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Blog › August 2018

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[최재동의 중앙일보 부동산 칼럼] 우리동네 개발계획(3) – 버나비 에드몬즈역 근처 Southgate Master Plan


[최재동의 부동산 칼럼] 우리동네 개발계획(3) – 버나비 에드몬즈역 근처 Southgate Master Plan

 

사우스게이트 마스터 플랜은 버나비의 에드몬즈 전철역 근처 60에이커 대지위에 새롭게 개발되는 대형 커뮤니티 개발 프로젝트이다. 위치는 동쪽으로 15th Street, 서쪽은 18th Street, 남쪽은 11th Ave, 북쪽은 14th Ave 의 내부 마름모 형태의 땅위에 주소지를 둔다. 이곳은 캐나가 세이프웨이가 종전에 식품공급창고와 유제품공장으로 사용하던 장소인데 세이프웨이가 랭리로 이전하면서 레드맥, Ledingham McAllister, 디벨로퍼 회사에 1억 2천 5백만 달러에 매각하였다. 레드맥에 의해서 개발되는 사우스게이트 마스터 플랜은 현재의 인더스트리얼 지역을 점차적으로 복합적인 주거지역으로 바꾸어갈 예정이며 궁극적으로는 에드몬즈 타운센터 지역과 통합된 커뮤니티로 발전해 나간다라는 원칙을 두고 있다. 마스터플랜이 완성되기까지는 앞으로 15-20년이 걸린다.

 

 

60에이커 마스터플랜의 중심에는 5에이커의 분수대가 있는 중앙공원이 조성된다. 중앙공원은 디벨로퍼에 의해 만들어지지만 버나비시가 소유하게된다. 공원은 오픈스페이스 개념으로 조성되며 그 둘레로 주상복합 아파트 단지와 상가들이 들어서게 된다.  센트럴공원내에는 약 2만스퀘어피트의 커뮤니티 건물도 만들어 주민들이 사용하게 된다. 마스터플랜의 전체 토지 용적률은 2.86 F.A.R., Floor Area Ratio, 로 588만 스퀘어피트의 레지던셜 면적이 형성되고 59만 스퀘어피트의 비영리 임대용주택, 20만 스퀘어피트의 상업용 쇼핑 면적이 들어선다.

 

 

사우스게이트 마스터플랜은 킹스웨이와 하이게이츠 빌리지를 중심으로 하는 에드몬즈타운센터, 에드몬즈전철역, 씨티인더파크, 비씨하이드로와 연계하여 개발한다. 플랜의 기본컨셉은 버나비의 다른 타운센터의 개발과 유사하다.  기본적으로 보행자중심으로 교통의 흐름을 우선적으로 형성하고 뒤를 이어 자전거도로, 전철 버스등 대중교통, 그다음 일반자동차 차례로 무게를 두어 개발한다. 플랜에는 커뮤니티를 녹색지대로 만들고 환경을 보호하며 에너지를 절약하고 주변의 수질도 개선한다라는 내용도 포함한다.

 

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커뮤니티는 단지의 중앙에 위치한 공원을 제외하고 Gateway, Ernie Winch, Island, Crescent, Courtyard 다섯개 지역으로 구별한다. 단지내에는 전체적으로 24-46층 범위의 하이라이즈 20개 타워가 올라간다. 아파트의 면적은 400-1,200스퀘어피트 정도 범위이고, 아파트의 평균면적은 800스퀘어피트이다. 전체 아파트의 수는 5,800-6,400개가 들어선다. 인구유입은 약 2만명을 내다본다. 전체개발의 약 9%를 차지하는 비영리임대주택은 어느 특정구역에 몰아넣지 않고 섞어서 통합적으로 개발한다. 

 

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Gateway Neighbourhood Area 은 북서쪽에 위치한 지역으로 26층에서 44층 사이의 주상복합 타워가 8개 들어서고 면적으로는 250-280만 스퀘어피트 정도가 된다. 상업용 리테일 면적은 약 4만 5천 스퀘어피트가 들어서게 된다. 스케쥴에 따르면 게이트웨이의 서쪽 꼬리부분은 1단계로 개발되어 1-5년 이내에 완성된다. 2단계로 북서쪽의 7개 빌딩을 제외하고 나머지 빌딩 대부분은 중앙공원의 일부와 함께 6-10년이내에 완성된다. 북서쪽 7개 빌딩은 마지막 4단계에 해당되어 16-20년 사이에 완성된다.  

 

 

Ernie Winch Neighbourhood Area 는 북동쪽에 위치한 지역으로 80-90만 스퀘어피트의 저층 주거용 아파트와 2만 스퀘어피트의 쇼핑위주 리테일 상점들이 대부분 들어설 예정이다. 하이라이즈 빌딩은 26-30층 정도의 타워가 1개 또는 2개가 올라갈 예정이다. 개발스케쥴에 따르면 어니윈치의 동쪽 일부분은 1단계 개발에 포함되어 향후 1-5년 이내에 개발된다. 어니윈치의 나머지 대부분 빌딩은 마지막 4단계로 향후 16-20년 사이에 완성된다.  

 

 

Island Neighbourhood Area 는 남서쪽에 위치한 지역으로 중앙공원과 가장 잘 어울리는 지역이라 할 수 있다. 분수대 물가와 어울려 단지의 상징적인 ‘아일랜드 주거용 타워’가 들어선다. 하이라이즈는 3개가 올라가는데 26-38층 정도이다. 주거용면적은 60-90만 스퀘어피트이고 상업용 면적은 2만 스퀘어피트가 배정된다. 아일랜드의 개발은 1단계 개발로 중앙공원의 일부와 함께 향후 1-5년내에 완성된다.

 

 

Crescent Neighbourhood Area 은 동쪽에 Ernie Winch 아래로 위치하는데 101-117만스퀘어피트의 주거용 공간과 5만5천스퀘어피트의 상업용 면적이 들어간다.  3개의 하이라이즈는 38-46층이다. 일정은 3단계로 공원의 일부와 함께 11-15년 이내에 완성된다.

 

 

Courtyard Neighbourhood Area 는 동남쪽에 위치한 지역으로 104-119만 스퀘어피트의 주거용 공간으로 3-4개의 24-32층 타워가 들어간다. 개발일정은 3단계로 공원의 일부와 함께 11-15년 이내에 완성된다.  

 

 

참고자료 - 버나비시청 자료

 



[최재동의 중앙일보 부동산 칼럼] 7월 신규분양 동향 - 65% 팔려


 

MLA의 8월 신규분양 조사보고서에 따르면 지난 7월에 프레이져밸리를 포함한 메트로밴쿠버에 신규분양 멀티패밀리 공급량은 1,900 유닛이 약간 넘는다. 휴가와 더위 때문에 느슨한 여름 부동산 시장을 피해가는 것이 빌더들의 일반적 경향인데 올해는 예년과는 달리 한여름 7월에 많은 신규물량을 쏫아냈다, 2018년 전반기에 세일즈 오프닝을 예정하던 많은 프로젝트들이 차일피일 지연되다가 7월에 허가를 한꺼번에 받아 세일이 집중되었다. 브렌트우드센터에 길모어플레이스와 노스밴쿠버의 파크웨스트가 그랬다.   

 

 

7월의 더위에도 불구하고 12개의 프로젝트에서 출시된 1,921개 아파트/타운하우스는 65%가 판매되면서 분양시장은 여전히 두터운 수요층이 있음을 증명했다. 1,921개 유닛중에는 하이라이즈 콘크리트 아파트가 1,400개 이상으로 높은 비율을 보였다. 수요자들은 프레이져밸리 지역까지도 매입 지역을 확대해 가는 추세이다. 프레이져밸리로 바이어가 확산되는 이유는 가격에 대한 자심감 때문이라고 볼 수있다. 이지역의 1 베드룸 목재아파트는 28만달러부터 판매되고 콘크리트 아파트는 36만 5천달러정도부터 시작했다.        

 

 

프로젝트 허가가 지연되기는 8월에도 마찬가지이다. 개발허가가 뒷전으로 밀려나는 이유는 여름철 휴가로 공무원 공석이 많고 10월에 있을 지방선거 때문이다.  선거철에는 프로젝트 개발이 정치로 인해 주고 받을지도 모르는 영향이나 파급효과를 우려해 개발허가 신청을 보류하는것이 일반적이다. 그러나 3-5개월정도 지연된 기존의 개발허가로 인해 신규아파트 공급에는 이미 나쁜 영향을 주었다.

 

 

여름철에도 불구하고 이번달 8월에는 8개 프로젝트에서 1,045개의 신규매물이 시장에 나온다. 이중에는 콘크리트 하이라이즈 아파트가 658개, 타운하우스가 107개 포함된다. 여름철에 분양매물이 없어서 가을까지 기다리던 시절은 지나갔다. Shape Property 가 버나비 로히드센터 37에이커 위에 개발하는 City of Lougheed 가 8월에 물량을 내놓는다. 올해 하반기에 나올 신규분양 매물은 7,700개 정도 예상한다.  

              

 

참고자료: MLA 보고서



부동산가격 어디로 가나


2018 06 june stats package

 

 

재미로 보는 오늘의 그래프는 광역밴쿠버의 부동산가격 변동그래프이다. 위에 보여주는 그래프는 1977년부터 2018년 현재까지 약 40년간 광역밴쿠버 REBGV 지역 부동산가격이 변동하는 모습을 보여준다. 그래프의 선은 주거형태별로 나뉘는데 파란색은 단독주택, 빨간색은 타운하우스, 초록은 아파트의 그래프이다. 

 

단독주택의 경우 2016년초에 가격은 고점을 찍고 다시 내림세로 돌아서 현재까지 등락을 거듭하며 박스권의 조정국면을 2년 넘게 보여주고 있다. 최고점을 찍었던 2016년초에 단독주택 평균가격은 약 180만 달러로 당시 타운하우스 평균가격은 약 70만 달러 그리고 아파트의 평균가격은 50만달러 정도였다. 비율로는 단독주택을 100%로 기준했을때 가격비교는 단독주택, 타운하우스, 아파트 순서대로 100:39:28 의 비율을 보였다. 2018년 여름 정부는 외국인의 부동산취득세를 올리고 모기지대출 규정에 압박을 가하여 시장을 다소 진정시키려 했다. 소비자들은 부동산 고공행진을 억제하려는 정부의 취지와 지난 몇년간 부동산의 지나친? 가격 상승에 다소 두려움을 느낀 소비자들은 단독주택에서 나와 그동안 비교적 저평가되었던 타운하우스와 아파트에 몰리기 시작했다. 아파트와 타운하우스로 바이어들이 몰리는 이유는 두가지로 설명될 수가 있는데 첫째이유는 실소비자들은 가격이 많이 오른 단독주택을 구입할 여력이 떨어졌고, 둘째로 투자자들은 가격이 많이 오른 단독주택보다는 저평가된 아파트나 타운하우스를 선택하는것이 위험을 다소 회피하는 방법으로 본 것이다. 단독주택 판매에서 빠져나온 자금이 일부 은행을 찾기는 했으나 장기적으로 재워두기에는 예금금리가 낮아 많은 소비자들을 붙들어 둘 매력은 없었다. 

 

한편 그래프에서 보듯이 2016년 이후 단독주택이 휘청거리던 시기에 아파트와 타운하우스는 가파르게 상승곡선에 올라탔다. 2016년 초에 단독주택 평균가격 180만달러, 타운하우스 70만달러, 아파트 50만달러 하던것이 2018년 7월에는 단독주택 175만달러, 타운하우스 93만달러, 아파트 69만달러로 100:53:39 비율로 아파트와 타운하우스의 가격이 눈에 띄게 올랐다. 타운하우스와 아파트 가격만 비교해 보았을때는 2016년에 100:71 비율이었던 것이 현재는 100:74 로 아파트 가격이 약간 더 올랐다. 따라서 최근 2년반간에는 아파트>타운하우스>하우스의 순서대로 가격이 올랐다고 할 수 있다. 

 

그러면 향후 부동산가격이 어디로 뛸 것인지 과거의 움직임을 토대로 알아보기로 하자.                 

 

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가격을 예측하기 위해서 주식그래프 분석에 자주 사용하는 쐐기형패턴 (triangle pattern)을 사용해 보자. 바로 위에 보여주는 쐐기형 패턴은 그래프가 일정한 범위의 삼각형 모양내에서 진동을 몇차례 하며 한 점으로 수렴한 뒤에는 반드시 크게 오르거나 내린다는 기술적 분석중의 하나이다. 오르거나 내리는 크기는 조정을 받은 기간동안의 크기만큼 위나 아래로 움직인다. 이는 매수나 매도의 포인트를 잡아주는 방법이기도 하다. 오늘 여기에서 쐐기형패턴을 적용해 보려는 이유는 위에서 보여준 메트로밴쿠버 40년 그래프에서 이러한 상승쐐기형 패턴을 보였기 때문이다.

 

40년그래프에서 단독주택의 파란색 그래프 2016년부터 현재까지 약 2.5년간 가격움직임을 보면 쐐기형 패턴의 오른쪽 그림과 아주 흡사하다. 네차례의 고점은 180만달러 근처에서 뚫고 올라가지 못하고 모두 다시 내려온다. 네차례의 고점은 모두 180만달러 수준으로 평행선을 이룬다. 각각의 고점에서 내려온 저점의 모양은 각기 다르다. 내려온 각각의 저점은 종전의 저점 가격보다 아래로 내려가지 않고 대부분 종전의 저점가격보다는 높은 가격을 보여준다. 이러한 저점들이 이으면 우상승하는 모양을 그릴수 있다. 이러한 원리로 2016년이후 현재까지 2.5년간의 그래프는 위의 쐐기형패턴그림의 오른쪽 모양을 보여 이론적으로는 조만간 180만달러 가격을 한번정도 더 테스트 하거나 뚫고 올라갈 것으로 보인다. 만일 가격이 180만달러를 뚫고 올라간다면 그리고 장기트렌드와 유사한 기울기를 보인다면 가격은 180만 달러를 뚫고 올라가는 시점부터 2년이내에 약 210만달러 수준까지 가격이 오를것으로 보인다.

... 계속...       

 



[최재동의 중앙일보 부동산 칼럼] 우리동네 개발계획(2) – 브렌트우드타운센터 길모어스테이션


[최재동의 중앙일보 부동산 칼럼] 우리동네 개발계획(2) – 브렌트우드타운센터 길모어스테이션

 

지난주 코퀴틀람시의 오스틴하이츠 개발계획에 이어 오늘은 브렌트우드타운센터 개발계획의 일부인 '길모어스테이션 개발계획'을 알아보기로 한다. 

 

길모어스테이션 플랜은 주소지로는 4161, 4171 Dawson Street, 4120, 4160, 4170, 4180 Lougheed Hwy 가 해당된다. 길모어스테이션 부지는 약 12.5 에이커 정도로 북쪽경계는 Lougheed Hwy 이고 남쪽경계는 Dawson Street 까지의 블록이다. 길모어애비뉴는 브렌트우드 타운센터 개발지역의 서쪽 경계가 된다. 길모어플레이스는 6개의 구획인 parcel 로 구성된다. 4120, 4160, 4170 Lougheed Hwy 3개의 구획은 현재 전철역 일부와 빈 땅으로 구성되어 있다. 4161, 4171 Dawson Street 2개의 구획에는 1982년에 건축된 2개의 저층 오피스 빌딩이 있다. 구획으로는 가장 큰 4180 Lougheed Hwy 는 1982년도에 건축된 중저층 오피스 빌딩 2개가 들어서 있다. 길모어스테이션 부지 동쪽 블락내에는 4278 Lougheed Hwy 에 자동차 딜러샾이 있고, 4285 와 4295 Dawson Street 에는 경공업관련 비즈니스 빌딩이 있는데 모두 개발계획에 들어 있는 구획들이다. 

 

개발구역 이외에 길모어애비뉴 서쪽으로는 1990년에 조성된 57에이커 정도의 Bridge Business Park 이 자리하고 있다. 이곳에는 영화산업 관련비즈니스와 기타 전문적인 비즈니스 오피스들 그리고 호텔등이 들어서 있다.  

 

브렌트우드타운센터는 버나비시가 진행하는 4개 타운센터 집중 개발지역의 하나로 향후 늘어나는 인구와 직업을 적절히 수용하는데 개발 목적이 있다. 향후 브렌트우드타운센터는 20년 이내에 현재 인구 약 11,000 명 정도에서 5배의 규모로 커질것으로 예상된다. 이에 발 맞추어 주택수량도 현재 약 5,600개에서 5배 정도로 건축 공급할 예정이다. 이지역의 개발이 진행되더라도 단독주택지와 듀프렉스등은 계속 보호를 받을것이며 브렌트우드센터 총면적 404에이커중 25% 면적은 오픈스페이스와 공원으로 남겨둔다. 

 

로히드하이웨이, 길모어애비뉴, 다슨스트리트가 만나는 서쪽 모퉁이 부지에는 밀레니엄라인이 지나는 길모어스테이션이 있다. 버나비시는 이곳을 전철과 주거빌딩을 통합하여 개발하는 역세권 지역으로 그리고 있다. 현재 이곳은 ONNI 사가 53층 65층 45층의 3개 주상복합 빌딩 약 1,500세대를 이미 개발 분양중에 있다. 버나비시는 계획은 길모어스테이션 지역을 "화려한 브렌트우드센터의 랜드마크 서쪽관문"으로 만들려한다. 대중교통을 통합하여 거주자의 편의성을 제공하고 자체적으로 오피스, 리테일, 레지던셜, 녹색공간, 레스토랑, 커뮤니티센터등을 모두 연결하야 종합적인 커뮤니티를 만들어가는 그림이다.  

 

길모어스테이션 지역은 보행자중심 거리로 발전되며 대중교통의 중심지로 발전된다. 대중교통을 이용해 이곳에서 어디든 연결할 수 있게 뛰어난 접근성을 제공하려 한다. 다운타운과 로히드센턴까지는 전철로 불과 15분거리에 있고 #1 하이웨이도 바로 5분거리에 근접해 있다.  

 

길모어스테이션 플랜은 북서쪽 대지의 '게이트웨이', 남쪽의 '도슨', 동북쪽의 '로히드' 3구획으로 다시 나눌수 있으며 구획별로 단계적 개발이 진행된다. 

 

브렌트우드의 서편 게이트웨이인 '게이트웨이' 는 길모어플랜에서 1차로 개발되는 지역으로 버나비 시는 이곳에 '강력한 아키텍쳐 인상'을 주려고 시도한다. 40-65층의 랜드마크 주상복합 빌딩을 세우며, 지상 4층까지 포디움 레벨에는 리테일, 오피스 등이 들어가며 그 위로는 수영장, 짐, 요가, 어린이 놀이공원, 다양한 레져공간등 어메니티가 들어간다. 지상의 길모어광장은 1층과 2층 모두  보행자 연결을 원활히하여 보행자, 키스&라이드, 자전거이용자들이 스카이트레인 스테이션의 접근성을 용이하게 한다. 또한 스카이트레인 교각 아래로 다른 구획에 만들어질 칼튼플라자등으로 연결 가능하게 한다. 또한 로히드하이웨이에서 건물의 2층을 통하여 스카이트레인 전철역으로 보행접근이 수월하게 가능하다. 2층으로 통행하는 이유는 로히드하이웨이와 길모어전철역의 경사가 다르기 때문이다. 로히드하이웨이가 도슨거리보다 약간 높다.  

 

'도슨' 구획은 도로변에 즐비한 고급 상점가로 개발한다. 여기에는 리테일러, 레스토랑, 까페, 아웃도어패티오 등으로 즐비할 것이다. 보행자, 자전거이용자들은 앞으로 만들어질 칼튼광장이나 도슨광장을 통해 스카이트레인 접근이 용이하다. 이곳에는 4-7층의 리테일과 오피스 건물이 들어서며 25층에서 50층 정도의 주거용 빌딩 4동이 들어서게 된다. 길모어스테이션 개발에서 광장이나 오픈스페이스가 비교적 넓어 볼거리, 마실거리, 먹거리등이 많을것으로 예상한다.    

 

'로히드' 구획은 길모어플랜의 커머셜 오피스 중심으로 개발된다. 로히드 구획에는 3개 빌딩이 계획되어 있으며 100만 스퀘어피트의 오피스 공간을 만들 예정이다. 이 구획에는 새로운 25-40층 주상복합건물 아파트가 올라가며, 기존에 있는 8층 높이의 2개 오피스 건물은 당분간 그대로 사용하다가 인구가 늘어감에 따라 주거용 입주시점 이전을 시점으로 25-35층 오피스 건물로 신축하게된다. 예상되는 빌딩의 입주자는 기업의 헤드오피스, 정부기관, 하이텍 관련 기업등이 들어설 것으로 보인다. 로히드구획 개발로만 약 5,000-7,500개의 새로운 일자리가 창출될 예정이다. 

 

참고자료 - 버나비시 OCP, 캐나다 인구센서스 자료