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[최재동의 중앙일보 부동산 칼럼] 미등기전매


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미등기전매란 사전분양 pre-sale 로 매입한 부동산을 등기하기 이전에 분양받은 '계약'을 제 3자에게 되파는 것을 말한다. 미등기전매 거래는 단독주택이나 타운하우스보다는 아파트에서 일반적으로 많이 일어난다. 최근에 세워지는 아파트는 빌딩높이와 규모가 커지면서 한 빌딩내에 들어가는 아파트 유닛수가 종전보다 크게 많아져 500세대까지도 입주가 가능하게 되었다. 이렇게 빌딩규모가  커지면서 공사기간은 다소 길어져 공사시작부터 입주때까지는 약 3.5년이 소요된다. 미등기전매 거래는 입주전 약 1년간이 가장 활발한데, 그 이유는 디벨로퍼 입장에서 몇가지 조건이 맞아야 미등기전매가 가능하게 된다. 가장 중요한 이유중에 하나는 디벨로퍼는 자체에서 판매하는 분양 물량 대부분을 소진해야 미등기전매를 허락하기 시작한다. 이는 분양물량과 미등기 전매물건이 시장에 한꺼번에 쏫아져 나와 본인들 판매가격에 영향을 주는것을 원하지 않기 때문이다. 디벨로퍼는 보통 전체 분양 물건의 95% 정도를 판매하였을 경우에 미등기전매를 허락하는것이 일반적이다. 미등기전매 거래로 디벨로퍼에게 지불하는 수수료는 거래대금의 약 1-3% 정도이다.              

 
그러면 어떻게 수익이 생기는지 알아보자. 예를들어 2016년에 50만달러 2베드룸 아파트를 계약금과 중도금 20%인 10만달러를 지불하고 사전분양 받은 바이어가 있다고 하자. 아파트는 2019년에 완공될 예정이고, 디벨로퍼의 분양물건은 모두 팔려서 2018년부터 바이어들에게 미등기전매를 허가해 준다고 하자. 최근에 아파트 시장은 크게 상승하여 2년간 20%가 상승했다고 하면 아파트 시장가격은 10만달러가 올라 60만달러가 된다.  전매자는 60만달러에 계약을 제 3자에 넘기고 본인은 계약금으로 지불했던 10만달러와 가격상승분 10만달러를 합하여 20만달러를 챙겨서 거래를 끝냈다. 거래에 따른 수수료를 무시한다면 전매자의 최초 10만달러는 2년만에 두배인 20만 달러가 되었다. 가격이 상승하는 부동산시장에서 미등기전매 거래는 수익을 가져온다.           
 
 
그러나 반대로 부동산 시장이 하락할 경우에는 전매 시장은 거래 없이 한산하거나 오히려 손실을 가져다 줄 수도 있다. 이러한 하락장에서는 미등기 전매가 어려우니 포기하고 오히려 사전분양 받은 아파트의 잔금을 모두 치루고 아파트 자체를 당분간 소유해야 하는 것이 유리할 수 있다. 시장이 호전될 때까지는 렌트수입에 의존하면서 기대 수익률을 맞추어 가는것이 좋겠다. 메트로 밴쿠버의 최근 30년간 부동산 가격은 두세차례의 단기 조정기간을 제외하고는 대체적으로 우상승하며 상승하는 모양으로 현재까지 이어져왔다. 두세차례의 조정기간을 제외하고는 대부분 미등기 전매거래를 통해 이익을 볼 수 있었다는 의미도 된다. 시장의 방향성만 예측한다면 수익을 만들어 낼 수 있는 거래임에 틀림없다.
 
 
시장의 판단과 투자의 결정은 모두 소비자의 몫이다. 이번글의 내용은 미등기전매의 기본 개념만 보여주었기에 모든 미등기전매 투자에 동일하게 적용되지 않는다. 거래를 하기 이전에 관련 전문가와 상의하여 좋은 결과 만들어 내길 바란다