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Blog › November 2017

[최재동의 부동산 칼럼- 중앙일보] 2018년 부동산 전망


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2018년말까지 비씨주 부동산을 요약하면 거래량은 줄고 공급량이 많아지는 가운데 가격은 미미하게 오를것으로 전망된다.  

 

멀티플리스팅 서비스 MLS 에 따르면 비씨주의 2017년 주거용 부동산 거래량은 전년도에 비해 8.8% 감소할 것으로 보인다. 내년 2018년은 91,700건의 거래가 예상되며 올해보다 10.4% 내려갈 것으로 예상된다. 지난해 2016년은 112,209건으로 어느해보다도 가장 높은 거래량을 보였다. 참고로 최근 10년간 평균 거래량은 84,700 건이다. 비씨주의 탄탄한 경제환경과 꾸준한 인구유입 기반으로 인해 주택수요는 계속적으로 증가세를 보이고 있다. 그러나 몇가지 현상들이 2018년 부동산 경기를 다소 위축시킬 것으로 보인다. 

 

내년도 부동산 경기에 역풍으로 작용할 요소로는 대표적으로 최근 증가 추세에 있는 모기지 이자율과 새로 시행하는 모기지 스트레스 테스트를 들 수 있다. 이러한 요인들로 인해 소비자들의 주택 구매력은 떨어지고 집을 장만하기는 점점 어려워 지고 있다. 

 

비씨주의 최근 주택공급량은 어느때 보다도 가장 낮은 수준에 머물고 있다. 최근 2-3년간 수요와 공급의 불균형으로 인해 가격은 급격하게 올랐다. 2018년에는 다소 누그러진 주택수요와 보다 많은 신축주택 공급이 예상된다. 시장은 바이어나 셀러 어느 한쪽으로 치우치지 않는 균형시장이 전망되고 결과적으로 가격도 많이 오르지 않을것으로 보인다. 가격은 2017년 말까지 3.1% 증가한 $712,300, 그리고 내년 2018년말까지는 4.6%가 올라 $745,300 이 될 것으로 예상된다.

 

참고자료 BCREA



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[최재동의 부동산 칼럼 - 중앙일보] 10월 부동산동향 – 공급부족에도 불구하고 거래량 높아


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지난 10월 비씨주 부동산 시장을 요약하면 ‘재고부족과 높은 거래량’이었다. 10월 한달간 MLS 를 통해서 거래된 주거용부동산은 8,677 건으로 지난해 10월에 비교하면 19.3% 증가했다. 한달간 거래규모는 62억 5천만 달러로 전년도에 비해 41.6% 올랐다. 평균가격은 $720,129 로 18.7% 상승했다.   

년중 거래량은 활발한 가운데 리세일 마켓에 공급되는 리스팅 수량의 부족은 가격을 강하게 올리는 요인으로 작용하였다.    

시장의 매물 재고량은 약 28,000개로 전년도 같은 기간에 비해서 5.1% 감소했고 지난 5년 평균 재고량에 비하면 무려 50% 가깝게 줄어들었다. 총재고량에서 한달간 거래되어 소화된 매물은 약 25% 수준이고 9월 30% 비하면 거래는 점차 감소하여 ‘균형된 시장’ 수준으로 접근하는 모습이다.  재고량 대비 거래량 비율이 12-20% 구간에 들어오면 시장은 바이어와 셀러간 ‘균형된 시장’이라 할 수 있다. 비율이 20% 이상 올라가면 과열된 ‘셀러시장’으로,  12% 아래로 내려오면 썰렁한 ‘바이어시장’ 으로 말할수 있다.

올해 1월부터 10월까지 비씨주 주거용 부동산 총거래 금액은 638억 달러 규모이고 2016년에 비교하면 9.1% 증가했다. 거래량은 9만 건이 조금 넘게 거래되어 10.7% 감소했고, 가격은 1.4% 증가했다.

 

 

참고자료 BCREA



[최재동의 부동산 칼럼] Subject Removal, 조건해지 마음대로 써도 되나


 

다운타운에 사는 춘향씨(가명) 현재 살고 있는 아파트를 팔고 따뜻한 남쪽 캘리포니아로 이사 가려고 한다. 밴쿠버 부동산 시장이 워낙 뜨겁던지라 춘향씨 아파트를 리스팅 하자마자 오퍼를 하나 받았다. 오퍼가격은 580만 달러이고 계약금은 26만 달러이었다. 바이어측 조건은 일반적인 모기지 승인과 인스펙션 조건만 간단하게 달려 있었다. 춘향씨 받은 오퍼가 원하던 가격대로 적당해서 오퍼를 받기로 결정했다. 다만 변호사에게 물어볼 것도 있고 계약서 내용도 잘 모르고 해서 ‘변호사가 계약의 내용을 승인해 주는 조건’ 을 오퍼 계약서에 넣어 달라고 리스팅 에이전트에게 의뢰했다. 춘향씨 리얼터는 오퍼 계약서에 춘향씨가말한 내용을 다음과 같이 넣고 ’Subject to the Seller's legal representative/ lawyer approving the terms and conditions of the contract on or before __특정날짜 (보통은 오퍼받고  일주일) ___. This condition is for the sole benefit of the Seller.’ 싸인을 해서 바이어측에 보냈다.

 

그날밤, 춘향씨 이런저런 생각에 살짝 흥분된 가슴으로 잉글리쉬 베이를 내려다 보며 우아하게 와인을 하고 있을때 담당 리얼터에게서 전화가 왔다. 내용인 즉, 새로운 오퍼를 하나 더 받았는데 금액은 600만 달러이고 계약금은 40만 달러이며 날짜도 춘향씨가 원하는 이사날짜와 잘 맞는다 했다. 두번째 오퍼는 가격으로만 무려 20만 달러나 높았다. 얼마나 좋은 일인가! 춘향씨번뜩 생각하기를 먼저 받은 580만 달러 오퍼에는 ‘춘향씨 변호사가 계약을 승인하는 조건’을 달아 놓았으니 ‘변호사가 승인을하지 않았다’라고 하고 두번째 오퍼를 받으면 되겠다 싶었다.

 

다음날,  춘향씨 두개의 오퍼를 들고 변호사를 찾아갔다. 변호사와 춘향씨의 주된 상담내용은 첫번째 오퍼가 깨지게 되면 그 다음 법률적인 춘향씨의 옵션과 조치는 무엇이 있는지 등등 겉도는 이야기만 하였다. 정녕 춘향씨 마음속에 있는 결심 즉 첫번째오퍼를 거절하고 두번째 오퍼를 받으면 어떻게 되는지 변호사와 명백하게 상담하지 않았다. 변호사 또한 두개의 오퍼 계약서를 놓고 승인(approved)하지도 반대 (disapproved)하지도 않아 명확한 결론은 없었다. 춘향씨 알아서 하라는 내용으로 알아 들었다.             

 

같은날, 변호사를 만나고 집으로 돌아오자 마자 춘향씨 리얼터를 만나 두번째 오퍼 600만 달러 오퍼 계약서에 싸인해서 보냈다. 두번째 600만불 오퍼를 넣은 바이어와 계약이 체결되었다. 그리고 첫번째 580만 달러 오퍼를 보낸 리얼터에게 전화를 걸어‘셀러 변호사가 계약을 승인하지 않았다’ 라고 전했다. 그러나 580만 달러 바이어는 이러한 셀러 춘향씨의 결정에 반기를 들었고 결국에는 법정공방으로 이어졌다. 법정에서 두 바이어는 모두 자기의 계약이 우선이라고 주장했다.

 

법원은 첫번째 580만 달러 바이어 오퍼와 관련해서, ‘춘향씨는 계약서에 넣은 셀러 조건을 성실하게 이행하거나 합당한 노력을보이지 않았다’라고 판단했다. ‘춘향씨는 계약서의 셀러 조건인 변호사의 계약승인 조건을 이용하여 보다 유리한 가격조건의두번째 오퍼를 받아들여 계약을 위반했다’라고 결정하고 ‘첫번째 바이어의 580만 달러 계약을 진행하라’고 명령했다. 아파트가첫번째 바이어에게 넘어가자 두번째 바이어는 계약위반에서 오는 손실에 대해 춘향씨를 상대로 소송을 벌였다. 춘향씨 잘못된판단에 돈과 비용이 엄청 들어가게 되자 우울해 지기 시작했다.

 

뒤늦은 일이지만, 춘향씨 리얼터는 두번째 오퍼를 받을때 다음과 같은 내용 한구절을 계약서에 추가로 삽입했어야 한다. ‘첫번째 오퍼가 깨졌을 경우에 두번째 너의 오퍼가 유효하다’

 

참고자료 BCREA