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Blog › October 2016

신규분양 아파트 매입시 점검할 사항


  

 
최근 단독주택을 중심으로 부동산 거래가 주춤하면서 역세권 주변의 아파트로 눈을 돌리는 바이어가 늘고 있다. 아파트가 단독주택보다는 상대적으로 저평가 받고 있고, 지금과 같은 약세 시장에서는 비교적 작은 물건에 손대는 것이 유리하다는 인식에서 오는 현상으로 보인다. 은행권의 저금리 이자에 여유자금을 두기보다는 적당한 가격대의 아파트를 매입하여 렌트수입과 시세차액을 노리는 투자자들도 늘었다. 
 
땅도 파기전에 미리 판매하는 선분양 매입은 미래의 부동산 가치를 현재의 가격으로 사들이는 매입계약이다. 계약은 일정기간 지나면 구속력이 발생하고 입주하는 2-3년후까지는 중도금 잔금등을 지불해야 한다. 입주하는 시점에는 주변시세에 따라 가격이 변동할 것이다. 그리고 가격이 오르던 내리던 이에 대한 위험은 모두 바이어가 떠맞게 될 '복불복'이다. 
 
2-3년후의 부동산 가격을 예측하기는 어렵지만 큰 그림으로 가격 전망을 해보자. 밴쿠버 동계올림픽선수촌 아파트 분양때와 같이 미국이나 캐나다에 전반적 경기하락 등의 체계적인 위험만 오지 않는다면 부동산 가격은 일정 지역내의 수요공급에 의해 크게 영향을 받는다. 한 지역내에서 새 아파트 분양이 많다 하더라도 예상하는 미래가격은 분양가격 수준에서 약간 높은 선에서 유지될 것으로 예상해 본다. 이유는 2-3년내에 밴쿠버에 경기변동이 급격히 올 것으로 보이지는 않는다. 이미 신규분양 프로젝트를 매입한 바이어와 추가로 분양을 해야하는 빌더간에 보이지 않는 '가격지키기' 노력은 대략 분양가에 세금을 얹은 수준에서 가격이 형성될 것으로 보인다. 가격은 어쩔수 없는 부분이 있어 이 정도로 남겨두고 바이어가 컨트롤 할 수 있는 몇가지 내용들을 다음과 같이 점검해보기로 한다. 
 
- 모기지 대출승인 먼저, 
대출을 받아 아파트를 매입하려는 바이어의 매입 첫발은 은행의 모기지 대출승인일 것이다. 빌더측과 계약을 하고나서 보통 일주일 기간이 주어지는데 이 기간에는 계약서류를 읽어보고 은행 담당자와 모기지 대출 상담하는것이 좋다. 물론 모기기 대출이 2-3년 이후 완공시점에 가서 발생하지만 본인의 신용등급이나 은행이 요구하는 인컴수준 정도등을 현재 기준으로 가늠해 보는것이 좋겠다. 2-3년내에 본인의 수입이나 신용등급이 변할수 있다는 것도 고려해야 한다. 만일 일주일 기간내에 어떠한 이유로 마음이 바뀐다면 매입계약은 취소할 수 있다.   
  
- 이익을 주는 내 리얼터,
리얼터를 꼭 대동하고 계약하기를 추천한다. 리얼터를 고용한다고 해서 추가로 돈들어가는 일은 없다. 물론 리얼터 없이도 빌더측과 매입계약은 가능하다. 그러나 리얼터 없이 계약한다고 해서 빌더로 부터 가격면에서 혜택을 받는 경우는 흔치 않다. 내 리얼터가 있게 되면 계약서를 설명받는 것부터 클로징 할 때까지 일정관리와, 워크쓰루 인스펙션에 참여하고, 나아가 모기지상품과 관련 에이전트등 네트워크를 바이어에게 제공하기도 한다. 당신편에 설 리얼터를 골라 동행하라.          
  
- 예산에 맞는 매입,
지출은 라이프스타일을 바꿔놓는다. 일반적으로 지출은 다른 부분에 소비를 줄이곤 한다. '예산에 맞는 매입'은 미래의 내 현금 흐름을 파악하여 투자하라는 것이다. 모기지 대출에 의존하는 매입자가 아파트 매입후 3-4개월 내에 직장에서 해고되거나, 다른 예로 장사가 잘되던 스몰 비즈니스가 매출이 큰 폭으로 줄게된다면 문제가 아닌가.  
  
- 눈은 크게 뜨고 재판매를 염두에,
선분양은 완공된 아파트를 보고 매입하는것이 아니기 때문에 부동산 경험이 많지 않은 소비자에게는 선택의 어려움이 따른다. 매입할 물건의 주변으로 새로 생기거나 없어질 건축물등을 머리속에 그려보고 소음이나 전망도 어느정도가 될 지 상상해야 한다. 내부적으로는 가구수 층수 엘리베이터수 주차장 위치 등을 파악한다. 빌더가 붙여놓은 옵션등의 아이템은 빼고 실상만 그려보는 큰 눈을 가지기 바란다. 사람들은 평균적으로 4년에 한번씩 이사를 한다. '골프에서 백스윙때 이미 다운스윙을 이미지하듯' 매입할 때는 재판매 할 것을 생각하여 잘 팔릴것을 골라야 하겠다.   
 
- 충동구매는 금물,
부동산 초보자에게서 잘 나타나는 현상이다. 분양사에 들어서기 전에 본인 감정을 체크하고 냉철하게 기본에 충실하라. 미리 사고자 하는 프로젝트를 예습하고 가면 도움이 된다. 기본 충실이라는 것은 미리 생각하고 있던 물건을 중심으로 고르고 리세일시 가치가 나가는 것을 선택하라는 의미이다. 국민형 미니자동차를 사러갔다가 고급 대형자동차를 끌고오는 일은 금물이다.  층수좋고 방향좋고 살짝 비싸게 생각되는 것에 집중하라. 비싸도 밝고 전망이 트인곳은 좋다. 발코니가 실내 면적보다 크게나와 가격이 높다면 집에 와서 재고하라.  
 
- 클로징 코스트  
분양가격에 추가로 들어가는 비용을 계산기로 두드려 보라. 추가로 들어가는 비용에는 부동산 취득세, 지에스티, 주차장 스토리지등 옵션아이템 추가비용, 등기이전 비용등이다. 그리고 취득세 면제, 지에스티 환급등 내가 받을 이익도 있으니 조목조목 따져보기 바란다.                
 
모두가 즐거운 매입 투자 되길 바란다.


New Listing 42 Greenleaf Drive, Port Moody, BC


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비씨주 2016.9월 현재 거래량 가격 동향


 

비씨주 MLS 2016. 9월말 현재,

  • 9월 거래량 7,591건 - 전년 동기대비 11.2% 하락
  • 9월 거래금액 44억 5천만 달러 - 전년 동기대비 14.1% 하락
  • 9월 평균가격 $585,844 - 전년 동기대비 3.2% 
  • 1-9월 거래량 93,797건 - 전년 동기대비 18.5% 증가
  • 1-9월 거래금액 660억 달러 - 전년 동기대비 33.5% 증가
  • 1-9월 평균가격 $703,968 - 전년 동기대비 12.7% 증가

비씨주는 거래량 가격 모두 올 여름까지 큰 폭으로 오른후 7-8월을 이후로 하락세 보이고 있음  

자료제공 BCREA 



코퀴틀람 vs. 포트무디 vs. 버나비노쓰 최근 3년 아파트 가격변동


그래프는 코퀴틀람-포트무디-버나비노쓰 지역의 최근 3년간 아파트 가격 변동표이다. 지난 3년간 세 지역은 모두 거의 비슷한 가격 수준에서 움직인다는 것을 알 수 있다.    



New Listing 907 - 511 Rochester Avenue, Coquitlam, BC


R2115782 - 907 - 511 Rochester Avenue, Coquitlam, BC, CANADAView my new listing for sale SOLD at 907 - 511 Rochester Avenue, Coquitlam and currently listed at $498,800.SOLD

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정부의 부동산시장 건전성 강화 대책


 
캐나다 중산층을 보호하고 금융의 안정성을 지켜가는 것은 캐나다 정부가 세우고 있는 국가 초석중 하나일 것이다. 많은 가정들이 그렇듯이 그들이 살고 있는 주택은 지니고 있는 재산 (asset)의 대부분을 차지할 것이다. 10월 3일 정부는 캐나다 부동산 시장의 건전성, 안정성, 그리고 경쟁력을 강화하는 방안을 내 놓았다.
 
지난 몇년간 지속된 저금리로 인하여 부채를 만만하게 보는 일부 소비자의 태도 변화는 주택시장에 크게 영향을 주었다. 캐나다 부동산시장은 전반적으로 양호한 편이라고 할 수 있으나 대도시인 밴쿠버와 토론토는 최근 몇년간 가파른 가격 상승이 있었다. 그리고 일부 소비자 층에서는 높은 채무 수준을 보였다. 이러한 상황에서 정부는 현재의 채무수준이 적정한 것인지? 금융기관들은 분별있게 대출하고 있는지? 이자율이 오르거나 부동산시장이 내리막으로 간다면 현재의 금융시스템에 위험은 없는지? 등을 확인할 필요가 있다고 보았다. 
 
새정부는 출범이후 주택시장에 대해 여러 관련기관과 협조하여 안정을 이끌어 내려는 시도가 있었다. 시장에 첫번째로 출시한 대책이 2016년 초부터 시행하고 있는 50만달러 이상 주택 매입자에 대한 다운페이먼트 금액 인상이었다.    
 
정부는 계속된 연구분석을 통해 종전의 규정에 더하여 세가지 상호 보완적 대책을 발표하였는데 여기에는 부동산 금융시스템을 강화하고, 주택보유자들의 공정한 과세를 추진하며, 모기지 대출을 가지고 있는 모든 채무자들의 장기적 안정성을 유지하려는데 역점을 둘 예정이다.  
 
-  모든 대출자보험(insured borrowers) 가입건에 대해 이자율 스트레스 테스트 시행: 
모기지스트레스 테스트는 이자율이 상승하더라고 채무자들이 상환 능력이 되는지 점검하기 위해 이용하는 기술이다. 스트레스 테스트는 대출시 소비자에게 적용되는 이자율 보다 높은 대출 당시 최고 시중 금리로 테스트 적용해 보고 이자율 변동성에 대해 채무자 능력을 점검해 보는 것이다. 지금까지는 5년 미만의 변동금리나 고정금리를 매입하는 소비자에게만 부분적으로 적용해 왔는데 오는 10월 17일부터는 모든 대출자 보험에 가입해야 하는 건에 대해 스트레스 테스트를 하게 된다. 여기에는 5년 이상의 고정금리도 포함된다. 그러나 기존 대출자보험 가입건이나 갱신건들에 대해서는 새로운 규정에서 제외된다. 
 
-  세제의 헛점을 없애고 공정성을 강화:
정부는 1주택 주거주지 부동산 매도시 발생하는 양도차액에 대해 면제해 오던 양도소득세를 합당한 경우에만 인정할 예정이다. 제안된 수정안에는 양도소득세를 면제하는 현행 제도의 남용을 막고, 비거주자의 동일년도 매입 매도를 제한하는 것들이 포함된다. 이러한 조치가 취해지면 주거주지를 포함한 부동산 처분시 과세시스템에 공정성을 가져올 것이라 한다.  
 
-  리스크 관리와 납세자 보호:
정부는 꾸준한 모니터링을 통해 건전하고 경쟁력 있고 안정적인 부동산시장을 지향할 것이라 한다. 이러한 노력의 일환으로 리스크 분산을 통해 균형된 부동산 금융시장을 도모하고 이러한 성과가 모든 경제 부분에 적합하게 반영되도록 추진할 예정이다. 이를 위해 정부는 조만간 시장 참여자들과 함께 협의 과정을 추진하려 한다. 테이블에 올려 놓을 주요 안건은 금융기관간의 리스크 분담건이다. 대출자보험에 가입된 모기지 대출금액이 상환불능으로 손실이 생길 경우 그동안 모기지 보험회사가 거의 전적으로 떠 맡았던 손실부분 리스크를 앞으로는 해당 금융기관에도 일부를 부담하게 하는 정책 옵션을 토론할 예정이다.
                 
               
참고자료 - 캐나다재무부  


New Listing 213 - 2969 Whisper Way, Coquitlam, BC


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New Listing 1601 - 2979 Glen Drive, Coquitlam, BC


R2113987 - 1601 - 2979 Glen Drive, Coquitlam, BC, CANADAView my new listing for sale at 1601 - 2979 Glen Drive, Coquitlam and currently listed at $528,800.

Altamonte the Bosa building located in the hub of Coquitlam Centre. Panoramic mountain views, 2 bedrooms & 2 bath unit has 1 parking & 1 storage locker. Upgrades include quality laminate hardwood floors, granite countertops & SS appliances. Kitchen & the living room open to the huge deck. Walking distance to skytrain, shopping mall, restaurant, schools, community centre, parks & more.