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[최재동의 중앙일보 부동산 칼럼] 죠닝(Zoning)이란?


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어느 쵸콜렛 제조 판매회사가 상업용 창고건물을 리스계약 체결후 회사 비즈니스 용도에 맞게 레노베이션 하려고 시청에 갔다. 시청에서는 쵸코렛회사가 제출한 '절반공간은 쵸콜렛 아울렛 판매에... 다른 반쪽은 창고용도로 사용하려고 하니 건물 레노베이션 허가를 해달라'는 내용에 대해 승인해 주지 않았다. 제출한 내용이 퇴짜를 맞은 이유는 '아울렛 판매공간이 현재의 죠닝에 맞지 않는다'라는 내용이었다. 테넌트인 쵸코렛 회사는 건물이 자신들의 비즈니스 용도에 맞지 않으니 리스계약을 진행하지 못하겠다고 건물주인 랜드로드에게 통지하고, 건물주는 손해를 보았으니 변상하라는 티격태격 과정에서 서로 맞고소로 이어졌고 결국은 법정싸움으로 가면서 문제는 복잡해 졌다. 오늘은 법정싸움의 결과보다는 테넌트가 계약에 들어가면서 계약내용에서 간과했던 죠닝에 대해 알아본다. 
 
 
죠닝법은 도심에서 떨어진 변두리에 커다란 땅 위에 허름한 집 하나 있는 부동산을 사서 미래에 주변 개발과 함께 먼미래 수익을 노리는 투자자나, 인더스트리얼 죠닝의 건물에 커피숖 김치공장등 사업에 사용하려는 테넌트,  코너땅에 주상복합 건축물을 생각하는 스몰사업가, 옆집들과 의기투합해 단독주택 죠닝에서 타운하우스 죠닝으로 바꾸려고 단체로 주택을 시장에 내놓는 주택소유자들, 인더스트리얼 창고를 상업용 건축물 용도로 바꾸려는 중소기업체, 쇼핑몰이나 저층아파트를 고층아파트 단지로 바꾸려는 개발업자등 모두에게 중요하다. 모든 건축물은 현재의 죠닝법에 따라 용도에 맞게 건축되고 사용되어야 한다. 죠닝은 제약적이긴 하나 시나 사용자의 요구에 따라 변경 가능하며 일단 변경되면 자체로 커다란 부가가치가 생긴다. 같은 땅이 둔갑하여 돈이 된다는 이야기이다.          
          
 
죠닝(Zoning) 이란 토지사용에 대한 용도를 지정한 시(city)의 토지용도지정법 (Zoning bylaws)정도로 규정할 수 있다. 한국에서는 '지목'이란 단어로 사용되는 것으로 안다. 여기서는 짧게 '죠닝법'이라 부르려 한다. 정부는 도시가 계획된 청사진 범위내에서 질서있게 확장되길 원한다. 죠닝은 건축물의 크기, 높이, 사용목적등을 제한함으로써 주거환경의 안전, 안락, 교통량제한, 인구밀도등을 통제하는데 목적이 있다. 죠닝법은 시간이 흐르면서, 환경이 변화면서, 경제구조가 변하면서 등등 여러요인으로 인하여 도시가 요구하는 입맛에 따라 진화한다. 최근에 인구증가 및 이민자 유입으로 주거용 상업용 건축물들이 빠른 속도로 늘고 있다. 오래된 도심내에는 죠닝법 개정 이전에 건축된 오래된 건물들도 있다. 이러한 빌딩들은 현재의 죠닝법에는 맞지는 않지만 전관예우 차원의 grandfather rule 불소급의 원칙에 따라 당장은 괜찮지만 재건축 하려면 현재의 죠닝법에 따라야 한다.  
 
코퀴틀람시 죠닝법을 한번 살펴보자. 몇백 페이지에 달하는 죠닝법을 모두 설명하기는 어렵지만 중요한 부분만 알아보기로 하자. 매입이나 사용하려는 매물의 주소를 이용해 시청에서 제공하는 죠닝맵을 보고 RS-4, RT-1, CS-2, M-1 등의 죠닝부호를 먼저 알아야 한다. 부호에 맞는 해당 죠닝법을 찾아서 살펴보면 된다. 아주 간단하다. 죠닝법은 그 나열이 대부분 농경지 주거지 상업용지 공업용지 기타용지 순서로 되어 있다. 순서대로 A-3는 농경지및 농경지주택 부호이며 농경지에서 건축물 크기 높이 사용등에 대한 내용이 들어 있다. RS-1~11는 단독주택지 사용을 규정하고 있으며 RS 뒤에 붙어 있는 번호는 커질수록 일반적으로 건축물은 작아지고 인구밀도는 높아지는 경향이 있다. RT-1 는 듀플렉스를, RT-2 는 타운하우스를, RM-1~6는 아파트를, C-1 ~7은 커머셜을, M-1~2는 공업지역의 토지사용을 규정한다. 죠닝을 변경하고자 하면 리죠닝 (Rezoning) 관련 규정에 읽어보고 시청에 문의하면 가능성을 알아볼 수 있다. 
 
 
부동산 구입전에 또는 비즈니스 시작전에 전문가와 상의하여 목적한 바가 시가 규정한 죠닝법에 부합되는지 충분히 알아보고 진행하는 것이 중요하다.