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Blog › 재미로 보는 오늘의 그래프

부동산가격 어디로 가나


2018 06 june stats package

 

 

재미로 보는 오늘의 그래프는 광역밴쿠버의 부동산가격 변동그래프이다. 위에 보여주는 그래프는 1977년부터 2018년 현재까지 약 40년간 광역밴쿠버 REBGV 지역 부동산가격이 변동하는 모습을 보여준다. 그래프의 선은 주거형태별로 나뉘는데 파란색은 단독주택, 빨간색은 타운하우스, 초록은 아파트의 그래프이다. 

 

단독주택의 경우 2016년초에 가격은 고점을 찍고 다시 내림세로 돌아서 현재까지 등락을 거듭하며 박스권의 조정국면을 2년 넘게 보여주고 있다. 최고점을 찍었던 2016년초에 단독주택 평균가격은 약 180만 달러로 당시 타운하우스 평균가격은 약 70만 달러 그리고 아파트의 평균가격은 50만달러 정도였다. 비율로는 단독주택을 100%로 기준했을때 가격비교는 단독주택, 타운하우스, 아파트 순서대로 100:39:28 의 비율을 보였다. 2018년 여름 정부는 외국인의 부동산취득세를 올리고 모기지대출 규정에 압박을 가하여 시장을 다소 진정시키려 했다. 소비자들은 부동산 고공행진을 억제하려는 정부의 취지와 지난 몇년간 부동산의 지나친? 가격 상승에 다소 두려움을 느낀 소비자들은 단독주택에서 나와 그동안 비교적 저평가되었던 타운하우스와 아파트에 몰리기 시작했다. 아파트와 타운하우스로 바이어들이 몰리는 이유는 두가지로 설명될 수가 있는데 첫째이유는 실소비자들은 가격이 많이 오른 단독주택을 구입할 여력이 떨어졌고, 둘째로 투자자들은 가격이 많이 오른 단독주택보다는 저평가된 아파트나 타운하우스를 선택하는것이 위험을 다소 회피하는 방법으로 본 것이다. 단독주택 판매에서 빠져나온 자금이 일부 은행을 찾기는 했으나 장기적으로 재워두기에는 예금금리가 낮아 많은 소비자들을 붙들어 둘 매력은 없었다. 

 

한편 그래프에서 보듯이 2016년 이후 단독주택이 휘청거리던 시기에 아파트와 타운하우스는 가파르게 상승곡선에 올라탔다. 2016년 초에 단독주택 평균가격 180만달러, 타운하우스 70만달러, 아파트 50만달러 하던것이 2018년 7월에는 단독주택 175만달러, 타운하우스 93만달러, 아파트 69만달러로 100:53:39 비율로 아파트와 타운하우스의 가격이 눈에 띄게 올랐다. 타운하우스와 아파트 가격만 비교해 보았을때는 2016년에 100:71 비율이었던 것이 현재는 100:74 로 아파트 가격이 약간 더 올랐다. 따라서 최근 2년반간에는 아파트>타운하우스>하우스의 순서대로 가격이 올랐다고 할 수 있다. 

 

그러면 향후 부동산가격이 어디로 뛸 것인지 과거의 움직임을 토대로 알아보기로 하자.                 

 

Image result for 상승쐐기형 패턴  

가격을 예측하기 위해서 주식그래프 분석에 자주 사용하는 쐐기형패턴 (triangle pattern)을 사용해 보자. 바로 위에 보여주는 쐐기형 패턴은 그래프가 일정한 범위의 삼각형 모양내에서 진동을 몇차례 하며 한 점으로 수렴한 뒤에는 반드시 크게 오르거나 내린다는 기술적 분석중의 하나이다. 오르거나 내리는 크기는 조정을 받은 기간동안의 크기만큼 위나 아래로 움직인다. 이는 매수나 매도의 포인트를 잡아주는 방법이기도 하다. 오늘 여기에서 쐐기형패턴을 적용해 보려는 이유는 위에서 보여준 메트로밴쿠버 40년 그래프에서 이러한 상승쐐기형 패턴을 보였기 때문이다.

 

40년그래프에서 단독주택의 파란색 그래프 2016년부터 현재까지 약 2.5년간 가격움직임을 보면 쐐기형 패턴의 오른쪽 그림과 아주 흡사하다. 네차례의 고점은 180만달러 근처에서 뚫고 올라가지 못하고 모두 다시 내려온다. 네차례의 고점은 모두 180만달러 수준으로 평행선을 이룬다. 각각의 고점에서 내려온 저점의 모양은 각기 다르다. 내려온 각각의 저점은 종전의 저점 가격보다 아래로 내려가지 않고 대부분 종전의 저점가격보다는 높은 가격을 보여준다. 이러한 저점들이 이으면 우상승하는 모양을 그릴수 있다. 이러한 원리로 2016년이후 현재까지 2.5년간의 그래프는 위의 쐐기형패턴그림의 오른쪽 모양을 보여 이론적으로는 조만간 180만달러 가격을 한번정도 더 테스트 하거나 뚫고 올라갈 것으로 보인다. 만일 가격이 180만달러를 뚫고 올라간다면 그리고 장기트렌드와 유사한 기울기를 보인다면 가격은 180만 달러를 뚫고 올라가는 시점부터 2년이내에 약 210만달러 수준까지 가격이 오를것으로 보인다.

... 계속...       

 



비씨주 2017.9월 시장동향 그래프


지난 9월 비씨주 주거용

  • 거래량 8,340건, +9.9%
  • 평균가격 $693,774, +18.5%

참고자료 BCREA



비씨주 2016.9월 현재 거래량 가격 동향


 

비씨주 MLS 2016. 9월말 현재,

  • 9월 거래량 7,591건 - 전년 동기대비 11.2% 하락
  • 9월 거래금액 44억 5천만 달러 - 전년 동기대비 14.1% 하락
  • 9월 평균가격 $585,844 - 전년 동기대비 3.2% 
  • 1-9월 거래량 93,797건 - 전년 동기대비 18.5% 증가
  • 1-9월 거래금액 660억 달러 - 전년 동기대비 33.5% 증가
  • 1-9월 평균가격 $703,968 - 전년 동기대비 12.7% 증가

비씨주는 거래량 가격 모두 올 여름까지 큰 폭으로 오른후 7-8월을 이후로 하락세 보이고 있음  

자료제공 BCREA 



코퀴틀람 vs. 포트무디 vs. 버나비노쓰 최근 3년 아파트 가격변동


그래프는 코퀴틀람-포트무디-버나비노쓰 지역의 최근 3년간 아파트 가격 변동표이다. 지난 3년간 세 지역은 모두 거의 비슷한 가격 수준에서 움직인다는 것을 알 수 있다.    



2005-2016년 단독주택/타운하우스/아파트 가격변동 그래프


 

위 그래프는 최근 10년간 단독주택/타운하우스/아파트 가격변동 그래프이다. 단독주택은 2015년 1월 약 $1,000,000 하던것이 최근 2016년 2월에는 $1,300,000 을 웃돌았다. 짧은 기간에 30% 이상이 오른셈이다.  



앞으로 약 2-4분기동안 커머셜부동산은 보합세를 유지할 것


 

 

커머셜부동산 - BCREA Commercial Leading Indicator, CLI 가 2분기 연속 살짝 꺾였다. 원인은 전세계적으로 출렁거리는 파이낸셜과 원자재 가격에 있다. 앞으로 약 2-4분기동안 커머셜부동산은 보합세를 유지할 것으로 보인다.    

 

 



매물이 시장에서 머무는 기간은 14일


아래는 매물이 시장에 나와서 머무는 평균기간을 3년간 추적한 그래프이다. 지난 10년을 볼 때 매물이 나오면 보통 30-40일 정도 시장에 있었는데 2015년 1월부터는 20일 아래와 떨어졌다. 매물이 매우 빠르게 소화된다는 의미이다. 지난달 1월에는 매물이 계약되는데 까지 14일이 걸렸다.    

 

 

자료출처 - REBGV



오늘의 그래프 - 2016/2017 비씨주 주거용 부동산시장 전망


2016년

  • 거래량 96,100건 -6.2%
  • 가격 +6.4%

2017년 

  • 거래량 98,000 +2%
  • 가격 +4.1%

 

 

 자료출처 BCREA 

Displaying

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오늘의 그래프 - 뉴리스팅 월별 변동


아래 그래프는 광역밴쿠버 지역에 뉴리스팅으로 나오는 주거용 부동산 매물량을 5년간 월별로 표시한 그래프이다. 매물량은 년간 약 6만개 정도가 시장에 팔자고 나오는데 그래프를 보면 매년 12월에 신규 매물량이 최저점을 보이고 1월에는 대부분 약 5천개 이상 팔려는 리스팅이 나오며 한해를 출발한다. 2016년에도 이와 유사하게 시작할 것으로 예상한다. 부동산을 매각하려고 생각한다면 1월에 내어 놓아도 시기적으로 좋을것이다.    

광역밴쿠버 부동산 협회 MLS 2015년 주요 숫자  

  • 거래량  42,326 (+27.8%)
  • 매물량  57,249 (+2.1%)
  • HPI 가격 $760,900 (+18.9)
  • 단독주택 $1,248,600 (+24.3%)
  • 타운하우스 $$543,700 (+13.6%)
  • 아파트 $436,200 (+14%)

 

참고자료 REBGV



최근 5년 아파트 가격 - 코퀴틀람/포트무디/버나비/밴쿠버웨스트 변동 비교표


 

위의 그래프는  최근 5년간 코퀴틀람, 포트무디, 버나비, 밴쿠버웨스트 지역의 아파트 가격 변동을 보여주는 그래프이다. 전반적으로 2013까지 미미한 상승을 보이다가 2014년에 들어서며 2015년까지 가파른 상승을 보인다. 가격상승이 빨라지면서 다운타운과 이외지역의 가격이 더 벌어지는 현상도 나타나는 조짐이 보인다.  

  • 보라색 - 밴쿠버웨스트 아파트
  • 초록색 - 버나비
  • 파란색 - 포트무디
  • 주황색 - 코퀴틀람 


버나비/코퀴틀람/포트무디 단독주택 가격


 

2015.10월말 현재 단독주택 HPI 가격은 버나비가 $1,197,900 로 전년도에 비해서 +21.2%가 (노란색그래프), 포트무디는 $1,079,200 로 +18.9% (파란색그래프), 코퀴틀람은 $923,000 로 +20.4% (초록색그래프)가 각각 상승하는 기록을 보였다.  최근 3년간 버나비-코퀴틀람-포트무디 지역의 단독주택 가격은 지역간 일정한 가격차이를 두고 평행으로 상승하는 모습을 보였다. 버나비의 단독주택 가격은 프레이져 강북을 중심으로 하는 광역밴쿠버 지역의 평균 주택 가격과 매우 유사한 형태를 보여준다.   

[팁!] 투자측면에서 버나비-코퀴틀람-포트무디의 단독주택은 최근 3년간의 움직임을 본다면 어디 지역에 투자를 하던 지역적인 큰 차이는 없이 일정량 상승하는 모습 보여.