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Blog › September 2016

New Listing 11115 237 Street, Maple Ridge, BC


R2112478 - 11115 237 Street, Maple Ridge, BC, CANADAView my new listing for sale at 11115 237 Street, Maple Ridge and currently listed at $838,000.

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아는것이 돈! - 양도거래에 대한 새로운 규정


 

비씨 주정부는 지난 5월 양도(Assignments) 거래에  대한 새로운 규정을 마련하여 시행하고 있다. 새 규정의 배경은 밴쿠버의 지난 과열된 부동산 시장에서 종종 나타나던 단독주택의 빈번한 손바꿈 양도거래(flipping)에 대한 우려를 잠식시키려는 정부의 의지로 만들어졌다. 정부는 에이전트들이 사용하는 부동산 표준매매계약서의 일부를 수정하여 양도거래에 상당한 제한을 두어 시행하는 중이다. 
 
수정된 매매계약서에 따르면 바이어나 셀러는 잠재적 양도거래에 대해 에이전트나 변호사등을 통해 적절한 조언을 받아 충분히 이해하도록 되어있다. 매매 계약서상에 양도거래가 있을것이라고 문구가 있을 경우에 셀러나 바이어는 가격 이외에도 미래 발생할 수 있는 양도차액에 대해서도 상호 협상 (negotiation)의 폭을 넓혔다.     
 
바이어의 입장에서 알아야 할 것은 다음과 같다. 표준 매매계약서에는 셀러의 서면동의 없이 양도가 되지 않는다는 문구가 기본적으로 포함이 되어 있다. 바이어는 계약서를 작성할 때 만일의 경우 가족이나 다른 사람에게 양도의 필요성이 있어서 계약을 양도한다면 양도에서 따르는 차액에 대해 셀러가 이익에 참여할 수 있다는 것을 알아야 한다. 양도거래가 필요하면 바이어는 반드시 별도의 서면으로 셀러에게 서면동의를 받아야 한다. 특히 차액을 노리는 양도거래라면 셀러가 이익에 참여할 수도 있다는 권리를 알고 있는지 확인하는 것도 중요하다. 셀러가 내용을 알고 분배를 원하면 네고를 해서 가급적 셀러폭을 줄이는 것이 바이어의 일이다. 모른다면 서면동의를 받고 그대로 진행하면 무리가 없을것이다.     
 
참고로 양도거래에 대한 새로운 규정은 선분양하는 계약에는 해당되지 않으니 알아두길 바란다. 
 
셀러의 입장에서는 받은 매매계약서에 양도금지의 문구가 들어 있는지 확인할 필요가 있고, 만일 이러한 문구가 삭제되었거나 수정되었다면 받은 매매계약은 양도가 될 수 있다는 것을 감지해야 한다. 이때 차액을 목적으로 하는 양도가 발생하여 이익이 발생하였다면 셀러는 이익배분에 참여할 수 있다. 이 경우에 바이어와 협상하여 발생할 수 있는 이익을 어떻게 나눌지 계약서에 꼭 언급하기 바란다.
 
아는것이 돈이다!


Recently Sold Listing 1009 - 1185 The High Street, Coquitlam, BC


R2100887 - 1009 - 1185 The High Street, Coquitlam, BC, CANADAI have just recently sold this listing at 1009 - 1185 The High Street, Coquitlam.

부동산시장 동향과 예측 - 2016년 하반기 이후


 

 

메트로밴쿠버 주거용 부동산은 과열을 우려하며 지난 6월부터 점차 줄어들던 거래량이 외국인에 대한 새로운 취득세를 시행한 8월초를 기점으로 시장은 빠르게 냉각되었다. 거래량은 당분간 낮은 수준을 보일것으로 예상되며 가격은 급격히 떨어지지는 않겠지만 앞으로 단독주택을 중심으로 다소 조정을 받을것으로 보인다.
 
지난 8월 광역밴쿠버 부동산협회가 대부분 관할하는 프레이져 강북지역은 2,500 건에 미치지 못하는 거래량을 보였다. 이는 5천건 이상의 거래를 보였던 지난 3월에 비해 절반도 안되는 수준이다. 그러나 과거 10년 평균거래량에 비교하면 가까스로 비슷한 수준을 보였다. 프레이져밸리 부동산협회가 대부분 관장하는 프레이져 강남으로는 1,700 건 정도 거래를 보여 지난 3월의 3천건에 비하면 강북지역과 마찬가지로 거래량은 큰 폭으로 줄었다. 
 
한편 가격은 지난 한달간 광역밴쿠버 부동산협회 관할 강북지역이 0.3% 프레이져밸리 부동산협회 관할 강남지역이 1.4% 수준을 유지하며 보합세를 보였다. 강북지역에서는 단독주택이 약간 내리고 타운하우스와 아파트는 미미하게 올랐다. 강남지역은 단독주택 타운하우스 아파트 모두 약간씩 오르는 모습을 보였다.
 
과거 15년간의 광역밴쿠버의 단독주택 가격변동 그래프를 살펴보면 장기적으로 우상승하는 일정한 패턴을 보인다. 단독주택 가격은 15년간 약 4배 정도 가격이 상승했다. 2000년 초반에 약 40만달러 정도의 단독주택은 이번 초여름 최고치 약 160만달러 선을 뚫고 올라섰다. 
 
지난 15년간 가격이 내린 시점은 크게 두차례가 있었다. 
첫번째는 2007-2008년 서브프라임 모기지사태가 있었던 미국의 금융위기 시점이다. 이무렵 광역밴쿠버의 부동산 시장은 미국 경기에 영향을 받아 단독주택 가격은 20% 정도가 내렸다. 가격이 조정받은 기간은 약 1년이 걸렸다. 그 다음은 2010년에 발생한 유럽국가들의 부채위기가 중국을 비롯한 세계경제에 나쁜 영향을 미쳐 밴쿠버의 단독주택시장도 약 1년반정도에 걸쳐 18%정도 가격이 내리는 조정장세를 보였었다.    
 
역사나 경기는 반복되는 것이고 가격은 추세를 따라 움직인다는 전제하에 주식시장 예측에 쓰이는 기술적분석을 메트로밴쿠버 단독주택 가격차트에 적용하는 것이 가능하다면, 밴쿠버의 단독주택 가격은 지난 6월의 최고점에서부터 1년 이내에 마이너스 17% 정도 조정을 보일것으로 예측할 수 있다. 예를들어 160만 달러 정도의 주택은 1년에 걸쳐 약 27만 달러정도가 내려 133만달러 수준으로 하락할 것으로 보인다. 
 
그러나 장기적인 이동평균선은 7-8년에 주택가격이 두배의 가치가 되는 오르는 트렌드를 보인다. 즉 2017년에 133만 달러의 단독주택 가치는 2024-2025년에는 265만달러 정도의 수준에 오르는 형태이다. 그러나 장기적인 예측은 기술적분석보다는 기본적분석에 무게를 둔다. 주식에서야 통계자료, 산업자료, 기업의 재무재표등이 분석자료로 쓰이겠지만 밴쿠버의 주택시장의 기본적 분석자료는 인구유입, 경기, 이자율, 고용, 주택수요공급, 정부정책 등의 자료가 기본적분석을 위한 자료가 될 듯 싶다. 이러한 통합적인 자료를 분석해야 적절한 예측이 가능할 것으로 보인다. 
 
그러나 예측은 여전히 예측일 뿐이다. 
소비자들은 주변의 관련 전문가들의 조언을 토대로 의사결정을 하는것이 좋을듯 싶다. 실수요자는 가정내 구성원들의 성장과 방향 그리고 규모를 예측하여 본인 가족에 잘맞는 주택을 적당한 시점에 골라 팔고 사는것이 좋은 결정이 될 것이고, 투자자들은 단독주택 타운하우스 아파트등의 지역별 움직임이나 수요공급의 변동을 잘 살펴 매입 매도하는것이 좋은 투자가 될 것이다.