에 6개월 이상 임차인이 거주하면 투기세를 내지 않는다.  단 단기임대를 억제하기 위해 임대기간을 인정받으려면 한 번의 계약기간이 최소 30일 이상이어야 한다.
  • 그 외에도 거주자가 입원하거나 출장 간 경우, 소유주가 사망한 경우 등에도 예외 상황이 인정된다.
  • 정부는 주민의 99% 이상이 투기세와 무관하다며 대도시에 소유한 여러 채의 주택을 빈 상태로 두는 집주인들에게만 해당된다고 설명했다
  • 걸프 아일랜드와 파크스 빌, 퀄리컴 비치나 프레이저 밸리 농촌지역은 투기세를 면제한다고 밝혔다. 반면 다음 지역에 대해서는 변함없이 투기세가 부과된다. 광역 밴쿠버, 칠리왁, 아보츠포드, 미션(보웬 아일랜드는 제외), CRD(밴쿠버 아일랜드 남부지역(걸프 아일랜드 제외),나나이모, 렌츠빌, 켈로나
  • 4월1일부로 BC주의 기름값 또 오른다. 탄소세가 1일부터 리터당 1.1센트 오르면서 총 7.78센트가 된다.
  • 탄소세가 오르는 날 BC 하이드로도 전기료를 3% 인상한다.
  • 에어비앤비 운영자들에게 8%의 주판매세와 최대 3%의 지방자치세를 납부. 그러나 주정부는 여전히 우버나 다른 라이드-헤일링 서비스를 언제부터 합법화할 것인지 명확히 밝히지 않고 있다.
  • 4월1일부터 담배 1카튼(200개비) 당 5.60달러의 세금이 증액된다.
  • 마리화나가 올해 말쯤 합법화되면 흡연자들은 10%의 연방소비세를 지불해야 한다.
  • 주택검사관들에 대한 주 면허수수료가 4월1일 36% 오르는데 이어 2019년과 2020년에 25%가 또 오른다. 수수료 인상은 결국은 소비자들에게 전가될 것이 확실하다. 
  • 고가주택과 승용차에 대한 사치세: 3백만달러 상당의 주택과 12만5천달러의 고가 스포츠 카를 소유한 사람들에게도 보유세가 올라간다.
  • 신민당 정부는 첫 주택구입자에 대해 제공했던 전임 자유당정부의 무이자 대출 프로그램은 폐지했다


외국인 취득세 언제 해제되나요?


Q) 밴쿠버에 사는 유학생 엄마입니다. 주택을 매입할 생각이 있는데요, 2016년 작년부터 외국인에 추가로 적용되고 있는 외국인 부동산 취득세 15% 는 언제 없어질 가능성이 있는지요?

 

A) 아니요, 아직 특별한 발표는 없습니다.

참고로 2016.8월부터 적용되는 현행 취득세 내용을 아래와 같이 알려드립니다. 

  • 1% on the first $200,000,
  • 2% on the portion of the fair market value greater than $200,000 and up to and including $2,000,000, and
  • 3% on the portion of the fair market value greater than $2,000,000.

광역밴쿠버 일정지역내의 주거용 부동산을 취득하는 외국인은 상기에 열거한 내용의 취득세 이외에 추가로 15%를 더 내게됩니다. 다만 BC PNP 프로그램 확정된 대상은 외국인 취득세에서 면제대상입니다.    

 

참고웹사이트는 아래의 링크와 같습니다.

https://www2.gov.bc.ca/gov/content/taxes/property-taxes/property-transfer-tax