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Blog › December 2016

2016년 부동산 한해를 돌아보며,


2016년 밴쿠버 부동산 시장은 산의 정상을 오른후 이제 막 하산해 내려가는 형상처럼 보인다. 가격과 거래량은 지난 여름을 기점으로 그동안 보지 못했던 기록을 경신하며 가파르게 올랐다. 이러한 오름세는 부동산 종류와 지역에 상관없이 가히 폭발적이었다. 특히 단독주택 부분은 믿기지 않을 정도의 상승을 보이며 극심한 재고부족 현상까지 나타났다. 그러나 산이 언제나 오르막만 있을수 없듯이 부동산에도 예외는 아니다. 주택경기는 정부의 개입으로 인해 지난 여름의 정점을 찍고 이내 내림세로 돌아서 내려가고 있다. 

 
시장에서는 몇차례 투기성 거래가 발견되고, 부동산 과열이 경제의 다른 부분에 부작용을 미칠수도 있다고 우려하는 목소리가 높아지기 시작했다. 이에 정부는 '치솟는 부동산은 서민이 따라잡기 어렵다'라는 취지로 몇가지 부동산 안정대책을 내놓았다. 주요 내용으로는 '외국인 부동산 취득세를 인상'하는 법을 도입했고, '양도 거래에 대한 규정을 강화 ' 했으며, 모기지 대출의 운용을 심도있게 관리하는 '부동산 건정성 대책'을 발표하였고, 밴쿠버 지역에 일명 '빈집세'를 도입했다. 이러한 일련의 과정을 통하여 부동산 경기는 여름이후 급작스레 냉각 되었고, 이러한 여파는 당분간 지속될 것으로 보인다.         
 
한편, 정부는 년초에 부동산취득세 부분에 손을 보아 '75만달러 이하의 새주택 매입자에 대한 부동산취득세 면제' 규정을 도입하였고, 다세대 서민주택의 보급을 위하여 정부 예산을 늘려가는 노력을 하고 있으며, 최근에는 일정 자격요건을 갖춘 생애 첫주택매입자 (first time home buyer) 에게 다운페이먼트를 일정기간 무이자로 대출해주겠다고 발표했다. 이러한 정부의 대책은 냉각된 부동산 시장에 미미하나마 긍정적인 방향으로 작용할 것으로 본다. 
 
최근 밴쿠버의 주거용 부동산은 과거 10년 평균치에 하강하는 방향으로 접근해가는 모습이다. 과거의 추세를 바탕으로 향후 부동산을 예측해 본다면, 특별한 호재가 없는 한 2017년 가을까지는 비교적 낮은 수준의 거래량을 유지해 가며 작은폭의 가격하락을 보일 것으로 예상한다. 그리고 일년후 내년 겨울을 저점으로 해서 2018년 봄부터는 재반등을 조심스럽게 전망한다. 과거에 밴쿠버 부동산 가격이 내렸던 시기에는 그 하락하는 기간이 약 일년반 정도가 이어졌으며 내림폭은 약 20% 전후로 조사된다. 그러나 경기환경은 시점마다 다르다. 즉, 가격을 올리고 내리는데 영향을 미치는 변수가 다를것이다. 미래에는 다른 변수라는것이 나타날 수 있으니 '예측은 그저 예측'일 뿐이다. 보다 다양한 자료와 의견에 귀를 기울여 분석해 보는것이 좋겠다.    
 
2016년 한해는 어느때 보다도 많은 부동산 관련법이나 규정이 많이 생겼다. 이러한 것들이 이리저리 시장에 손을 대다보니 시장은 많은 제약조건에 눌려 위축된 것은 아닌가 싶다. 거창하게 아담스미스를 들먹이지는 않더라도 누구나 알만한 '시장의 보이지 않는 손 (invisible hand) 에 맡겨 두었으면 어떠했을까' 하는 개인적 아쉬움도 남는다. 그러나 이러한 제약들도 큰 흐름속으로 들여다보면 미미하여 시간이 지날수록 희석되거나 시대의 사족으로 떨어져 나가는 수단이거늘. '올라가면 내려오고, 내려오면 다시 올라가는 것' 이 세상사 순리인 것을... 허나 '법은 법'.  새롭게 선보인 규정들이 시대에 알맞게 그리고 올바르게 작용하고 모든이들에게 그 혜택이 고르게 잘 돌아가길 바랄뿐이다. 


부동산경기 지난 10년 평균값에 근접하는 경향


 

비씨주 부동산협회에 따르면 지난 11월 멀티플리스팅 서비스 MLS를 통한 주거용부동산 거래량은 6,419건으로 지난해 같은 기간에 비해 20% 정도 줄었다. 11월에 거래된 금액은 40억 2천만 달러로 전년대비 25.2% 감소했다. 비씨주의 주거용부동산 평균가격은 $625,871로 지난 11월에 비해 6.4% 내렸다. 
 
비씨주는 밴쿠버 도심지를 중심으로 '중립' 정도의 바이어 구매력을 보이는 가운데 주거용부동산 거래량은 지난 10년 평균값 정도에 근접해 가는 모습을 보인다. 최근 로워메인랜드 외곽의 비교적 많은 주거용부동산 거래량은 비씨주 전체 평균가격을 낮게 가져가는 원인이 되고 있다.
 
올해 1월부터 11월까지 총거래 금액은 745억 달러로 전년대비 22.8% 증가했다. 11월까지 총거래량은 107,488 건으로 지난해보다 12% 많았으며 평균가격은 9.6% 오른 $692,745 이다.            
 
참고자료 BCREA


비씨주 주거용 부동산 2017년 전망


 

멀티플리스팅서비스 MLS 에 따르면 2016 년말까지 비씨주 주거용부동산 년중 거래량은 113,800 건이 될 것으로 보인다. 이는 2005년의 거래량 기록 106,310건보다 높을 것으로 예상한다. 2017년은 전망은 다소 수축된 경기와 정부 정책의 부동산 시장개입으로 15% 이상 거래가 감소하여 약 96,300 건 정도가 될 것으로 보인다. 그러나 이러한 거래수준은 지난 10년간의 평균거래량 85,000 건보다는 높은수준이 된다. 
 
내년도 주택수요는 '중립'정도가 될 것으로 보인다. 이유는 지난 1-2년간 가격이 급격히 올라 매입하기 어려워진 소비자들이 늘었고 정부의 간섭이 시장의 제약조건으로 크게 작용하고 있다. 내년도에는 올해와 같은 폭발적 주택 수요를 재현하기는 어려워보여도 평균이상의 소비자 수요를 보일것으로 전망한다. 
 
올해 MLS의 비씨주 주거용 부동산 평균가격은 $698,900으로 9.8% 상승할 것이다. 주거용부동산 매물 공급은 새로운 주택이 완공되는 것이 늘고 아울러 수요는 중립에 있어서 시장의 총 매물량은 다소 늘어날 것으로 예상한다. 그러면서 내년도 시장은 수요 공급의 균형된 시장을 보일것이며 이에따라 가격상승도 다소 압박 받을것으로 보인다. 그리고 내년도에는 고가 고급주택의 거래가 대폭 줄어들 것으로 보여 이러한 영향은 전체 시장의 평균 가격을 다소 낮게 유지할 것으로 본다. 이러한 종합적 결과로 2017년 비씨주 주거용부동산 가격은 6.4% 내린 $654,200 정도로 전망한다. 참고자료 BCREA. 
 
(12월 3일자 중앙일보 칼럼에도 있습니다)