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[최재동의 부동산 칼럼- 중앙일보] 법원경매


Professions, Auction, Hammer, Bids

 

비씨주의 담보권행사(foreclosure) 절차나 일명 법원경매(court ordered sale)는  비씨주 대법원 (BC Supreme Court)에서 관할한다. 담보권행사 절차나 법원경매를 통해 부동산을 매각하려면 대법원에서 매각일정, 매매가격, 기간, 조건, 수수료 등의 내용을 승인 받아야 한다. 

 

담보권행사 절차나 법원경매가 이루어 지는 절차는 간략하게 아래와 같다.

 

·       주택 소유자가 모기지 할부금을 지불하지 못하는 경우에는 은행으로부터 편지나 전화를 받게 된다. 은행에서는 모기지 할부금이 상환되지 않고 있는 것이 고객의 착오나 실수에 의한 것인지 확인하고 연체하고 있는 모기지 금액을 상환할 수 있는 얼마간의 시간을 준다.

 

·       약 2-3개월 후에도 문제가 해결되지 않으면 은행은 일정한 날짜까지 연체금 전액을 상환하라는 편지를 보낸다. 연체금이 지정한 날짜까지 상환되지 않으면 은행은 변호사를 고용하여 담보권행사를 진행할 것이라는 내용을 연체자에게 통지한다.

 

·       변호사가 정한 날짜까지 연체금이 상환되지 않으면 은행은 변호사에게 담보권행사 절차를 진행할 것을 의뢰한다. 변호사는 법원경매 절차를 진행하기 이전에 연체하고 있는 주택소유자에게 모기지 금액 전액을 상환하거나 아니면 밀린 연체금을 지불하라는 최종기한(deadline)을 통지한다. 

 

·       법원경매는 은행변호사가 담보권행사 신청(foreclosure petition)을 법원에 제출하면서 시작된다. 신청서가 접수되고 수일내에 모기지 상환을 연체한 주택 소유자에게 사본이 전달된다. 같은 내용의 사본은 다른 대출 금융권자, 세입자, 유치권자 (lien holder)등 모든 이해 관계자에게도 동시에 전달된다. 신청서에는 연체자가 따라야 할 내용도 들어 있어 잘 읽어보고 절차에 따라야 한다.

 

·       1개월 정도가 지나면 첫 공판이 열린다.  공판에서 판사는 은행에게 담보권행사를 할 수 있는 가권리(order nisi)를 준다. 또한 모기지 연체자에게는 대출금액, 이자, 비용 등을 상환할 수 있는 일정한 기간을 준다. 이 기간을 상환기간(redemption period)이라 하는데 일반적으로 6개월이다. 더러 은행이 기한을 단축시켜 달라고 법원에 요청하면 상환기간이 줄어드는 경우도 있다.

 

·       6개월이 지난 이후에 상환이 일어나지 않으면 은행은 법원경매(court ordered sale) 절차를 진행하거나 등기 권리를 넘겨 받는 확정 담보권행사 (Absolute Order of Foreclosure)를 한다.

 

·       법원경매(court ordered sale)를 통하게 되면 법원을 통해 매각 승인을 받는다. 매각한 대금이 상환할 금액에 부족하면 은행은 법원에서 연체자 또는 채무자에 대해 잔여채무 판결(deficiency judgement)을 받으려 한다.

 

·       확정 담보권행사(Order Absolute)를 하게 되면 은행은 부동산 등기를 이전 받아 해당 부동산에 대한 새로운 소유자가 된다. 등기에 대한 원소유자의 권한은 말소되며 이후에 원소유자는 부동산에 대해 별다른 방법이 없어진다. 확정 담보권행사는 일반적으로 부동산의 가치가 연체대출 금액을 초과할 때 일어난다. 부동산의 원소유자인 채무자는 어떠한 잉여금액에 대해서도 청구할 권한이 없다.     

 

모기지 상환에 압박을 받는 주택 소유자에게는 어렵겠지만 보다 중요한 것은 문제를 해결하려는 노력이 필요하고 가급적이면 법원경매나 담보권행사 매매를 피하는 것이 좋다. 만일 대출을 받은 금융권에서 불공정한 처리가 있었다 생각되면 변호사의 자문을 받는 것이 중요하다. 합리적인 해결방법을 찾아 본인의 부동산이 다른 사람의 손에 매각되는 일이 없도록 집중하는 게 보다 중요하다.