계약금 (Deposit) 문답
July 1, 2016
부동산을 구입하는 계약서의 첫 페이지에는 계약금(Deposit)에 대한 항목이 있다. 간단하게 설명되어 있어서 계약과 관련하여 상황이 복잡해지면 바이어나 셀러로 부터 질문을 자주 받게되는데 계약금과 관련한 주요 문답내용을 아래와 같이 정리해 본다.
Q. 계약금은 언제 지불해야 하는가?
A. 24시간 이내. 비씨주의 부동산거래 표준계약서에 따르면 계약금을 지불 시점은 계약서 상에 별도로 명시하지 하지 않으면 오퍼 계약서에 서명을 하고 나서 24시간 이내에 입금해야 한다. 그러나 실무적으로는 바이어가 모기지승인 인스펙션등 조건을 만족하고 나서 조건해지 (subjects removal) 하는 시점에 입금하게 되는데 기간은 통상 오퍼 계약서에 서명하고나서 7-14일 정도이다. 그러나 최근과 같이 시장이 과열되어 경쟁 오퍼가 많은 경우에 바이어들은 오퍼 계약서를 제출할 때 계약금도 같이 입금하여 경쟁에서 유리한 위치에 서려고 하는것이 일반화 되었다.
Q. 노서브젝트 오퍼 체결후 계약금을 내지 않게되면 계약에서 자유로울수 있는가?
A. 아니다. 오퍼가 받아들여지고 나서는 마음을 바꿀수 없다. 만일 계약금을 내지 않는다면 셀러는 해당 부동산을 다른 바이어에게 매각하고 바이어가 지급하려던 가격과 다른바이어에게 매각한 손실 가격차이는 물론 법적절차 비용까지 청구 소송을 할 것이다.
Q. 계약금이 예정된 시간보다 늦게 입금 되면 어떻게 되는지?
A. 약속된 시간이 지나면 계약을 취소할 수 있는 셀러의 권리가 생긴다. 시간은 계약의 필수요건이기 때문이다. 만일 다른 바이어가 더 많은 돈을 주고 사려고 한다면 셀러는 가급적 기존 계약을 깨려고 할 것이다. 만일 계약금을 늦어질 것 같으면 사전에 계약서에 필요한 문구를 넣어야 할 것이다.
Q. 계약금은 얼마를 내야 하는지?
A. 일반적으로 5%이다. 비씨주에서는 통상 주택 매입대금에 5%를 계약금으로 지급한다. 그러나 계약금액은 바이어와 셀러가 정하기에 따라 다르며, 지역이나 물건에 따라 다르고, 계약부터 잔금을 치루는 컴플리션 기간까지의 정도에 따라 달라진다.
Q. 계약금은 왜 셀러에게 주지 않고 브로커회사에 입금하는지?
A. 만일 계약금을 받은 셀러가 파산하거나 사라진다면 계약금을 지불한 바이어의 손실은 보호받기 어렵다. 계약금이 부동산 회사 신탁계좌 (in trust account) 에 입금되어 있으면 보험에 의해 커버를 받으며 브로커회사가 파산을 한다 하더라도 바이어는 디파짓을 돌려 받을수 있다.
Q. 계약금이 입금된 계약 상태에서 바이어가 조건으로 걸어놓은 인스펙션을 하고나서 만족하지 않을 경우에 바이어가 계약을 취소하려 한다면 셀러는 계약금 반환을 거절할 수 있는가?
A. 그렇다. 이러한 경우는 종종 있는데 계약금은 바이어 셀러 모두 동의해야만 인출할 수 있다. 만일 바이어가 내걸은 조건들을 성실한 자세로 진행하지 않았다고 생각되면 계약금 인출을 거절할 수도 있다. 이러한 계약금은 법원의 판결이 나온 후에야 계약금이 누구에게로 돌아갈 지 결정된다. 따라서 바이어는 커머셜 거래에서 자주 이용되는 계약금 지불방법을 이용해도 좋을것이다. 에를들면 오퍼가 받아들여지면 일부를 그리고 계약의 조건해지가 되고 나서 나머지를 입금하는 것이 유리하다.
계약에 서명하기전에는 신중하게 살펴야 한다. 계약하고 나서 마음을 바꾼다는 것은 너무도 많은 비용을 들수 있기 때문이다. 계약금과 관련하여 보다 자세한 것은 변호사 등 전문가의 도움을 받을 것을 권한다.
참고자료 The Star