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부동산가격 어디로 가나


2018 06 june stats package

 

 

재미로 보는 오늘의 그래프는 광역밴쿠버의 부동산가격 변동그래프이다. 위에 보여주는 그래프는 1977년부터 2018년 현재까지 약 40년간 광역밴쿠버 REBGV 지역 부동산가격이 변동하는 모습을 보여준다. 그래프의 선은 주거형태별로 나뉘는데 파란색은 단독주택, 빨간색은 타운하우스, 초록은 아파트의 그래프이다. 

 

단독주택의 경우 2016년초에 가격은 고점을 찍고 다시 내림세로 돌아서 현재까지 등락을 거듭하며 박스권의 조정국면을 2년 넘게 보여주고 있다. 최고점을 찍었던 2016년초에 단독주택 평균가격은 약 180만 달러로 당시 타운하우스 평균가격은 약 70만 달러 그리고 아파트의 평균가격은 50만달러 정도였다. 비율로는 단독주택을 100%로 기준했을때 가격비교는 단독주택, 타운하우스, 아파트 순서대로 100:39:28 의 비율을 보였다. 2018년 여름 정부는 외국인의 부동산취득세를 올리고 모기지대출 규정에 압박을 가하여 시장을 다소 진정시키려 했다. 소비자들은 부동산 고공행진을 억제하려는 정부의 취지와 지난 몇년간 부동산의 지나친? 가격 상승에 다소 두려움을 느낀 소비자들은 단독주택에서 나와 그동안 비교적 저평가되었던 타운하우스와 아파트에 몰리기 시작했다. 아파트와 타운하우스로 바이어들이 몰리는 이유는 두가지로 설명될 수가 있는데 첫째이유는 실소비자들은 가격이 많이 오른 단독주택을 구입할 여력이 떨어졌고, 둘째로 투자자들은 가격이 많이 오른 단독주택보다는 저평가된 아파트나 타운하우스를 선택하는것이 위험을 다소 회피하는 방법으로 본 것이다. 단독주택 판매에서 빠져나온 자금이 일부 은행을 찾기는 했으나 장기적으로 재워두기에는 예금금리가 낮아 많은 소비자들을 붙들어 둘 매력은 없었다. 

 

한편 그래프에서 보듯이 2016년 이후 단독주택이 휘청거리던 시기에 아파트와 타운하우스는 가파르게 상승곡선에 올라탔다. 2016년 초에 단독주택 평균가격 180만달러, 타운하우스 70만달러, 아파트 50만달러 하던것이 2018년 7월에는 단독주택 175만달러, 타운하우스 93만달러, 아파트 69만달러로 100:53:39 비율로 아파트와 타운하우스의 가격이 눈에 띄게 올랐다. 타운하우스와 아파트 가격만 비교해 보았을때는 2016년에 100:71 비율이었던 것이 현재는 100:74 로 아파트 가격이 약간 더 올랐다. 따라서 최근 2년반간에는 아파트>타운하우스>하우스의 순서대로 가격이 올랐다고 할 수 있다. 

 

그러면 향후 부동산가격이 어디로 뛸 것인지 과거의 움직임을 토대로 알아보기로 하자.                 

 

Image result for 상승쐐기형 패턴  

가격을 예측하기 위해서 주식그래프 분석에 자주 사용하는 쐐기형패턴 (triangle pattern)을 사용해 보자. 바로 위에 보여주는 쐐기형 패턴은 그래프가 일정한 범위의 삼각형 모양내에서 진동을 몇차례 하며 한 점으로 수렴한 뒤에는 반드시 크게 오르거나 내린다는 기술적 분석중의 하나이다. 오르거나 내리는 크기는 조정을 받은 기간동안의 크기만큼 위나 아래로 움직인다. 이는 매수나 매도의 포인트를 잡아주는 방법이기도 하다. 오늘 여기에서 쐐기형패턴을 적용해 보려는 이유는 위에서 보여준 메트로밴쿠버 40년 그래프에서 이러한 상승쐐기형 패턴을 보였기 때문이다.

 

40년그래프에서 단독주택의 파란색 그래프 2016년부터 현재까지 약 2.5년간 가격움직임을 보면 쐐기형 패턴의 오른쪽 그림과 아주 흡사하다. 네차례의 고점은 180만달러 근처에서 뚫고 올라가지 못하고 모두 다시 내려온다. 네차례의 고점은 모두 180만달러 수준으로 평행선을 이룬다. 각각의 고점에서 내려온 저점의 모양은 각기 다르다. 내려온 각각의 저점은 종전의 저점 가격보다 아래로 내려가지 않고 대부분 종전의 저점가격보다는 높은 가격을 보여준다. 이러한 저점들이 이으면 우상승하는 모양을 그릴수 있다. 이러한 원리로 2016년이후 현재까지 2.5년간의 그래프는 위의 쐐기형패턴그림의 오른쪽 모양을 보여 이론적으로는 조만간 180만달러 가격을 한번정도 더 테스트 하거나 뚫고 올라갈 것으로 보인다. 만일 가격이 180만달러를 뚫고 올라간다면 그리고 장기트렌드와 유사한 기울기를 보인다면 가격은 180만 달러를 뚫고 올라가는 시점부터 2년이내에 약 210만달러 수준까지 가격이 오를것으로 보인다.

... 계속...