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[최재동의 부동산 칼럼] Subject Removal, 조건해지 마음대로 써도 되나


 

다운타운에 사는 춘향씨(가명) 현재 살고 있는 아파트를 팔고 따뜻한 남쪽 캘리포니아로 이사 가려고 한다. 밴쿠버 부동산 시장이 워낙 뜨겁던지라 춘향씨 아파트를 리스팅 하자마자 오퍼를 하나 받았다. 오퍼가격은 580만 달러이고 계약금은 26만 달러이었다. 바이어측 조건은 일반적인 모기지 승인과 인스펙션 조건만 간단하게 달려 있었다. 춘향씨 받은 오퍼가 원하던 가격대로 적당해서 오퍼를 받기로 결정했다. 다만 변호사에게 물어볼 것도 있고 계약서 내용도 잘 모르고 해서 ‘변호사가 계약의 내용을 승인해 주는 조건’ 을 오퍼 계약서에 넣어 달라고 리스팅 에이전트에게 의뢰했다. 춘향씨 리얼터는 오퍼 계약서에 춘향씨가말한 내용을 다음과 같이 넣고 ’Subject to the Seller's legal representative/ lawyer approving the terms and conditions of the contract on or before __특정날짜 (보통은 오퍼받고  일주일) ___. This condition is for the sole benefit of the Seller.’ 싸인을 해서 바이어측에 보냈다.

 

그날밤, 춘향씨 이런저런 생각에 살짝 흥분된 가슴으로 잉글리쉬 베이를 내려다 보며 우아하게 와인을 하고 있을때 담당 리얼터에게서 전화가 왔다. 내용인 즉, 새로운 오퍼를 하나 더 받았는데 금액은 600만 달러이고 계약금은 40만 달러이며 날짜도 춘향씨가 원하는 이사날짜와 잘 맞는다 했다. 두번째 오퍼는 가격으로만 무려 20만 달러나 높았다. 얼마나 좋은 일인가! 춘향씨번뜩 생각하기를 먼저 받은 580만 달러 오퍼에는 ‘춘향씨 변호사가 계약을 승인하는 조건’을 달아 놓았으니 ‘변호사가 승인을하지 않았다’라고 하고 두번째 오퍼를 받으면 되겠다 싶었다.

 

다음날,  춘향씨 두개의 오퍼를 들고 변호사를 찾아갔다. 변호사와 춘향씨의 주된 상담내용은 첫번째 오퍼가 깨지게 되면 그 다음 법률적인 춘향씨의 옵션과 조치는 무엇이 있는지 등등 겉도는 이야기만 하였다. 정녕 춘향씨 마음속에 있는 결심 즉 첫번째오퍼를 거절하고 두번째 오퍼를 받으면 어떻게 되는지 변호사와 명백하게 상담하지 않았다. 변호사 또한 두개의 오퍼 계약서를 놓고 승인(approved)하지도 반대 (disapproved)하지도 않아 명확한 결론은 없었다. 춘향씨 알아서 하라는 내용으로 알아 들었다.             

 

같은날, 변호사를 만나고 집으로 돌아오자 마자 춘향씨 리얼터를 만나 두번째 오퍼 600만 달러 오퍼 계약서에 싸인해서 보냈다. 두번째 600만불 오퍼를 넣은 바이어와 계약이 체결되었다. 그리고 첫번째 580만 달러 오퍼를 보낸 리얼터에게 전화를 걸어‘셀러 변호사가 계약을 승인하지 않았다’ 라고 전했다. 그러나 580만 달러 바이어는 이러한 셀러 춘향씨의 결정에 반기를 들었고 결국에는 법정공방으로 이어졌다. 법정에서 두 바이어는 모두 자기의 계약이 우선이라고 주장했다.

 

법원은 첫번째 580만 달러 바이어 오퍼와 관련해서, ‘춘향씨는 계약서에 넣은 셀러 조건을 성실하게 이행하거나 합당한 노력을보이지 않았다’라고 판단했다. ‘춘향씨는 계약서의 셀러 조건인 변호사의 계약승인 조건을 이용하여 보다 유리한 가격조건의두번째 오퍼를 받아들여 계약을 위반했다’라고 결정하고 ‘첫번째 바이어의 580만 달러 계약을 진행하라’고 명령했다. 아파트가첫번째 바이어에게 넘어가자 두번째 바이어는 계약위반에서 오는 손실에 대해 춘향씨를 상대로 소송을 벌였다. 춘향씨 잘못된판단에 돈과 비용이 엄청 들어가게 되자 우울해 지기 시작했다.

 

뒤늦은 일이지만, 춘향씨 리얼터는 두번째 오퍼를 받을때 다음과 같은 내용 한구절을 계약서에 추가로 삽입했어야 한다. ‘첫번째 오퍼가 깨졌을 경우에 두번째 너의 오퍼가 유효하다’

 

참고자료 BCREA       



비씨주 2017.9월 시장동향 그래프


지난 9월 비씨주 주거용

  • 거래량 8,340건, +9.9%
  • 평균가격 $693,774, +18.5%

참고자료 BCREA



외국인 취득세 언제 해제되나요?


Q) 밴쿠버에 사는 유학생 엄마입니다. 주택을 매입할 생각이 있는데요, 2016년 작년부터 외국인에 추가로 적용되고 있는 외국인 부동산 취득세 15% 는 언제 없어질 가능성이 있는지요?

 

A) 아니요, 아직 특별한 발표는 없습니다.

참고로 2016.8월부터 적용되는 현행 취득세 내용을 아래와 같이 알려드립니다. 

  • 1% on the first $200,000,
  • 2% on the portion of the fair market value greater than $200,000 and up to and including $2,000,000, and
  • 3% on the portion of the fair market value greater than $2,000,000.

광역밴쿠버 일정지역내의 주거용 부동산을 취득하는 외국인은 상기에 열거한 내용의 취득세 이외에 추가로 15%를 더 내게됩니다. 다만 BC PNP 프로그램 확정된 대상은 외국인 취득세에서 면제대상입니다.    

 

참고웹사이트는 아래의 링크와 같습니다.

https://www2.gov.bc.ca/gov/content/taxes/property-taxes/property-transfer-tax

 

 

 



Recently Sold Listing 1606 - 110 Brew Street, Port Moody, BC


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고용한 리얼터에게 돈을 빌려 디파짓을 하려는데 - Quick Fix or Quicksand?


 

 
밴쿠버 타운하우스에 사는 길동씨 부부는 아이들이 커지면서 조금더 규모가 큰 주택으로 이사하기로 결정했다. 타운하우스를 팔고 주택을 매입하기 위해 지역에서 경험있는 리얼터 장비씨를 고용하기로 하고 타운하우스를 파는 조건으로 주택을 매입하기로 했다. 길동씨 부부는 은행에서 모기지 사전승인을 받아 놓았고 현재 살고 있는 타운하우스에는 모기지가 많지 않아 이사할 주택에 다운페이먼트 자금에도 문제는 없었다. 그러나 젊고 맞벌이하는 젊은 부부 길동씨는 주택을 매입하는데 필요한 디파짓 5% 정도가 당장 은행 잔고에 없었다.   
 
발빠른 리얼터 장비씨는 길동씨 부부가 아주 좋아하는 환상의 집을 찾아냈다. 그날밤 집을 파는 조건과 인스펙션 조건등 여러가지 바이어 조건을 넣기로 하고 오퍼를 쓰기로 결정했다. 디파짓은 타운하우스가 팔리면 입금하기로 하는 조건으로 했다. 멀티플 오퍼 상황에서 셀러는 가격이 월등히 높은 길동씨 오퍼를 받기로 하였으나 타운하우스를 파는 조건은 지우고 디파짓 $50,000 은 오퍼가 체결되는대로 입금하라고 하는 카운터오퍼로 고쳐서 보내왔다.  시장은 과열되어 빠르게 진행되었고 멀티플 오퍼는 시장 여기저기에서 일반적인 현상이었다. 리얼터 장비씨는 길동씨 부부에게 카운터 오퍼를 받지 않게 되면 다른 오퍼가 체결될 것이고 길동씨는 그 좋아하는 집을 사지 못할것이라고 조언했다. 게다가 이만한 집을 앞으로 찾기도 쉽지 않을것이라 했다. 그러나 길동씨 당장에 디파짓 할 $50,000 구하기는 어려웠다. 
 
이때 장비씨 왈 계약금 $50,000 일시적으로 빌려줄테니 계약을 밀어붙이자고 했다. 길동씨는 그렇듯하여 타운하우스가 팔리면 빌린돈을 상환하겠다는 서면 약속을 하고 계약을 진행했다. 길동씨 타운하우스를 파는것은 시장이 활황인지라 문제도 아닐것이라고 두사람은 굳게 믿었다. 길동씨 가족이나 장비씨 본인 모두가 만족한 계약이었다. 길동씨는 꿈에 그리던 단독주택으로 이사를 갈 수 있었고, 장비씨는 매입 결과로 따라오는 커미션을 받고 타운하우스를 리스팅 할 수가 있었으니 일석이조이었다. 게다가 타운하우스가 팔리면 바로 빌려준 $50,000 을 상환받을수 있었다. 얼마나 좋은일인가? 
 
몇주가 지나고 부동산 시장은 은행금리와 정부정책등 변수가 개입되면서 갑자기 식어가기 시작했다. 길동씨 매입한 단독주택의 컴플리션 날짜 즉 잔금을 주어야 하는 날짜는 다가오는데 타운하우스는 팔리지 않았다. 두번이나 타운하우스 가격을 내렸다. 이미 계약된 주택을 사기 위해서는 타운하우스 가격은 더이상 내릴수 없었다. 은행에서는 타운하우스가 팔려야만 모기지 대출이 가능하다는 조건이었다. 결국 길동씨는 잔금을 치룰수 없는 입장이 되었고 빌린돈으로 넣은 계약금 $50,000 도 날리게 되었다. 모두를 위한 슬픔의 서곡은 흐르기 시작했다. 
 
셀러측에서는 계약금 $50,000을 찾아가기 위해 법적절차에 들어갔다. 이 돈은 당연히 셀러에게로 갈 것이다. 리얼터 장비씨는 본인 변호사 조언에 따라 길동씨 타운하우스 등기부에 $50,000을 돌려받기 위한 소송진행 내용을 걸었다. 길동씨도 리얼터 장비씨가 이해의 상충 (conflict of interest) 에 대한 조언을 제대로 하지 않은 이유로 법적절차에 들어갔다. 셀러측도 바이어 리얼터 장비씨에게 거래자체에 장비씨 이익이 섞여 있는것을 밝히지 않은 과실로 해당기관에 컴플레인을 접수했다. 거래는 깨지고 모두가 우울해지는 상황이었다.     
 
여기에서 모두가 알아두어야 할 것은, 길동와 리얼터 장비씨는 계약을 진행하기 전에 아래의 내용들을 충분히 상의했어야 한다. 
  • 매매절차 숙지;
  • 현재의 시장상황;
  • 매매와 관련한 제반 비용;
  • 디파짓 조달;
  • 팔기전에 사는데 따르는 위험;
  • 다른 가능한 옵션등 검토.                
결론적으로 이해의 상충이란 문제가 결부되기에 길동씨와 장비씨간에 돈은 빌리지도 빌려주지도 않았어야 한다.    
 
참고자료 - RECBC Legal update 2017


단독주택 약세로 돌아서는 가운데 아파트와 타운하우스는 여전히 강세


메트로밴쿠버의 주거용 부동산 시장은 단독주택이 점차 한산한 모습을 보이는 가운데 아파트와 타운하우스는 여전히 강세를 보이고 있다. 아파트와 타운하우스의 높은 9월 거래량은 과거 10년 평균과 비교해 보면 13% 정도 높은 수준이다. 지난 한달간 거래량은 2,821 건으로 전년에 비교하면 25.2% 증가했다.     

 

단독주택은 바이어와 셀러가 균형된 시장을 만들어 가고 있다. 반면 아파트와 타운하우스는 여전히 셀러가 유리한 마켓이라고 할 수 있다. 바이어나 셀러 모두 주거별로 다르게 변해가는 시장상황을 참고하여 대처하는 것이 바람직할 것이다.   

 

9월 한달간 5,375 건의 새로운 매물이 시장에 진입하여 8월보다는 26.6% 증가했고, 전년 동기대비 12% 많았다. 시장의 총매물량은 9,466 건으로 지난달보다 1.2% 증가했고 전년대비 7.5% 많았다. 총리스팅 매물중에 단독주택이 차지하는 비율은 62% 이나, 총거래에서 차지하는 단독주택 비율은 30% 로 저조한 편이다. 이러한 단독주택의 '매물증가', '거래량감소'는 과거 몇년간 보여주었던 단독주택의 폭발적 가격상승은 점차 하락 압박을 받아 당분간 약세로 돌아설 것으로 예상된다.     

 

9월 리스팅대비 거래량 비율은 29.8% 이다. 주거 형태별로는 단독주택이 14.6%, 타운하우스 42.3%, 아파트가 60.4% 이다. 리스팅대비 거래량 비율이 12% 미만이면 가격하락이 예상되며 20% 이상이면 가격 상승이 있을것이다.   

 

가격은 전년도에 비해서는 11% 정도 상승했다. 부문별로는 단독주택이 2.9%, 타운하우스가 14.5%, 그리고 아파트가 21.7% 올랐다. 

 

지난 한달간 단독주택 가격이 감소한 지역으로는 버나비이스트 -3.5%, 뉴웨스트민스터 -3.2%, 포트코퀴틀람 -0.7%, 웨스트밴쿠버 -1.7%  등이다. 타운하우스도 점차 약세를 보이는 지역이 생겼는데 버나비사우스 -3.2%, 노스밴쿠버 -0.4%, 포트코퀴틀람 -1.2%, 밴쿠버 이스트 -0.9% 등이다. 아파트는 한달간 가격이 내린 지역은 없었으며 메이플릿지 +4.1%, 피트메도우 +5.0%, 포트무디 +3.6% 등으로 여전히 강세를 보였다.  

 



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시장동향 - 비씨 주택시장 왕성한 거래량 이어져


비씨주 전체의 주거용부동산은 지난 8월 한달간 MLS 서비스를 통하여 9,162 건이 거래되어 전년도보다 2.4% 증가했다. 한달간 거래된 금액은 62억 달러로 2016년 동기대비 22% 증가했다. 평균가격은 $678,186 으로 19.1% 올랐다.  

 

8월의 거래량은 비씨주의 경제 호황에 힘입어 전월에 이어 양호한 수준을 이어가고 있다. 그러나 계속 오르기만 하는 주택가격에 대한 부담감과 모기지 이자율의 상승은 올 년말까지 남은 몇달간에는 가격이 누그러질 것으로 예상된다.

 

2017년 1월부터 8월까지 총거래량 금액은 518억 달러이다. 이는 2016년 동기대비 15.9% 감소했다. 지난 8개월간 총거래량은 73,267 건으로 전년대비 15% 가 줄었고 평균가격은 $706,839로 1.1% 감소했다. 

 

자료출처 - BCREA

 

 



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시장동향 - 아파트와 타운하우스 강세 이어져


프레이저 강북지역을 위주로 하는 메트로밴쿠버 8월 주거용 부동산은 35-75만 달러 가격대의 아파트와 타운하우스가 활발하게 거래되었던 한달이었다. 비교적 저가의 주거용 부동산 수요자는 생애 최초 주택구매자 (First Time Home Buyer) 와 렌트수입을 목적으로 투자용 아파트를 찾는 수요자들이 대부분이었다. 8월 한달간 거래량은 3,043 건으로 지난해 같은 기간에 비해 22.3% 증가하였고 지난 7월보다는 2.8% 올랐다. 8월 거래량은 지난 10년간 평균 거래량보다 19.6% 높은 수준을 보였다.  

8월 한달간 시장에 새롭게 진입한 매물수량은 4,245 건으로 전년도 같은 기간에 비해서 약간 낮은 수준을 보였고 지난 7월보다는 19.2% 줄었다. MLS 매물 총재고량은 8,807 개로 지난달 처음으로 9천개를 넘었던 수준이 다시 깨지고 그 아래로 내려섰다. 이는 전년보다는 3.5% 높은 수준이고 7월 재고량보다는 4.2% 가 감소했다.   

지난 한달간 '매물 총재고량 대비 판매량 비율'은 전체적으로 34.6% 의 높은 수준을 보였다. 주거별로는 단독주택이 16.3%, 타운하우스가 44.8%, 아파트가 76.3% 를 보였다. 일반적으로 '매물 재고량대비 판매량 비율'이 12% 이하이면 '바이어 마켓'으로 불리우며 부동산 가격 하락이 예상되며, 20% 이상이면 '셀러 마켓'으로 가격은 당분간 계속 오를것으로 전망할 수 있다. 8월의 수치를 놓고 본다면 2017년 연말까지 가격은 단독주택은 보합세를 유지할 것으로 보이고, 아파트와 타운하우스는 상승 모멘텀이 당분간 이어질 것으로 보인다. 

8월의 가격은 주택지수 기준으로 전년도에 비해 전체적으로 9.4% 올랐으며 지난해 7월에 비해서 1.0% 증가했다. 주거 종류별로는 단독주택이 전년대비 2.2%, 타운하우스 19.4%, 아파트는 12.8% 씩 각각 올랐다. 

7월 한달간을 보면 단독주택은 보합세를 보였다. 가격이 좋았던 지역으로는 버나비이스트와 포트무디를 꼽을수 있으며, 노스밴쿠버와 밴쿠버웨스트는 가격이 미미하게 내렸다. 타운하우스는 버나비 피트메도우 포트코퀴틀람 지역의 가격이 좋았고 뉴웨스트민스터와 밴쿠버이스트에서는 약세를 보였다. 아파트는 코퀴틀람 버나비 메이플릿지 피트메도우 가격이 많이 올랐고 가격이 내린지역은 없었다.