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Blog › December 2017

[최재동의 부동산 칼럼- 중앙일보] 법원경매


Professions, Auction, Hammer, Bids

 

비씨주의 담보권행사(foreclosure) 절차나 일명 법원경매(court ordered sale)는  비씨주 대법원 (BC Supreme Court)에서 관할한다. 담보권행사 절차나 법원경매를 통해 부동산을 매각하려면 대법원에서 매각일정, 매매가격, 기간, 조건, 수수료 등의 내용을 승인 받아야 한다. 

 

담보권행사 절차나 법원경매가 이루어 지는 절차는 간략하게 아래와 같다.

 

·       주택 소유자가 모기지 할부금을 지불하지 못하는 경우에는 은행으로부터 편지나 전화를 받게 된다. 은행에서는 모기지 할부금이 상환되지 않고 있는 것이 고객의 착오나 실수에 의한 것인지 확인하고 연체하고 있는 모기지 금액을 상환할 수 있는 얼마간의 시간을 준다.

 

·       약 2-3개월 후에도 문제가 해결되지 않으면 은행은 일정한 날짜까지 연체금 전액을 상환하라는 편지를 보낸다. 연체금이 지정한 날짜까지 상환되지 않으면 은행은 변호사를 고용하여 담보권행사를 진행할 것이라는 내용을 연체자에게 통지한다.

 

·       변호사가 정한 날짜까지 연체금이 상환되지 않으면 은행은 변호사에게 담보권행사 절차를 진행할 것을 의뢰한다. 변호사는 법원경매 절차를 진행하기 이전에 연체하고 있는 주택소유자에게 모기지 금액 전액을 상환하거나 아니면 밀린 연체금을 지불하라는 최종기한(deadline)을 통지한다. 

 

·       법원경매는 은행변호사가 담보권행사 신청(foreclosure petition)을 법원에 제출하면서 시작된다. 신청서가 접수되고 수일내에 모기지 상환을 연체한 주택 소유자에게 사본이 전달된다. 같은 내용의 사본은 다른 대출 금융권자, 세입자, 유치권자 (lien holder)등 모든 이해 관계자에게도 동시에 전달된다. 신청서에는 연체자가 따라야 할 내용도 들어 있어 잘 읽어보고 절차에 따라야 한다.

 

·       1개월 정도가 지나면 첫 공판이 열린다.  공판에서 판사는 은행에게 담보권행사를 할 수 있는 가권리(order nisi)를 준다. 또한 모기지 연체자에게는 대출금액, 이자, 비용 등을 상환할 수 있는 일정한 기간을 준다. 이 기간을 상환기간(redemption period)이라 하는데 일반적으로 6개월이다. 더러 은행이 기한을 단축시켜 달라고 법원에 요청하면 상환기간이 줄어드는 경우도 있다.

 

·       6개월이 지난 이후에 상환이 일어나지 않으면 은행은 법원경매(court ordered sale) 절차를 진행하거나 등기 권리를 넘겨 받는 확정 담보권행사 (Absolute Order of Foreclosure)를 한다.

 

·       법원경매(court ordered sale)를 통하게 되면 법원을 통해 매각 승인을 받는다. 매각한 대금이 상환할 금액에 부족하면 은행은 법원에서 연체자 또는 채무자에 대해 잔여채무 판결(deficiency judgement)을 받으려 한다.

 

·       확정 담보권행사(Order Absolute)를 하게 되면 은행은 부동산 등기를 이전 받아 해당 부동산에 대한 새로운 소유자가 된다. 등기에 대한 원소유자의 권한은 말소되며 이후에 원소유자는 부동산에 대해 별다른 방법이 없어진다. 확정 담보권행사는 일반적으로 부동산의 가치가 연체대출 금액을 초과할 때 일어난다. 부동산의 원소유자인 채무자는 어떠한 잉여금액에 대해서도 청구할 권한이 없다.     

 

모기지 상환에 압박을 받는 주택 소유자에게는 어렵겠지만 보다 중요한 것은 문제를 해결하려는 노력이 필요하고 가급적이면 법원경매나 담보권행사 매매를 피하는 것이 좋다. 만일 대출을 받은 금융권에서 불공정한 처리가 있었다 생각되면 변호사의 자문을 받는 것이 중요하다. 합리적인 해결방법을 찾아 본인의 부동산이 다른 사람의 손에 매각되는 일이 없도록 집중하는 게 보다 중요하다.   



[최재동의 부동산 칼럼- 중앙일보] 해가 바뀌면서 '깜빡'하는 숫자들


Design, 2018, To Reach, New Year

 

전년도에 이어 2017년 올해도 폭발적인 거래량을 보이던 부동산은 년말로 접어들면서 당분간은 쉬어가려는 모양이다. 년말연시라 하더라도 거래는 실수요자들을 중심으로 종종 일어난다. 한 해가 넘어가는 시점에 계약을 하면서 날짜나 시간을 깜빡하고 잘못 기입하는 경우가 있다. 날짜나 시간은 계약서에 기입할 때 별로 어렵지도 않고 단순하지만 잘못 기입하면 애를 태울수 있다.     

 

매년 1월이 되면 많은 사람들이 체크를 쓸때나 서류를 작성할 때 전년도 날짜를 깜빡하고 잘못 기입하는 것을 보게된다. 2018년을 2017년으로 습관적으로 계속 사용하는 등... 년초가 되면 아주 흔한게 보는 일이다.  이러한 실수들은 대다수가 어렵지 않게 정정할 수 있는 것들이만 부동산을 계약하는 일에 있어서는 경우에 따라 심각해 질 수도 있다. 

 

다음과 같은 일이 생겼다고 예를 들어보자. 가급적 늦은 입주를 원하는 어느 바이어가 2017년 12월에 집을 매입하면서 다음해 '2018년 4월 15일'에 잔금을 치루는 오퍼 계약서를 보냈다고 하자. 오퍼를 받은 셀러는 년말이 가기전 올해안에 집을 팔고 싶어서 본인 리얼터를 통해 이사하는 잔금 날짜를 올해안 12월말까지 끝내는 카운터 오퍼를 만들자고 의뢰했다. 그런데 리얼터가 계약서상에 적힌 '2018년 4월 15일' 날짜 뒷부분 '4월 15일'은 줄을 그어 지우고 '12월 30일'로 바꾸었으나, '2018년'은 '2017년'으로 고치지 않고 그대로 놔둔채 카운터 오퍼를 보내는 실수를 하였다. 즉 입주날짜가 '2018년 12월 30일'로 되었다. 물론 셀러도 싸인을 하면서 오류를 읽지 못했다. 일반적으로 이러한 실수를 알아 차리는 순간에 상호 우호적으로 수정하려 하지만 이러한 셀러의 실수를 바이어의 유리한 입장으로 몰아가는 경우도 배제할 수는 없다. 바이어는 입주 날짜를 '2018년 12월 30일'이라고 주장하면 별 도리가 없을것이다.    

 

부동산 매매계약서 상에 조건해지 날짜 등을 관리하는데 실수를 하면 매입하고 싶어하던 집도 못사게 되는 경우가 생긴다. 만일 바이어가 재개발을 목적으로 대지가 넓은 허름한 집을 매입한다고 하자. 바이어는 매매계약서를 작성하면서 여러가지 바이어 조건을 넣으면서 조건해지일을 45일 이내에 하기로 했다. 그러나 바이어나 리얼터가 조건해지 하는 날짜를 관리하지 않고 '깜빡'하여 계약은 파기되고 셀러는 바로 다른 좋은 오퍼를 받아서 체결하였다. 바이어는 결국 사고 싶어하던 부동산을 놓쳐버리고 말았다. 

               

오퍼가 들어오면 주어진 시간내에 상대방에게 서면으로 전달되어야 한다. 서류에 오퍼를 받아들이는 싸인이 되었다 하더라도 주어진 시간내에 지체없이 상대방에게 전달되지 않으면 계약서는 효력이 없어질 수도 있다.  

 

만일 계약서상 조건해지 날짜가 딱히 정해지지 않고 오퍼 싸인한 날짜로 부터 '45일간'이란 일정기간으로 표시하는 경우에는 45일 기간의 시작날짜와 끝날짜를 계약서 상에 명확히 해 둘 필요가 있다. 이러한 경우는 특히 상업용 부동산 계약에서 흔히 볼 수 있다. 다른 국가나 다른 주에 소재한 부동산을 매매하는 경우에는 날짜와 시간기입을 더욱 확실히 해 둘 필요가 있다. 공휴일도 각기 다를뿐아니라 시간대가 달라서 오해가 생길 소지가 다분하다.  

 

정확한 날짜와 시간 기입은 계약서의 필수요건이다. 이러한 것에 실수하지 않으려면, 

* 리마인드 프로그램이 있는 달력등에 적절히 기록하여 관리해야하고, 

* 주어진 시간내에 서면으로 상대방과 커뮤니케이션이 되어야 하고, 

* 조건해지일, 디파짓, 컴플리션 날짜 시간등은 상호 명확히 해야하고,

* 계약서의 조건해지일등을 연장하려면 조건해지 만기일이 지나기 전에 서면으로 해야한다.      

참고자료; BCREA



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[최재동의 부동산 칼럼- 중앙일보] 2018년 부동산 전망


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2018년말까지 비씨주 부동산을 요약하면 거래량은 줄고 공급량이 많아지는 가운데 가격은 미미하게 오를것으로 전망된다.  

 

멀티플리스팅 서비스 MLS 에 따르면 비씨주의 2017년 주거용 부동산 거래량은 전년도에 비해 8.8% 감소할 것으로 보인다. 내년 2018년은 91,700건의 거래가 예상되며 올해보다 10.4% 내려갈 것으로 예상된다. 지난해 2016년은 112,209건으로 어느해보다도 가장 높은 거래량을 보였다. 참고로 최근 10년간 평균 거래량은 84,700 건이다. 비씨주의 탄탄한 경제환경과 꾸준한 인구유입 기반으로 인해 주택수요는 계속적으로 증가세를 보이고 있다. 그러나 몇가지 현상들이 2018년 부동산 경기를 다소 위축시킬 것으로 보인다. 

 

내년도 부동산 경기에 역풍으로 작용할 요소로는 대표적으로 최근 증가 추세에 있는 모기지 이자율과 새로 시행하는 모기지 스트레스 테스트를 들 수 있다. 이러한 요인들로 인해 소비자들의 주택 구매력은 떨어지고 집을 장만하기는 점점 어려워 지고 있다. 

 

비씨주의 최근 주택공급량은 어느때 보다도 가장 낮은 수준에 머물고 있다. 최근 2-3년간 수요와 공급의 불균형으로 인해 가격은 급격하게 올랐다. 2018년에는 다소 누그러진 주택수요와 보다 많은 신축주택 공급이 예상된다. 시장은 바이어나 셀러 어느 한쪽으로 치우치지 않는 균형시장이 전망되고 결과적으로 가격도 많이 오르지 않을것으로 보인다. 가격은 2017년 말까지 3.1% 증가한 $712,300, 그리고 내년 2018년말까지는 4.6%가 올라 $745,300 이 될 것으로 예상된다.

 

참고자료 BCREA