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주택매입절차


봄이다. 부동산에도 봄바람이 분다. 결혼을 앞두고 새로 집장만을 하려는 젊은세대부터 자녀들이 떠나 더이상 큰 집을 필요로 하지 않는 중년세대까지 많은 이들의 부동산 마음에 봄바람이 일어 술렁인다. 전형적으로 2월 중순부터 6월초까지는 일년중에서 부동산 거래가 가장 많다. 일반적인 사람들은 평생 서너차례 정도 이사를 할 것으로 본다. 몇년에 한번씩 띄엄띄엄 이사를 하다보니 집을 사고 팔때마다 새로운 것들을 알아야만 한다. 오늘은 부동산의 기본 '주택매입절차'에 대해서 알아보기로 하자. 참고로 '주택매도절차'는 지난해 7월 26일자 칼럼에 올려있다. 생각보다 '매도절차'에 대한 방문자수가 많아 독자들이 두고두고 본다는 생각이 들고 매입절차도 필요로 할 것으로 생각되어 간단히 올려보기로 했다.            

 

주거용부동산 매입절차는 아래와 같다.    

 

기본정보를 수집한다. 일단 이사를 하기로 결심을 했으면 전화, 인터넷, 신문을 통해서 대략적인 기본정보를 수집하고 파악한다. 기본정보는 매입하려는 지역의 매물종류나 시세를 알아보거나, 어느 가격대의 집을 장만할 것인지 예산을 책정하고, 은행모기지 담당자와 사전에 상의하여 가능한 모기지 금액을 대략적으로 알아보는 아주 기본적이고 중요한 내용의 사전 진행을 의미한다. 

 

리얼터를 정한다. 리얼터는 매입의 전반적인 절차를 따라 같이가며 조언을 하는 동반자이다. 리얼터와 상의하여 주택종류, 가격, 지역등 기본정보를 알려주고 리얼터로 하여금 바이어가 정한 범위내의 집을 찾기 시작한다. 물론 바이어 자신도 같이 찾아 서로 의논해 보는것도 좋다. 일반적으로 바이어측에서 고용한 리얼터의 부동산 수수료는 없다.    

 

집을 보기 시작한다. 리얼터 또는 바이어가 검색한 매물들 중에서 마음에 드는 것부터 방문하여 보기 시작한다. 가격이 비교적 저렴한 매물들은 주말에 오픈하우스를 하고 바로 오퍼를 받기때문에 오픈하우스에도 자주 다녀 매물을 선별할 수 있는 안목을 높이는 것도 좋다. 집안의 데코레이션에 따라 매물의 가치가 달라 보일수도 있다. 집안의 가구와 물건을 모두 제거하고 이 물건을 미래에 판다면 경쟁력이 있는지 가정을 해보는것도 좋다. 너무 많은 집을 보아도 타이밍을 놓치거나 바둑에서 말하는 '장고 끝에 악수둔다'라 하는 우를 범하는 경우도 종종본다. 리얼터와 잘 상의하여 발빠르게 선택하고 집을 정했으면 다음 계약 단계로 넘어간다.     

 

오퍼계약서를 보낸다. 오퍼계약서는 가계약서라고 할 수 있는데, 가격의 흥정에서 부터 시작하여 계약금, 잔금일, 입주일, 바이어의 매입조건등이 계약서류에 명시된다. 입주일은 보통 오퍼계약서를 쓰는 날로부터 약 1-3개월 사이가 많다. 바이어의 조건은 모기지, 인스펙션, 등기서류, 주택상태보고서, 아파트나 타운하우스의 경우 스트라타 서류등을 받아 읽어보고 이 모든 결과에 바이어가 만족해야 셀러의 집을 살 수 있다라는 조건이다. 조건을 이행하는 옵션기간은 오퍼의 강약에 따라 약 3-21일 정도이다. 리얼터와 상의하여 이 기간을 정한다.  

    

 

매입조건을 해지한다.  바이어가 모기지도 승인받았고, 인스펙션도 별문제 없었고 서류도 읽어보니 모두가 특별한 것이 없이 일반적이라고 생각되면 리얼터가 주는 조건해지 서류에 서명하고 셀러에게 보내면 거래는 확정된다. 동시에 계약의 이행을 성실히 할 것을 약속하는 계약금 5%를 바이어 브로커 회사의 신탁계좌에 입금한다. 계약금은 잔금일에 잔금에 합산되어 처리된다. 가끔 계약금을 셀러가 받아서 쓸 수 있을것이라 생각하는 경우가 있는데 그것은 특별한 경우를 제외하고 맞지 않는다. 

 

 

변호사를 고용한다. 변호사는 주택을 매입할 대금을 바이어와 은행에서 받아 잔금일(completion date or closing date)셀러측 변호사에게 넘겨주며 동시에 등기를 넘겨 받는다. 물론 재산세 물세 관리비등을 셀러와 정산한다.

 

 

이사준비를 한다. 이사날짜는 다른 이사하는 사람들과 보통 월말, 주말등으로 몰리는 경우가 많다. 이사업체들도 이런날들은 예약이 많아 바쁘다. 아파트로 이사들어가는 사람들은 엘리베이터도 써야하니 서둘지 않으면 자리가 나지 않는 경우도 있다. '빨리빨리' 이럴때 우리들의 실력발휘 한번 하는것도 좋다. 아울러 전기, 가스, 케이블, 학교등과 연락하여 어카운트 이전이나 주소등 변경을 하여 이사후 바로 사용이 가능하도록 준비한다.  

 

잔금지불, 등기이전, 그리고 입주. 변호사를 통해 잔금을 치루고 등기를 넘겨 받고 이사를 한다. 참고로 주택대금 이외에 취득세, 재산세정산, 새집일 경우에는 GST 등이 있으니 리얼터나 변호사와 상의하여 지불금액에 차질이 없도록 한다. 이사에 필요한 키는 리얼터에게 받으면 된다. 이사전에 부엌, 마루, 페인트등 레노베이션할 부분이 있으면 공사하는 업체를 선정하여 공사후 이사를 한다. 아파트나 타운하우스등 공사에 필요한 허가를 받아야 할 부분이 있다면 관리회사와 연락하여 수리공사 승인을 미리 받도록 한다. 대부분 관리회사는 입주후에 공사허가를 해주기도 한다.   

 

계약의 절차는 모두가 동일하지는 않다. 일반적인 절차를 간단히 나열했으니 이외의 경우에는 리얼터, 변호사, 회계사와 상의하여 진행하면 좋을것이다.