커머셜 부동산의 가치를 평가하는 방법에는 다음과 같은 것이 있다.
1. 주변에 유사한 부동산 매매 가격을 비교하는 '비교평가법',
2. 새로 건축한다고 가정하고 총투입비용을 계산하고 나서 비교할 대상 물건의 나이만큼 감가상각을 적용하여 계산하는 '투입비용 평가법',
3. 투자된 건물에서 나오는 현금흐름의 수익률로 평가하는 '인컴수입평가법' 또는 'CAP RATE 계산법'
이러한 방법들 중에서 접근하기 쉽고 실무에서도 많이 쓰이는 CAP RATE 계산법을 알아보자.CAP RATE 는 간단하게 설명하면 순영업이익 (NOI, net operating income)을 투자된 금액으로 나눈 백분율이다. CAP RATE는 계산하기도 간편할 뿐더러 여러 투자대안을 수익률로 비교하여 간편하게 저울질 할 수 있다. 예를 들어 투자자가 다음과 같은 2개 상가의 투자를 놓고 비교하고자 한다. 포트무디에 5백만 달러에 매입 가능한 상가에서 나오는 년간 순영업 이익은 30만 달러이고, 코퀴틀람에 8백만 달러에 매입 가능한 상가에서 발생하는 순영업이익은 44만 달러라 하면 CAP RATE는 각각 6.0%와 5.5%가 된다. 따라서 만일 2개의 물건이 건물의 상태나 테넌트 구조등 다른 조건들이 유사하다면 투자자는CAP RATE가 보다 높은 포트무디 상가를 선호할 것이다.
CAP RATE 핵심 중 하나는 순영업이익 NOI 이다. 많은 투자자들이 NOI를 계산하는데 혼동하는 경우가 많은데, 아래와 같다.
Potential rental income...................... (A)
- vacancy and credit losses............... (B)
+ other income .................................. (C)
- operating expenses ........................ (D)
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= Net operating income, NOI
- annual debt services
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= cash flow before tax
- tax liability
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cash flow after tax
(A). 상가나 쇼핑몰의 인컴은 렌탈 수입에서 온다. 렌탈 수입은 일반적으로 면적당 "net rent" 또는 "gross rent" 로 구분하여 부과한다. Net rent 는 재산세, 보험료, 관리비 등을 별도로 떼어내어 단위면적당 순수하게 계산하고, gross rent는 제반비용을 net rent와 합산하여 부과한다.
(B) 공실률(vacancy rate)은 일반적으로 해당지역의 최근 통계자료를 사용한다. 예를 들면 어느 지역의 '커머셜 부동산 공실률은 5%' 이면 렌탈수입에서 5% 만큼은 제외한다. (C) 기타 수입은 상가앞에 유도간판등 싸인을 걸어주고 테넌트에게 받는 수입, 커피자판기 수입, 유료주차 수입등이 해당된다.
(D) 영업비용(operating expenses)은 재산세, 보험료, 관리비, 수리유지비, 유틸리티비용 등이 포함된다. 반면 CAP RATE을 계산하는데 영업비용에 포함되지 않는 항목은 모기지 원리금, 감가상각, 자본적지출(대형수리 또는 리노베이션등), 인컴택스, 유보금액, 테넌트 임프루브먼트, 부동산수수료등이 있다. 매입자나 투자자들이 이부분을 혼동하는 경우가 더러 있는데 착오 없기를 바란다.
위에 예시한 포트무디 상가의 크기가 20,000sq.ft. 이고 NET rent가 $15.79/sq.ft로 모두 동일하고, 다른 수입이 없으며, 해당지역의 공실률이 5%이라면, NOI는 30만 달러이고 cap rate는 6%이다. 네트 렌탈인컴 구조는 테넌트들에게 영업비용이 부담되고 투자자에게는 발생하지 않는다.
한편 코퀴틀람의 상가는 GROSS rent가 $20/sq.ft이고 면적은 30,000sq.ft 이다. 이 투자안의 잠재렌탈 수입은 gross $600,000 이다. 코퀴틀람도 공실률이 5%를 보인다면 $30,000을 감하고, 영업비용이 $130,000이라고 가정하면, 순영업이익 NOI는 $440,000 이 되고 cap rate 는 5.5%가 된다. 그로스 렌탈인컴 구조는 총액으로 받은 렌트 금액에서 투자자인 랜드로드가 재산세 보험료 관리비등 영업비용을 별도로 지출해야 한다.
CAP RATE 계산방식은 간편한 장점이 있는 반면, 최근 1년간의 비교적 짧은 회계자료를 사용해야 한다는 단점도 있다. 즉 장기적인 현금 흐름을 파악하기에는 어렵다는 단점이 있다. 따라서 2-3년의 자료를 평균하여 계산하는 사용자들도 더러 있다.
현가법은 CAP RATE의 이러한 단점을 보완하는데 도움이 된다. 현가법은 미래의 현금흐름을 현재가치로 할인하여 계산하는 방식이다. 상가나 쇼핑몰은 테넌트와의 렌트계약을 살펴보면 미래 현금흐름을 어느 정도 예측할 수 있다. 일정기간 미래의 수익을 현가로 계산한 후 기대수익률로 나누면 커머셜의 가치를 측정할 수 있다. 그러나 현가법은 계산이 복잡하여 컴퓨터 도움이 절실히 필요하다는 단점도 있다. 커머셜 부동산 투자자라면 CAP RATE 계산에 익숙하길 바란다! 2017.1.29일 중앙일보 최재동리얼터 부동산 칼럼중